已解决问题

口头购房协议引起的纠纷？

03-07 23:44 悬赏 0 发布者:voabin 给我留言地区:浙江－浙江回答:(10)

案件详情：2013年6月，甲女经亲戚介绍认识乙男谈朋友，初期在谈论交往条件时甲女提出如交往谈亲，乙男需先买房。正好甲女2年前按揭买了一套房产，经商定乙男自愿按当时市场价格买下她这套房产自用。乙男父亲在同年10月份通过银行转账将部分购房款20万打入甲女账户，约定剩下房款(经当初计算折合26-20=6万以及截止当时尚欠银行的房款)在3个月内付清后办理过户手续，过户前每月的按揭款开始由乙男还款，双方无异议（期间乙男还过2期房贷，前后又种种借口委托甲女代为还贷几次）。期间乙男计划装修房子，甲女将钥匙交予乙男。此前的一切商议均在双方自愿和气的情况下达成的口头协议。2014年春节前，乙男突然提出不再与甲女交往。2014年正月初三，乙男随介绍人一同来到甲女家强行要求其退还之前的购房款。因春节气氛及亲友众多，经众人调解达成此事日后择日再议。2014年期间，乙男多次提出解决，甲女也积极配合，让其到甲女工作地去商议解决方案，乙男却一拖再拖，声声相逼，2015年除夕前日以及除夕日到甲女家中吵闹其欠款不还，出言霸道且不堪入耳，对甲女的声誉肆意诽谤，并殴打甲女，有人证在场，无报警验伤。2015年正月，乙男率人去介绍人家中，按他们授意写下若干笔证（详见附件）。大致内容为：关于甲女与乙男交朋友，涉及房屋首付款一事，本人证明如下：1.甲女与乙男交朋友，甲女提出乙男必须有房屋才谈。鉴于甲女已买有房屋，乙男愿意支付房屋首付款，故于2013年10月4日把房屋首付款，打到甲女账户上。2.乙男于甲女交朋友不成，要求甲女归还房屋首付款，乙男在2014年春节初三去甲女家要钱，甲女提出一年后归还，乙男不答应，后经本人调解，甲女同意半年后归还。证明人：*** 2015年3月5日。

整件事件当中，甲女的处境一直是被动的，交往中男方主动提出不继续交往，继而要求退其首付的购房款，给女方造成精神上和经济上的直接损失（因该次未完交易，该房产一直未能出售，房市下跌造成损失，即使作为租赁权收入也有损失）。甲女不愿意这么无条件答应取消购房协议，而乙家也无意履约购房。
现乙男筹备起诉甲女，甲女该做何种应对？
乙男可能用何名义起诉甲女？
此次婚约无任何佐证存在，除了2015年3月5日介绍人的那张字条。介绍人本人并不清楚他们的交易内容，此字条完全是在乙男的威逼授意下所写，不是完全自愿的。那么介绍人（证人）还可以做哪些补救？
房产有没有必要去提前过户出甲女名下？

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最佳答案

[青海-西宁]
凌爱军律师
电话：13639719711
28688积分

回复时间：2015年03月08日 11时29分

您好，很高兴为您解答。
       首先，甲女与乙男因未缔结成婚姻关系，因此，对于男方的首付款，如果一旦起诉，法院基本会支持男方请求要求偿还；
       其次，女方应当积极与男方协商，因为婚姻没有缔结成功，那么女方其实在本案中并无任何优势，因此，建议积极沟通为好；
       再次，如果您能证明男方悔婚的给女方造成损失的，根据婚姻法相关法律规定及实务操作，女方可以要求赔偿损失。
       最后，关于字条并非女方真实意思表示下所为，那么如果有证据的，可以找证人作证；除此之外，房产费用问题原则还是要返还给男方的，所以，提前过户出女方名下意义不大。
       希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系。

追问：

因为事实情况男方自愿购入房产并达成了口头买卖协议，而不是支付首付款就完结了。口头购房协议，对方无过错，买方单方面违约，也是可以的吗？

回答：

您好，因为购房协议是建议在缔结婚姻关系基础之上，因此，这种情况下，其实是在婚姻缔结过程中附条件形成的。如果对方以此主张，那么其实对女方并不利。男方付款的目的其实是为了缔结婚姻，否则，也不会去买这个房子，因此，按照民法通则走的话，其实是附有条件的合同。

追问：

您好，我有个观点请您帮我斟酌一下。如果主从合同相依附的角度去看，我现在强调，当初14年正月初三上门来悔婚并同时追要房款，我并未答应解除此口头婚约。这样对我是否有利？我不再提及过年前的那次电话悔婚。这样我就不用再举证是他提出悔婚的了。并且主合同条件尚未解决，从合同不应当先解决吧？辛苦您帮我再分析解答一下，谢谢了。

回答：

您好，这个并不是主合同与从合同关系。从实务操作给您分析，如果最终通过诉讼，那么法院也会综合审查案件事实和相关证据，本案是在缔结婚姻基础上签订的购房合同，因此，如果没有给女方造成实际损失，那么法院会支持要求女方向男方返还房款。至于您说的并未答应解除此口头婚约对本案影响倒不是太大，如果您要证明对方悔婚的证据，然后基于对方悔婚给您造成损失的，可以要求赔偿。望采纳！谢谢！后续有问题可以和我随时保持联系。

追问：

凌律师您好,男方已于3月11日向县人民法院提起诉讼,状告我方(女方)不当得利,要求归还其20万购房款,请教,结合现在我们的实际情况,我们该如何做应诉?谢谢您!

