许可证拆迁和协议拆迁，有农村拆迁安置专长的律师帮忙解答

最初以为政府在没有拆迁许可证的情况下，私自与农户签订拆迁安置协议，那么这协议是无效的,属于非法拆迁。

背景是镇工业区某道路建设！

但是，本人根据最新得知的情况却是这样的：拆迁分为许可证拆迁和协议拆迁（在没有拆迁许可证的大前提下签订协议)，前者最终可以申请强制拆迁，而后者双方达不成协议不能申请强制拆迁，而且后者属于民事行为！

现在本人郁闷了！ 在没有拆迁许可证的大前提下签订协议居然算是合法的，那照此说来，很多拆迁工程都可以在不申报拆迁许可证的前提下就通过欺蒙拐骗与被拆迁人签订一纸协议，事后被拆迁人只能吃哑巴亏？


至此，本人想问律师，这倒底是当地房管局推搪询问者的欺骗之词还是确有其事？！

或者我这样问，究竟是不是 在 没有“拆迁许可证”的大前提下，任何“协议拆迁”、其它拆迁均属于非法的？
“协议拆迁”根本就是子虚乌有，房管局拿来咋虎民众的？