购房合同违约金问题

律师,
你好.
我买的新房已经付首付,贷款还没有办完,期房,明年底交房.现在我想退房,合同里面有个条款:
因买受人原因要求退房,并经出卖人同意的,买受人应承担违约责任,按照合同总房款的10%支付违约金,退

房中产生的各种税费均由买受人承担.

我们是开盘当天就交了2万元定金,7天后才看见合同.跟开发商提出这些不合理的条款时,开发商以定金为

要挟,任何条款都不修改.所以我们只得签了.

近日,去房产局查询了,我们签的合同还没有备案,是可以退还房子的.
如是跟开发商协商,他妈不答应退房,除非首付都不退.


请问:
1.如果我们要求退房,开发商要求我们支付10%违约金显然是大大超出了他们的损失.如果法院或者仲裁判定的话,会按照合同上面的10%还是按照实际的开发商损失赔偿?

2.支付了赔偿以后,开发商预收的维修基金,一年物业管理费还有契税,现在都还没有实际产生的,会不会判他们退还呢?