回答：

您好，之前我也给您做了一个分析就是最坏的结果就是返还钱款。但是如果女方要抗辩，可以这样抗辩：1、男方购买女方的房屋并非唯一选择，因此，双方之间的购房协议或合同有效；2、是男方悔婚在先，这给女方声誉带来损害，因此要求支付赔偿。3、找到相关证人证言，证明当时的协议并非自愿的，是对方威胁下签订的。总之，您可以主张房屋买卖独立于婚姻未关键点去主张，即男方非必要必须买女方的房屋为由。
如果满意，还望采纳。您也可以加好友把材料发给我看看。

提问者对最佳答案的评价：

务实,详尽.希望在以后的案件进展中给予支持.谢谢您

其它答案

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-03-08 12:55

你好，很高兴为您解答。
   第一、乙男起诉甲女，甲女此时是作为被告，应当根据平时与甲男的沟通知道其起诉的诉求进而准备相应的证据来应对。
   第二、乙男最可能的起诉理由是撤销合同，并要求返还购房款项。
   第三、其实甲女与乙男的婚姻关系，进而产生后面的购房合同，婚约乙男有证人作证，而不动产合同一般要求书面合同，男方如果起诉，可能会判处女方返还款项，但是，女方可以对此提出反诉，主要是房屋在这段时间的损失，包括租赁权和市场价值损失等，要求其承担该损失。
   希望我的答案能帮到你，如果满意，请采纳，如果有疑问，可以追问。

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-03-08 13:00

你好！
首先，甲女和已男未缔结婚姻，那么就需要按民事法律调整，本案是附条件民事合同关系，附条件合同是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。《中华人民共和国合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
其次，按照“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”规定，乙男需按约定履行。不仅不返还20万，还需按合同约定支付余下的6万。
再者，如果你同意不缔结婚姻且取消购房协议，那么你需要按约定履行。
最后，针对你提出的问题答复如下：
乙男筹备起诉甲女，甲女该做何种应对？
答：以附条件民事合同关系进行抗辩。
乙男可能用何名义起诉甲女？
答：双方合意取消购房合同，故要求退还已付购房款。
此次婚约无任何佐证存在，除了2015年3月5日介绍人的那张字条。介绍人本人并不清楚他们的交易内容，此字条完全是在乙男的威逼授意下所写，不是完全自愿的。那么介绍人（证人）还可以做哪些补救？
答：要求介绍人出庭作证。
房产有没有必要去提前过户出甲女名下？
答:因诉讼结果不可预知，房屋保持原有状态比较好。
另外，你需要准备证据积极应诉，建议你找律师代理。

追问：

任律师您好,男方已于3月11日向县人民法院提起诉讼,状告我方(女方)不当得利,要求归还其20万购房款,请教,结合现在我们的实际情况,我们该如何做应诉?谢谢您!

回答：

你可有如下抗辩意见：
1、双方购买房屋协议是成立的，符合成立要件（(1)合同当事人具有完全的民事行为能力；(2)、合同内容是当事人真实意思的表示；(3)、合同内容不能损害社会、公共和他人合法利益。）
2、按照“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”规定，双方是附条件民事合同关系，乙男悔婚在先，为了自己某种目的，所以是不正当阻止条件成就，按照此规定，乙男应按照约定履行。不仅不返还20万，还需按合同约定支付余下的6万。
3、多方找证据，支持自己的主张。
望采纳！

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2015-03-08 13:31

很高兴回答你的问题

我的补充： 2015-03-08 13:40

该房屋购买协议是以缔结婚姻为条件的，男方也是出于此目的才购买了女方的房屋，另外作为女方本身就有自己购买房屋的意愿，如果结婚不成，不如协商解决。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-03-08 14:30

1、买卖不成仁义在；2、甲女应该事实求是，说明情况，对方不想结婚，退还房款。3、乙男以买卖买目的是结婚，结婚无法实现，要求解除买卖合同，甲女退还房款起诉。4、3月5日介绍人的那张字条和证人证言可以证明买卖房产的目的。5、威逼要有证据证明，没有证据，一方的主张是不成立的。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2015-03-08 14:42

