孩子抚养权

我和丈夫07年结婚，育有一女现年五周岁，从结婚四个月开始丈夫就有外遇，但我没有保留证据，再因长年的得不到家庭的温暖，现在外面也有了自己喜欢的人，丈夫仅有聊天记录的证据。小孩从出生二个月我们就一直在外地，白天由婆婆照顾，早晚都由我照顾，小孩户口随我，且现在已回户口所在地上学，由我和我母亲一起照顾，丈夫为外地户口，现在任然在外地工作，去年双方有签过关于离婚后小孩抚养权和房产归属的协议，如果现在离婚，这份协议是否有效，我争取到小孩抚养权的可能有多大？另外，丈夫老家有一处房产，属于婚前财产，但结婚时由我们一起拿钱装修，婚后有一辆车子，户头是我的名字，有一处小产权房子，没有房产证，只有双方签的合同，离婚，财产该怎样分配？丈夫的母亲及丈夫都有白癜风，这是否对我争夺女儿有帮助？谢谢。