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土地承包经营权转让合同纠纷

 12-21 17:36  悬赏 55  发布者:jq1026 给我留言 地区:广西-南宁 回答:(13)
土地承包经营权转让合同
转让方:                            (以下简称甲方)
受让方:                            (以下简称乙方)
本着自愿、平等、有偿的原则,经发包方同意,甲方愿将***********山地的承包经营权转让给乙方。现经双方协商一致,特订立此合同:
一、 转让标的及用途
1、甲方将2006年12月9日与*******签订的《土地用地承包合同书》约定的山地承包经营权转让给乙方,乙方受让的山地面积以合同约定的方式测量为准。
2、甲方确认乙方受让的土地可用于厂房建设、矿泉水开发及利用。
二、 转让价格及付款方式
1、甲方《土地用地承包合同书》约定的承包经营权转让费及甲方投入财力改造该地块全部补偿费,共计人民币 *************;
2、本合同签订之日乙方支付给甲方定金 ********,之后  十五   日内支付首期转让费人民币 ********* (含定金),余款  ********* ,于 2015  年 8 月  20 日一次付清;
3、转让方收款账户:中国农业银行******       户名:***    
帐号:   ***************      
三、其他约定
1、甲方收到乙方首付款当天,甲方将《土地用地承包合同书》约定场地及相关手续跟乙方进行物业交割。
2、乙方获得转让合同约定山地承包经营权后,依法享有受让土地的使用、收益和承包经营权流转的权利,有权自主组织生产经营和处置产品。
3、甲方与发包方在《土地用地承包合同书》上的土地承包关系自行终止,不再享受和履行原有的在该地块上的承包经营权利和义务。
4、甲方应协助乙方办理与承包山地有关的各项相关手续,并协助乙方解决与周边村民可能发生的各种问题,涉及到经济关系问题由乙方负责。
四、违约责任
1、甲、乙双方一方违约,应向对方支付违约金,违约金按转让费 30 %支付。
2、甲、乙双方一方违约,给对方造成经济损失,损失额超过违约金的,应向对方支付相应的赔偿金。
五、 如本合同内容需要补充,经双方认可后签订补充合同,补充合同与本合同具有同等法律效力。
六、 甲、乙双方发生纠纷,应当依法协商解决。协商不成的,可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解解决。不愿协商或调解不成的,可以向土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。
七、 本合同一式肆份,甲乙双方、发包方和鉴证方各执一份。
八、 本合同自甲、乙双方和发包方签章后生效。

甲方(签章): ****              乙方(签章):*****
                     
签订日期:2010   年 8  月 20 日

发包方(签章):             鉴证人(签章):
负责人(签章):             
    
签章日期:2010 年  8 月 20 日   鉴证日期:    年   月  日
问题一:乙方(受让方)现在想和发包方重新签订承包合同,发包方同意,甲方(转让方)认为自己和发包方还存在直接承包关系,威胁发包方不得和乙方直接签订新的土地承包合同,除非乙方必须提前支付约定2015年8月20日的转让款余款。甲方有这个权利吗?问题二:如果因甲方阻挠导致乙方无法签订新的承包合同并展开经营,造成的损失乙方如何向甲方索赔?
问题补充:
问题三:什么情况下甲方才能够向乙方提前追讨转让费余款?
问题四: 本合同可以确认为无效合同吗?
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最佳答案
  • [北京-西城区]
  • 赵亮律师
  • 电话:13801393564
  • 276273积分
回复时间:2013年12月23日 09时31分
有合同的根据合同约定处理,土地转包经过村集体同意则有效,否则无效,本案中的土地流转是经过土地所有权人同意的,所以合同有效。那么根据你描述的情况,对你提出的问题分别解答如下:
我的补充: 2013-12-23 09:33
问题一:乙方(受让方)现在想和发包方重新签订承包合同,发包方同意,甲方(转让方)认为自己和发包方还存在直接承包关系,威胁发包方不得和乙方直接签订新的土地承包合同,除非乙方必须提前支付约定2015年8月20日的转让款余款。甲方有这个权利吗?