既然是逼迫写的，证人可以不承认这张证明的合法有效性。
房产不需要提前过户给甲女。
关于针对乙男起诉的具体应对策略，建议面询律师为妥。

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
25721积分

回复时间： 2015-03-08 15:13

您好，很高兴为您解答。
首先，在我们浙江结婚买房等事实纠纷也是不断的。但是女方往往处在一个比较不利的条件，如果没有充足的证据支持的话，维权往往是比较艰难的。您的案子处理需要经过如下分析：
首先，房屋产权属于女方，男女双方经过协商。口头协议也是具有约束效力的，但是往往在诉讼中会处于相当不利的地位。按照新的婚姻法解释来看，您目前因为那张协议说明让自己处于比较不利的地位的。因为该协议明确了以缔结婚姻为目的的，协议支付房款，属于附条件的协议，条件不成就的那么支付的款项，就需要被退还。这个协议要推翻的，主要从非自愿签订，和事实与协议内容两方面推翻，机会还是有的。
其次，再次事情发生过程中，女方应该也有自己的损失在里面，您有必要仔细思考其中发生的过程中因为时间或者家合资损失的问题，直接或者间接，有形或者无形的损失就是应该会存在的，同样子也应该对对方产生约束力。如果同样子有协议或者支付证明的，也可以主张，这是我的一个建议。
再者，男方主动提出分手，吵闹骚扰是明显不符合常理的处理刑事，在行为性质和主观故意上说是有过错的，以此即便是法院也应该做出是非的判断。
最后，我觉得协商处理一下先，钱应该扣留部分后在归还，毕竟女方的名誉和时间，精神压力也是又一定的损害的，需要合理对待的。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问，我是浙江律师徐君伟，全程为浙江人民服务，望采纳

追问：

徐律师您好,男方已于3月11日向县人民法院提起诉讼,状告我方(女方)不当得利,要求归还其20万购房款,请教,结合现在我们的实际情况,我们该如何做应诉?谢谢您!

回答：

你好，诉讼只是一个程序化的事项。对方只有一个协议，付款依据是否健全这是一个问题，如果没有完整的数额依据与支付时间是没有用的。提出您的明确质证意见，让对方举证。
其次，协议的制约性问题，协议存在可撤销的是由，您去找那一天的证人证言，可以证明自己非自愿状态下，做出的协议让步的。写个书面的，交给法院有用，法院有事实审查，这里有文章可以做的。

再者，就是男方行为过错也是存在的，加以概括分析，控诉也是比较好的。
最后，我们浙江的法院一般注重庭前后的调解工作，比较细心和体谅女方的，您私下也可以和法官沟通，法官也愿意的。
细节化的东西等到您有需要再联系我，我给您出点子吧。望采纳我的建议！

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-03-08 19:12

男方要求退还购房款的主张不能成立。

    在前述律师的意见的基础上加几点：

    女方在与男方谈朋友之初，虽然提出要求男方买房，但并未要求男方必须购买女方的房产，只是正好女方名下有房，才产生了上述房屋买卖关系。男方购买女方的房产并不是女方要求男方买房的必然结果，男方完全可以另外购买其他人的房产，如果当初男方购买的是其他人的房产，现在男方提出反悔，卖房人完全可以拒绝。本案中，女方一样可以拒绝。

    而且双方未约定该房产为彩礼，而且已经登记到男方的名下，房产转让这一物权行为已经完成，男方的主张是不能得到支持的。

    建议委托律师积极应诉，如再上门骚扰，可以棍棒伺候，对待骗财骗色的小人不用客气。

追问：

而且双方未约定该房产为彩礼，而且已经登记到男方的名下，房产转让这一物权行为已经完成，男方的主张是不能得到支持的。
关于这一点，事实情况上他们只支付了20万，后续的房款都未能按约定支付。接下来就提出悔婚。重新这方面帮我考虑分析一下？

回答：

房屋所有权转让以登记为准，房地产证已经变更登记，即完成了交付，对方未付完全部购房款，属于购房的后续义务，对方现在反悔，属于违约，你方可以要求对方继续履行，并追究对方的违约责任。

追问：

赵律师您好,房产没有过户登记,他就提出反悔了.
另:男方已于3月11日向县人民法院提起诉讼,状告我方(女方)不当得利,要求归还其20万购房款,请教,结合现在我们的实际情况,我们该如何做应诉?谢谢您!

回答：

建议委托律师应诉，可以提出反诉，主张追究对方的违约责任。

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2015-03-09 13:53

1、男方应当用合同纠纷起诉女方，要求解除合同，退还购房款。

2、女方可要求男方承担违约金或赔偿违约造成损失。

3、女方可要求男方交还房屋。并恢复原状。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-03-10 14:46

女方在与男方谈朋友之初，虽然提出要求男方买房，但并未要求男方必须购买女方的房产，只是正好女方名下有房，才产生了上述房屋买卖关系。男方购买女方的房产并不是女方要求男方买房的必然结果，男方完全可以另外购买其他人的房产，如果当初男方购买的是其他人的房产，现在男方提出反悔，卖房人完全可以拒绝。本案中，女方一样可以拒绝。

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