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房屋外墙渗漏，无人管，怎么办

安徽－合肥 07-11 14:28 悬赏 35 发布者:133657…… 给我留言回答:(10)

09年下半年拿的房产证。 12年装修时候发现外墙渗漏，然后一直联系物业，由物业联系开发商解决外墙问题。后来一直没有解决，物业说是开放商联系不上，或者联系上了最近忙没过来等等。
那面墙就一直在缓慢的渗漏，墙面渐渐出了裂痕和霉斑。
后来我在15年底，打12315市长热线投诉，市长热线回复我说已经过了保修年限5年，所以没有办法。
那时间被物业拖了，我现在找物业，物业说给我修，但是也拖到现在都没有具体实施，这些天大雨，墙面霉斑裂缝非常严重，我在15楼，18楼的人我也找不到，想自己修都没办法，我现在应该找谁？能起诉谁？我想把房子补了，就这么简单。

问题补充：

7月12日（前天）下午，我找到物业公司负责人，他说几年来他们也一直在反应，但是开发商无动于衷，于是在去年，物业整理了整个小区公共设施属于开发商的问题全部总结整理了以后提交给区房管所（什么李主任），然而依然没有下文，现在物业的意思是准备找一家修复外墙的公司，然后申请公共维修基金（需要业主2/3同意）来维修。但是时间大概要2-3个月的运作周期。我现在是继续等，还是能去起诉？（全程有录音，承认我在2-3年内要求物业找开发商维修外墙）

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全部答案

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
22105积分

回复时间： 2016-07-11 15:38

你好！
1、房屋外墙渗漏不属于物业管理的内容，但物业接到问题投诉后应当利息开发商维修。
2、房屋外墙渗漏属于开发商交付的房子有瑕疵，渗漏严重无法居住的，可以要求退房。
3、可以起诉开发商，渗漏一直处于持续状态，不存在过诉讼实效的情况。
4、收集证据，你可以通过录音录像、书面证明、电话录音、拍照等方式取证。证明房屋存在渗漏、多次投诉未得到解决、证明第一次投诉在保修年限5年内。
5、建议协商解决，协商不成，收集齐证据，起诉开发商。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

追问：

如果起诉，胜面大么？大约可以获得多少赔偿？我要考虑起诉的成本，毕竟如果顺利联系到顶楼的住户，我自己修大概也就2000以内。

回答：

你好！
1、胜算很大，就是诉讼成本有点高，诉讼费不高50元，律师费较高。如果有损失的话，开发商要赔偿损失的，
2、建议协商，开发商出一部分钱也是好的，诉讼的话，开庭前有个调解程序，如调节了诉讼费减半。

[安徽-合肥]
徐亮律师
125085积分

回复时间： 2016-07-11 14:35

可以起诉开发商担责

追问：

市长热线说已经过了保修期了，并且开发商正在走破产程序。我还能起诉么？

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-07-11 14:43

未及时提起诉讼，现在起诉开发商比较麻烦；但物业未及时安排维修，可以起诉物业。

追问：

物业说这个不是他们份内的事情，我在网上也查了，房无渗漏不归物业管啊，，，并且我跟物业也没有什么书面的可以对证的东西（对证我叫他们找开发商），并且在去年底，我提出再不修就不交物业费，然后他们居然也答应了。。。。所以我有半年多没交物业费了。。。每次我说什么时候修外墙，也还是在拖

回答：

建议先搜集证据，再行起诉。

追问：

搜集证据，然后起诉物业？我只有这一条路么？

回答：

也可以自己修，其他也没有单位有义务承担这份责任。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-07-11 15:19

找物业维修。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2016-07-11 15:46

1、你的房子是在12年发现渗漏的，应在保值期5年内；
2、你一直通过物业联系开发商主张权利，诉讼时间每两年内是可以中断重复计算的；
3、属于房屋保质期内质量问题，你可要求开发商维修和赔偿或自己维修后保留证据再向开发商追偿；
4、开发商破产时你可作为债权人向法院申报债权，法院清算判决时一并处理赔偿；
建议自己先维修保留证据以后起诉开发商追偿维修费和损失
有问题继续追问，满意请点最佳答案

追问：

如果起诉，胜面大么？大约可以获得多少赔偿？我要考虑起诉的成本，毕竟如果顺利联系到顶楼的住户，我自己修大概也就2000以内。开发商去年底的时候好像在走公司注销的流程。

回答：

有事实证据，法院会依法支持你的诉求的，赔偿额按你的实际损失计算，你要保留好相应的维修等费用证据，
起诉费1万以下50元诉讼费，一万以上一般2.5%并逐渐递减比例，
开发商如没注销，本案判决后你要及时追偿并向法院申报债权，若已经注销了，你可以按照以下情况主张权利
第一、企业被注销登记时，清算主体或第三人在工商管理部门承诺企业注销登记后遗留的债权债务由其负责的，债权人可以做出承诺的清算主体或第三人为被告，要求其承担清偿责任。

第二、企业未经清算即被注销登记的，第三人在工商管理部门的注销登记中承诺偿债，债权人既可以对清算主体或承诺偿债人择一而诉，要求其承担清偿责任，也可以二者为共同被告要求二者承担共同清偿责任。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2016-07-11 20:44

1、没有超过5年，你已经在12年提出维修了（物业可以证明的，当然要有证据证明）；2、你应该要求开发商维修，不维修可以告他们。3、物业答应了你可以继续要求他们维修，不维修起诉开发商和物业（因为物业答应维修可以得到了开发商授权，他们一般都是有关联的）。4、建议聘请律师处理。5、如果没有证据证明12年你就主张维修，过保修期，可以通过物业或者自己申请以《公共维修基金》维修。

追问：

我明天来会会物业的人。

回答：

会见要注意：1、和物业负责人交谈；2、进行录音可能的话录像；3、交谈中阐明你12年就要求维修，诱导负责人承认、认可或者默许。4、态度要好，目的是收集证据，证明你们早就要求维修了。5、了解物业和开发商的关系。

[浙江-杭州]
刘勇军律师
3901积分

回复时间： 2016-07-12 09:29

你首先证明你在保修期内已经履行了相应的告知义务，这样就不属于超过保修期的问题，你可起诉开发商承担维修责任，或者经鉴定属于房屋缺陷那么可以要求退房，但目前开发商已经在走破产程序，估计这些对你维权都不利。故建议直接起诉物业，物业未能及时联系开发商及相关住户协助你进行维修，应承担相应的法律责任。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2016-07-12 16:18

可以同时起诉物业公司和开发商。

[湖北-武汉]
熊敏律师
41390积分

回复时间： 2016-07-14 15:36

你好，看过你的问题后，现回复如下：
1、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
2、你房屋购买时间为09年，12年即发生外墙渗漏，属于在5年内保修的范围。此责任是征对开发商的，应当由开发商承担责任；
3、市长热线回复已过5年，其回复是没有事实根据的，因为你的房屋外墙渗漏是发生在保修期内，你的房屋开发商应当承担责任；
4、你可以起诉开发商，但是你应当举证证明你在5年保修期内向开发商主张过权利。如果没有证据证明，法院会驳回你的诉讼请求；
5、目前，已过保修期，外墙属于公共部分，你可以要求物业进行维修。你所获得的利益，为你维修房屋的损失。