自己的宾馆承包给别人有何风险

我用自己的商铺楼，改造成了一个商务宾馆。现在想对外承包。考虑了3个办法。 1、将租赁合同承包给他人。（这样他人必须自行注册宾馆进行管理，且无法取得消防等营业资质。故不采取这条。） 2、将XX商务宾馆有限公司法人直接换给承包者。（但是目前我公司尚有银行贷款未还，无法换法人，否则必须提前还贷。故未采纳这条。） 3、在XX商务宾馆有限公司下面注册一个分公司，总公司把酒店给分公司管理，将分公司法人换成承包人。酒店对外的名称不作任何改变。 现就第三点提出疑问，我的目的是规避法律风险，在按第三条承包出去后，承包人在装修欠款或经营过程中违法经营，或者出现类似安全或违法恶性事件，总公司以及总公司法人是否需要承担责任？ 谢谢了。