这样的合同

2005年我在中介所看中了一套二手房自住,当时(价格是5000/平,总价29.5万)是房改房.和卖房人商量的时候,他说他这个房子的产权是刚继承的他爸爸的,还没有到2年的交易期,要2007年9月才到,说暂时还不能过户,否则就要交很多营业税,就签下合同约定了一个2年后的时间过户,以逃避营业税,然后我先付了18万,合同约定余款过户后再付，违约赔偿也是18万,(这个违约赔偿我们双方是对等的.) ,"三证"是放在我这里的. .我装修了房子花了6万. 后来他又以各种理由,每隔一段时间就一万或两万的向我要钱,我也给他了,算房款,到现在,总共给了10.5万,只欠一万元房款了.期间有段时间政策是两年期的,我们不断催他过户,他总是拖着,期间也写过“承诺书”,（内容是一定会过户给我）,现在又改五年期了.如果到2010年9月他还是不过户,我准备起诉.

起诉的话,他写的"承诺书"有没有效力?我能不能主张到这个房子产权?如果主张不到,能主张合同签的18万的违约赔偿吗?再次购房时房价上涨导致的经济损失能主张到吗?装修等花的6万元能主张到吗?