夫妻离婚后房产分割

人物：夫A，妻B，妻儿子C，夫儿子D。AB属于二婚，已结20年左右，各自有各自的儿子，即C和D
背景：ABC同住一屋190平方房子，无房产证，房卡名字为A，已住了10多年。D与其妻子共住一屋80平方房子，无房产证，房卡名字为D

事件：由于AB的感情性格不和，加之C即将结婚，需要婚房；而A不同意与C和C妻共住一屋，所以AB打算离婚分割房产
由于190平方房子只有房卡无房产证，如若想卖还需先买入（费用较高），且再转卖还有较高的税费
原本的计划是D买入80平方房子后卖给B，但D妻不同意，因为如此一来D即为没有房子，D妻觉得没有保障，A又觉得D是自己儿子，没有必要将190平方房子再卖到D名下（费用也较高）

所以，进过双方协商后，处于费用方面的考虑，打算以房卡对换的形式（对换房卡已咨询有关部门，可行）既：“190平方A名字房卡房”对换“80平方D名字房卡房”，对换后为“190平方D名字房卡房”与“80平方A名字房卡房”（最好是换成80平方B名字房卡房）

现在的疑问是：
1.这个事情肯定是需要写离婚协议，但由于房子不是房产证（只有房卡），不知将房卡（居住权）之类的写入协议内在法律上是否有效，协议是否有保障
2.据了解A与D对换应该是没有问题，想请问是否可以将80平方房子对换后改成B名字
3.因对换前状态为“190平方为AB夫妻共有财产”，假如没有协议的话，对换后即为“80平方房子为AB夫妻共有财产”，要如何操作才能保证80平方房子可以只归在B一人名下，且有保障

最终想要达到的状态即为:
AD共住190平方房子，房卡名字为D，后买入
BC共住80平方房子，房卡名字为B，后买入

还请帮忙想想可有其他可行方案，谢谢