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房屋租赁纠纷

北京－海淀区 10-12 16:18 悬赏 25 发布者:wangdu…… 给我留言回答:(27)

您好，我是出租人，出租房屋所属小区由于房屋改造，小区所有房屋的均需进行房屋改造工程，因此不适宜居住，但租户既不退租也不配合改造施工。我现在想提前终止合同，像这种情况我用不用支付违约金。（房屋租赁合同中写明中途终止合同一方需提前30天告知对方并支付一月违约金。）

问题补充：

由于政府项目行为对小区整体进行改造，这个算不算不可抗力。如果算不可抗力的话是不是可以双方免除违约金。合同中没有不可抗力因素如何解决的相关事宜。

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全部答案

[北京-朝阳区]
宋超律师 VIP
电话：18811476983
873923积分

回复时间： 2015-10-12 16:04

你好，需要按照合同约定处理，协商不成，诉讼解决

追问：

由于政府项目行为对小区整体进行改造，这个算不算不可抗力。如果算不可抗力的话可不可以双方免除违约金。合同中没有不可抗力因素如何解决的相关事宜。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154051积分

回复时间： 2015-10-12 18:30

改造行为属政府行为，此行为完全可以阻断合同解除违法性，因此应当解除或暂时中止。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2015-10-12 21:34

不可抗力一般是指自然原因或战争引起的情形，但你所述情况对于租户来讲确实也是不可抗拒的原因。既然租房是为了居住，现在由于小区改造而无法居住，这显然已使租户租房的目的不能达成，固，租户可以依合同的目的不能实现而要求解除租赁合同，而这种情况不算违约，不需要承担违约责任。

[广西-贵港]
黄文坚律师 VIP
电话：18707853441
304199积分

回复时间： 2015-10-13 08:14

不可抗力有法定不可抗力，和合同约定的。

[辽宁-葫芦岛]
杨静律师 VIP
电话：15898271391
28230积分

回复时间： 2015-10-13 13:10

你好，根据你的陈述，因当时订立合同时已经对终止合同进行约定，就应当按照合同的约定履行或承担责任。而所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、洪水、冰雹;政府行为，如征收、征用;社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。根据不可抗力的定义和范围，你的情况不好被认定。建议与对方协商，妥善处理，以减少损失。如果承租方不配合维修，可以让维修方起诉，排除妨碍。

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2015-10-12 16:01

你好，一般要按照合同约定办理，如果一方违约，可以要求承担违约责任，协商不成，起诉解决。

追问：

[北京-朝阳区]
雪化平律师
34009积分

回复时间： 2015-10-12 16:11

可以以不能适宜居住为由要求解除合同，不用支信违约金。

追问：

回答：

可以认定为不可抗力，因不可归责于双方原因，可以免除违约金。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-10-12 16:12

需要支付的

追问：

回答：

这种情况一般不算不可抗力，建议先协商，协商不成按照合同条款支付。其实小区改造是对房屋价值的保值增值，这个价值的受益人是您，而不是租户，所以您应当按照合同约定向租户支付违约金。

[北京-朝阳区]
北京石建伟律师团队律师
231302积分

回复时间： 2015-10-12 16:13

你好，依据约定双方协商

追问：

[北京-朝阳区]
赵江涛律师
905900积分

回复时间： 2015-10-12 16:14

一般按照合同约定办理

追问：

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-10-12 16:19

按照合同约定处理

追问：

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-10-12 16:36

你好！
首先，所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
其次，构成不可抗力必须具备以下要件:1.不可预见的偶然性；B.不可控制的客观性。
最后，不可抗力范围包括政府行为，因为这完全符合不可抗力要件和定义。小区所有房屋的均需进行房屋改造工程，这是政府行为，当然属于不可抗力。那么可以根据该规定，互相不承担责任。
希望我的解答能帮到你，如满意敬请采纳支持!如有问题，可以追问或者加好友或微信联系。

追问：

您好，像这种情况我在通知租户解除合同时，有没有需要特别注明的地方。比如是因为不可抗力原因造成无法居住等等。谢谢

回答：

可以这样。

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2015-10-12 17:09

政府项目行为对小区整体进行改造，属于阶段性事由，改造完成，合同是可以继续履行的。
改造不适宜居住，这可以成立合同中止事由，但不属于为不可抗力。
故，改造期间无法居住的，你最多可以要求对方支付因改造期间租金，但无权解除合同。你解除合同，是为违约。

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2015-10-12 18:37

您好，很高兴为您解答。
    首先，您与对方存在房屋租赁法律关系，双方应该按照合同约定履行各自权利和承担义务；
    其次，关于政府对小区整体进行改造行为，很明确的告诉您，这个不属于不可抗力的范围。所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在认定不可抗力的情形下，主要是涉及自然灾害，如泥石流、战争等，而对于政府改造行为应该属于阶段性的工程，因此，在政府作出公告或者通知时您应该是对政府行为应该预见到的，所以，不属于不可抗力，您不能以此来进行抗辩；
    再次，如果没有其他约定事由解除合同的，那么您一旦解除合同，即构成对该合同的违约，需要承担违约责任，例如支付违约金。
    最后，建议您先跟对方协商吧，说明政府改造行为也非本人能够决定，并非主观上有终止合同的故意，希望对方可以理解并减少违约金支付问题，如果协商不成，只能承担由此解除合同的违约责任。即使起诉到法院，您的这种情形也不会被认定为不可抗力的。中肯建议，还望考虑。
    希望我的解答您能满意并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系，为您指导服务。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-10-12 19:24

1、属于不可抗力或者是为了公共利益，你们双方都没有过错，你也无需解除合同。2、合同没有规定，你们也没有过错；3、租户不配合只能请改造的部门处理。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-10-12 19:48

你好
    1、根据《民法通则》第一百五十三条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
    2、所以，认定政府进行小区房屋改造是否属于不可抗力，需要衡量该事件是否是“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。首先，政府进行小区房屋改造，是政府的行政行为，政府的行政行为对于一般的人来说是不能预见的；其次，政府的行政行为属于政府的管理职权，普通的公民对于政府的行政行为没有能力施加影响，既不能阻止，也不能逃避。所以，我认为，政府对小区进行改造，完全符合不可抗力的构成要件，属于不可抗力。
    3、根据《民法通则》第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
    所以，由于不可抗力导致租赁合同无法继续履行，你不需要承担民事责任，不需要支付违约金。
    希望你对我的回答满意，并采纳为最佳答案，谢谢。