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开发商没有房屋预售证收取购房款合法吗？能要求退款和赔偿吗？

01-19 08:41 悬赏 100 发布者:真象给我留言地区:陕西－陕西回答:(5)

有一家房地产开发商自2012年底采取‘日进斗金’（就是交定金10万元，抵房款11万元，并采用自交定金起止签订购房合同止定金实行付息，年息10%）方式收取购房定金10万元，2013年6月8日将‘日进斗金’停止，改为签订购房协议，凡签订该协议者不再享受‘日进斗金’计划，并交付购房资金：分期付款不得低与50%，一次性付款要全部交清。该开发商建设用地许可证是在2012年审批的，建设工程施工许可证在2013年8月15日审批的。到现在还没有预售房许可证，开发商还整天催要签购房合同，并要求一次性支付剩余款项。请问他们这样做合法吗？如果不想购买房屋，能要求退款和损失赔款吗？他们在没有证照齐全的情况下收取购房款算不算非法集资？
问题补充：
建立用地许可证是在2012年审批的，建设工程施工许可证在2013年8月15日审批的。

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[陕西-西安]
康治斌律师
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回复时间：2014年01月19日 09时34分

没有预售许可证而卖房，可以主张合同无效，要求退款，并可以要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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追问：

现在他们还没有预售房许可证，如果最近天办下来后还能起诉吗？

回答：

当然可以起诉，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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