无权。
土地流转是必须经过土地所有权人同意的,农村土地归集体所有,甲方转包土地需要经过村集体同意。
既然甲方将土地使用权转包给乙方是经过发包方认可的,那么甲方与发包方的土地承包关系结束,而乙方与发包方之间的土地租赁关系成立,所以自合同生效后,甲方就不再和发包方之间有直接的承包关系了,不能以此为由要求乙方提前支付余款。
更何况,有合同的按照合同约定支付,还没有到合同约定的日期,乙方是没有支付余款的义务的,甲方要求乙方提前支付余款属于违约行为,可以直接拒绝。
我的补充: 2013-12-23 09:36
问题二:如果因甲方阻挠导致乙方无法签订新的承包合同并展开经营,造成的损失乙方如何向甲方索赔?

乙方有权直接与发包方签订土地承包合同,甲方无权阻止,如果因甲方的阻扰行为导致乙方造成直接经济损失的,乙方有权向甲方要求赔偿。
对于直接经济损失来说,这个损失的项目和数额,是需要由乙方来举证的。基于谁主张谁举证原则,能够证明因此遭受的直 接经济损失的项目和数额即可。
但这里需要说明的是,上述甲乙和发包方三方签订的合同是有效的,如果乙方无故要求解除合同而直接和发包方再次签订承包合同,乙方将对甲方构成违约,需要对甲方承担违约责任,乙方需要根据合同约定向甲方支付违约金或者赔偿甲方因此造成的全部直接经济损失。
我的补充: 2013-12-23 09:37
问题三:什么情况下甲方才能够向乙方提前追讨转让费余款?
提前履行合同义务有两种情况,第一种是乙方自愿提前支付,那么甲方可以提前收取。
第二种是甲方有证据证明乙方将不再履行合同义务,即便到期后也不会支付余款的情况下,可以要求乙方提前履行,这个权利在法律上成为不安抗辩权。
我的补充: 2013-12-23 09:40
问题四: 本合同可以确认为无效合同吗?
不能。
合同只要是内容合法,双方自愿签订的就有效。本案中的合同内容合法,甲乙双方自愿签订,且由土地发包方签字认可,这个合同肯定是有效的,除非你有证据证明该合同存在法定无效的情形。
根据《合同法》的规定,有下列情形之一的,可认定合同或者部分合同条款无效:
(1) 一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;
注意:一方以欺诈、胁迫手段订立的合同,属于意思表示不真实的合同,一般属于可变更或撤销的合同,只有在损害了国家利益时,才属于无效合同。
(2)恶意串通,并损害国家、集体或第三人利益的合同;
(3)合法形式掩盖非法目的的合同;
(4)损害社会公共利益的合同;
(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同;
(6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。
(7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。
我的补充: 2013-12-23 09:48
5,建议。
如果你是乙方,你想把甲方甩了直接和发包方签合同的情况不太现实,除非你有证据证明上述合同存在法定无效的情节。但根据你描述的情况,甲方要求你提前支付尾款这显然属于违约行为,你可以基于其违约行为要求解除合同并主张甲方违约责任,要求解除合同的同时,甲方向你支付合同约定的违约金。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院,通常是户籍地或经常居住地(居住一年以上)法院。
当然,具体情况和最终处理方式,还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要追加提问,以便根据本案细节做出更准确的解答。
追问:

我是乙方,我并不想终止和甲方的转让合同,我只是想和发包方直接签新的承包合同,并提高土地承包金给发包方,以免经营过程中因为承包金太低(原甲方和发包方的承包合同承包金很低,而且没有约定增长比率,所以我担心农民过后漫天要价)产生纠纷,而且,我和甲方签的是转让合同,我认为我有权利处置转让得来的经营权,如到期我不付款,甲方才可以起诉我主张权利不是吗?怎么能现在威胁我提前付款。但是,因为甲方的干涉,我签不了新合同,我当然想怎么样能够跟甲方解除合同降低损失。

回答:

你要和发包方签只能先解除你们三方签订的合同,承担相关责任。你到期不付款就是违约,甲方有权主张你违约责任,无论你是否另外和发包方签订合同,这是两码事,毕竟你和甲方的合同是有效的,这也是我建议你以甲方违约为由解除合同的原因

