有房产证并立有分契，兄弟20年后反悔，如何保证

2老有2子1女，20年前立了分契，上面有5个人的名字和5个私章，其中2个儿子，3个是见证人，主要内容是祖房一幢3层，1楼给小儿子，2楼给大儿子，3楼留给2老自住，3楼兄弟各得一半，又因为二老在祖房住到死为止，所以大儿子应得的3楼一半房屋中的一半在2老死后归小儿子所有，大儿子应得2楼跟3楼4分之一的房产转换成货币由小儿子在当时就付清了。租屋有私房跟公房2部分，在契约中写明了所有租屋与公房全归小儿子享受，大儿子无权享受。也注明老人的生老病死费用由2兄弟平均承担，10年前租屋的私房部分已经做好了房产证土地证在小儿子名下，公房因为是公管所的所以无法改名还是老人的名字。现在大儿子想争夺房产，问题1、20年钱的分契是否有效。2、小儿子所办的房产证土地证是否有效。3、现在大儿子以没有“分到租屋”为由不肯承担老人的生老病死费用，如何解决