我的朋友接的店铺转让，现要转让要怎样签订合同

房东（学校库房租给现在房东的）分一部分店铺收有转让费形式租给我，合同有转让权，内容以店铺分租形式，包括几点：1、2013年2月22日至2013年9月22日分租费4万；2、三年内学校店铺收回退2万元；3、有转让权，但要经过他同意；4、租期是无限期；5、第二年房租费和以后的费用（房东所有库房房租的30%，约3万左右）。房东太厉害了，口头先不是这样的，朋友比较相信房东就这样签了。口头是这样的：1、接铺时一次给的房东4万，包括2013年2月22日至2014年2月22日房租和转让费（实际也是这样）；2、2014年2月22日至2015年2月22日第二年的房租和以后每年房租都是2万每年（2014年和房东谈了价格的），但还没支付；3、转让后房租要涨到二万五，以后每年10%递增；4、房东不同意下家同样享受三年收回店铺赔付二万的事项。咨询下朋友现在要转让店铺的几个问题：1、与下家签订转让合同要与房东一同钱吗？2、下家需要看之前签订的合同吗？（以前合同的房租和事项都不能给看）3、若可以不给看以前合同，那用什么证明能让下家签订合同？4、签订合同要朋友整理合同还是让下家整理合同？5、房东的口头能有效吗？可以让他有效吗？谢谢了！