追问:

我们没有三方签订的合同,只有第一份“2006年发包方和承包方(转让方)签的《土地用地承包合同书》”和第二份“2010年转让方(原承包方)和受让方(我)签的《土地承包经营权转让合同》”,就是我发上来的这份。我还是不明白,我欠转让方的转让费(不是承包费),到2015年我付清就行了,我跟转让方不就是一个债权债务关系吗?我们签的是转让合同不是转包合同呀!而且转让合同上很清楚的写了“3、甲方与发包方在《土地用地承包合同书》上的土地承包关系自行终止,不再享受和履行原有的在该地块上的承包经营权利和义务。”所以我为什么不能直接和发包方签新合同?我跟发包方双方先终止前面的第一份承包合同,就是转让方转让给我的《土地承包经营权转让合同》再签不行吗?

回答:

1,首先,你们不是简单的债权债务关系,债务产生还是基于合同约定,所以你和甲方肯定首先还是合同关系。
2,你可以直接和发包方签订合同,只要发包方同意即可,但这并不会影响到你和甲方之间的合同关系。也就是说,即便你和发包方直接签订了合同,你和甲方原来签订的那份转包合同也不会因此就作废掉,两个合同都有效,相关合同义务你都要承担,所以要免除你对甲方的义务,只能讲你和甲方之间的合同解除掉,和你与发包方签不签一点关系都没有。

追问:

对呀,我没否认转让合同有效,是他担心合同会作废,两码事不是吗?那我们合同约定2015年付,我就2015年付,到时我不付,他可以告我呀!但是他不能阻止和干扰我和发包方重签合同呀,他如果阻止和干扰了,造成我的损失我同样可以告他甚至要求解除合同是吧?

回答:

对方阻扰你和发包方签合同属于侵权行为,你可以要求对方承担侵权责任,但这个与你和甲方签订的合同没有关系,甲方不会因为侵权行为而对与你签订的合同违约,还是两码事,你搞混了,两不相干。也就是说,你可以与发包方直接签订承包合同,对方要阻扰你属于侵权,你可以要求甲方承担侵权责任。但就你和甲方签订的土地使用权流转合同来说,双方义务还是应当履行。

提问者对最佳答案的评价:
赵律师的回答首先不说是不是百分之百地正确,但是他非常的有耐心,不像有些律师,连问题都没看清楚,就胡乱回答,一点都不负责任。
其它答案
回复时间: 2013-12-21 19:44
那你可收集证据起诉要求的
回复时间: 2013-12-23 09:04
您好,针对您的疑问,答复如下:
问题一:乙方(受让方)现在想和发包方重新签订承包合同,发包方同意,甲方(转让方)认为自己和发包方还存在直接承包关系,威胁发包方不得和乙方直接签订新的土地承包合同,除非乙方必须提前支付约定2015年8月20日的转让款余款。甲方有这个权利吗?

答:依据我国土地管理法,转包土地,需要征得原集体组织及业主同意,若之前转包时征得过集体组织及业主同意,则在原转包合同期限内,乙方无权单方面与转包方解约而与发包方签订合同;而若之前并未征得集体组织及业主同意,则业主可以解除原发包合同,要求乙方直接和发包方重新签订承包合同。
我的补充: 2013-12-23 09:06
问题二:如果因甲方阻挠导致乙方无法签订新的承包合同并展开经营,造成的损失乙方如何向甲方索赔?

那要看甲方有没有合法理由。
若甲方有合法理由阻拦,那当然也是正常的;
若甲方本无权转租,如今阻挠乙方,则乙方可暂缓向甲方缴纳承包费,待纠纷解决后再向甲方或者发包方直接缴纳承包费
我的补充: 2013-12-23 09:06
问题三:什么情况下甲方才能够向乙方提前追讨转让费余款?

答:在原合同被认定有效的情况下,甲方有权要求乙方履行合同,要求乙方支付转让费余款
我的补充: 2013-12-23 09:07
问题四: 本合同可以确认为无效合同吗?

