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退房

08-27 13:22 悬赏 0 发布者:赵亚兰85 给我留言地区:陕西－西安回答:(5)

2014.3.25日付首付买了房子，2014.6.16日预售证才下来，截止目前未签合同，按揭也没办下来，交首付是签了购房协议，此协议被开发商收了，手里只有首付收据，现在想退房子。

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回复时间：2014年08月27日 23时43分

原则上购房合同已经生效，除非有以下情形您才可以行使撤销权：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

追问：

购房协议上签字是在没有授权委托书的情况下妻子代丈夫签的，而买房名义是丈夫，请问该协议有效力吗？现在还没签购房合同，而且资料正在审核过程中，请问能退房吗？需要支付违约金吗？

回答：

夫妻之间的代理如果没有特殊能为第三人所知的约定，一般互相代理是有效的。
关于能否退房的问题，一般购房协议就是购房合同，如果没有能够导致合同无效的情形，则是不能撤销的。

提问者对最佳答案的评价：

谢谢了！

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[青海-西宁]
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回复时间： 2014-08-27 13:37

如果开发商已经具有预售证，你要求解除购房合同原则上要有协议约定的解除事项发生或者承担违约责任后解除，具体跟开发商协商吧

[青海-西宁]
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回复时间： 2014-08-27 13:54

您好，建议跟开发商协商吧，开发商已经出具了预售证，如果你要求解除合同可能是需要承担违约责任。

追问：

虽然有预售证，但是提前销售而且欺骗客户说马上下来，这应该是欺诈销售吧，法律上不是不允许没有预售证就销售吗？

回答：

开发商已经具有预售证，你的主张应该比较困难。

[青海-西宁]
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回复时间： 2014-08-27 15:18

开发商已经有预售证，此情况下购房合同是有效的。想退房需要协商，否则需要承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

追问：

什么情况下不需要支付违约金，还没签购买合同，只是一张协议，协议还被开放商收取了，我本人只有首付收据。

回答：

一般情况下购房协议就是购房合同。你具有法定解除权时或是和开发商协商解除合同时无须支付违约金。
《合同法》第九十三条和九十四条规定约定解除和法定解除。
　第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解
除合同。
　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

追问：

哦，看来不能退房了。谢谢啊！

回答：

希望对您有所帮助，敬请采纳！

[陕西-西安]
康治斌律师
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回复时间： 2014-08-27 20:13

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

以上答复，如果满意，敬请采纳。

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