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婚后买房出资以及所有权问题

上海 12-05 18:35 悬赏 5 发布者:laoshu…… 给我留言回答:(10)

婚后购房，由A签署买卖合同，银行贷款人为A，产权证只登记A。
但全部首付款为B婚前积蓄及婚后B家人出资，实际月供还款也由B承担每月给A，A不承担购房出资及还贷费用。
二人婚前写好财产协议，约定婚后首付款（两部分构成）及还贷资金全部为B个人财产且不属于共同财产，房屋产权、处置权归B与A无关，卖房时A可享有房屋溢价部分的若干比例。
1、协议写明的B的财产只归属个人、A的溢价所得权利是否有效？
2、实际该房产到底归谁所有，看产权证还是协议？
3、A实际签署登记各种协议及证件，B实际出资但不出现在协议及证件之中，但保存有出资证据。在协议有效的情况下双方分别有什么风险？

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全部答案

[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
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回复时间： 2013-12-05 18:39

婚后的财产的话是均分的

[湖北-武汉]
蒋艳超律师 VIP
电话：13720286680
348279积分

回复时间： 2013-12-05 19:09

婚后的财产的话是均分

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-12-05 18:41

你好：
    你的问题主要涉及到的是产权对内与对外两重意义。对外而言，该房购置在婚后，虽登记在一人名下，仍然是夫妻共同财产。对内（你们夫妻间），由于你们有关于财产的约定或者协议，协议只要不违法即是有效的。
    总的来说，b的风险主要在于a存在单独处置房产的可能。
    同时，本律师注意到，该房产存在还贷问题，虽然b的意思是以b的财产还贷，但由于还贷反生在婚内，b的婚内财产应属于共同财产，也即还贷部分即使明确为b，但也是共同财产还贷。建议b可以在协议中明确婚内财产各自所有的内容。

追问：

1、如不幸离婚，这种情况下房屋产权到底属于谁？
2、b的风险在于a在b不知情的情况下单独处置财产给第三人，对否？
3、如果协议中明确了二人婚前个人财产及婚后自己所得财产分别归个人所有，那么就不算共同财产还贷了？

回答：

你好：
1、如果感情不和离婚，有财产约定的，对你们二人来说，可以要求房产归你。
2、这是主要的风险
3、约定明确且无歧义。可委托律师起草。

追问：

在b不上产证的情况下，有无规避或最小化b风险的法律办法？

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-12-05 18:51

对内你们财产约定有效，但不能对抗善意第三人

[上海-闸北区]
韦云律师
49004积分

回复时间： 2013-12-05 18:54

双方婚前财产协议有效。
风险在于：婚后购房登记的实际情况与婚前财产协议不符，应视为双方以实际行动变更了该婚前财产协议，房屋应为夫妻共同财产。

追问：

如果婚前写的财产协议已对上述婚后购房出资情况作出说明，且双方认可，婚后确实如此操作，那么还算以实际行动变更吗？是否此时再签一份婚后协议更佳？

回答：

产权以产证登记为准。
婚后办理的产证登记变更了婚前协议的产权约定。
如果希望以此规避房屋限购令，是无法实现的。

追问：

若婚前协议中写明B出资情况，并约定婚后产证只写A，那么产证登记还算变更婚前协议的产权约定吗

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-12-05 19:54

1、夫妻财产约定在不违反法律强制性规定的情况下有效，但只是在夫妻之间有效，不能对抗第三人；
2、产权人归谁所有，对外是看产权证，对内是看协议约定；
3、A的风险是如果B不能还款，则A有被银行起诉还款的风险；B的风险是A在B不知情的情况下，擅自将该房屋出卖，不过在银行贷款没有还清的时候，A不必担心，因A无法过户房屋给他人，建议在房屋贷款还完后，将房屋加上B的名字或者是直接写成B一个人的名字。

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2013-12-05 20:13

房屋所有权对外以登记为准，夫妻之间以协议为准。若需帮助，可来电或预约当面洽谈。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-12-05 21:06

1、内部约定对约定双发是有效的，但是不能对抗外部的第三人；
2、产权人归谁所有，对外是看产权证，对内是看协议约定；
3、A的风险是如果B不能还款，则A有被银行起诉还款的风险；B的风险是A在B不知情的情况下，擅自将该房屋出卖，不过在银行贷款没有还清的时候，A不必担心，因A无法过户房屋给他人，建议在房屋贷款还完后，将房屋加上B的名字或者是直接写成B一个人的名字。