答:那得看具体情况
我的补充: 2013-12-23 09:09
《中华人民共和国土地管理法》

第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
  在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
  第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
  农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。
我的补充: 2013-12-23 09:11
《农村土地承包经营权流转管理办法》

第二十五条 发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求,应当及时办理备案,并报告乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门。
  承包方转让承包土地,发包方同意转让的,应当及时向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门报告,并配合办理有关变更手续;发包方不同意转让的,应当于七日内向承包方书面说明理由。
  第二十六条 乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同,并指导签订。
回复时间: 2013-12-23 09:24
你好,从你目前用途来看,不符合土地管理法。无效。可以要求退还。
回复时间: 2013-12-23 09:32
如果你是农村集体组织成员,你们转让协议有效,但你需要履行合同约定的义务;如果甲方阻止,林权证登记在甲方名下,你和发包方签订合同效力待定。其他问题建议带上相关证据材料与律师联系。
回复时间: 2013-12-23 10:03
起诉解决
回复时间: 2013-12-23 10:25
如在甲方与发包方合同合法有效,没有解除前,发包方无权与你签订合同。
在你们合同合法有效的前提下,甲方有权按合同约定主张权利。
如甲方无权阻挠,而致使你遭受损失,你需要举证证明你的实际损失情况,要求对方赔偿实际损失。
我的补充: 2013-12-23 10:28
如你方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以要求提前支付,同时对方可以在履行期限届满之前要求你承担违约责任。
我的补充: 2013-12-23 10:30
能否确认无效,还要根据具体情况确定,看是否确实经发包方同意及合同是否违反法律、法规的强制性规定。
追问:

甲方与发包方合同合法有效,没有解除前,发包方无权与你签订合同。(甲方把经营权都转让给我了,不是转包呀,发包方都认可了,甲方和发包方还有承包关系吗?)

回答:

既然发包方认可,你们之间的合同就有效,你需要按合同约定执行。你只有在不损害甲方利益情况下才能和发包方签署合同。

追问:

我说按合同办,合同约定好2015年付的,可他就是恐吓我要提前给他才能和发包方签新合同,凭什么呀!我损害他什么利益了?

回答:

合同是否自然终止,是要看甲方与发包方的合同约定,你和甲方无权约定甲方与发包方合同是否自然终止的。


你可以凭你们的合同约定找发包方签署合同,如发包方愿意,可以签订。

回复时间: 2013-12-23 10:33
1、甲方按照合同约定于 2015  年 8 月  20 日要求乙方一次付清转让费余款。如果乙方届时不予支付,可以依法起诉追讨,并可以要求对方支付违约金。
2、根据相关法律规定,农村集体土地承包经营权转让,必须报经村集体批准同意。否则,私下签订的转让合同无效。
3、农用地转为建设用地,必须报经土地管理部门批准同意,否则可能会被行政处罚,予以强制拆除。
回复时间: 2013-12-23 17:08
1、甲方有权力,你不能撕毁合同,直接和发包方,那是严重的违约;2、甲方不同意是合法的,你违约造成损失自己承担;3、甲方没有权力提前要求履行合同;4、合同有效(超过20年的部分无效);
追问:

我和甲方签的是经营权转让合同,我并没有撕毁合同,也没有说余款不付给甲方了,只是未到付款期,我为了方便经营用公司名义跟发包方重新签新合同,这样我违法?

回答:

是你违反了和甲方的合同,甲方不同意,就是违约,侵犯了甲方的权力;是违反了民事法律的规定;我的个人意见,没有顺了你的意,不用理睬,你认为谁对就听谁的,祝你好运。

回复时间: 2013-12-24 10:16
合同有效,应该履行
回复时间: 2013-12-24 22:34
1、经发包方同意?
2、案情陈述不明?
回复时间: 2013-12-25 08:53
你们之间属于承包权转让关系,你只需要让发包方在你们的转包合同上盖章确认同意就可以了。至于甲方要求你提前支付转让款是违反合同约定的,你可以拒绝。合同是有效合同。
回复时间: 2013-12-29 06:30
你如果是该农村集体组织成员,你们的转让协议有效,同时你要履行合同约定的义务;如果甲方阻止,林权证登记在甲方名下,你和发包方签订合同是属于效力待定的合同,也就是说要等权利人的确认。
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