遗产继承和转让问题

有个人，想卖一块105平方的老房子，但是，房屋户主，名字还是他老爸的名字，他老爸已经过世，他有3姐妹，现在想和他买卖旧屋，但是现在我觉得，遗产，没有什么证明是他自己一个人，想写一份遗产协议书，让他们3姐妹签字，确定遗产归属权，属于，他本人，不知道怎么写，还有因为政府政策原因现在办不了过户，和房证，他有的房证是村里的集资土地证。如果跟他做买卖，请问遗产协议归属权，和转让旧屋合同怎么写呢？如果3姐妹同意遗产给他，肯在协议上签字打手印，没过公证算不算数呢？还有遗产协议书，因为他3姐妹不是同时在所以，屋主儿子是让我们写好了协议后拿给他，他去找他姐妹，签字打手印，我们不在场这样生效不生效，如果他作假找别人签字和打手印，以后如果出现纷争，是不是他本人做全部责任，卖屋所得的钱是不是要退还给我们，或者他自己去和他姐妹打官司？