房屋产权转让给孙子,但有私下协议

房屋产权转让给孙子，在公证处公证.私下又签署了一份协议.协议内容入下。第一.转让人转让房屋产权给孙子后，转让人有权继续使用居住。第二.转让人有一新结老伴(未领证)，转让人过世后若与老伴共同生活8年以上,老伴有继续居住一间房屋的权利到过世.第三.房屋产权转让给孙子后，20年内不能出售,出租.第四.如接受产权者违反以上任意一条，转让人有权申请将房屋产权收回.我想请问几个问题,协议有双方签定,附监证人.第一，这份私下协议是否存在法律效力，第二若存在法律效力，转让人过世之后，接受产权者若违反，监证人是否有权利要求房屋产权变更.第三.未领证的老伴是否有权利向法院申请遗产分配,或能够继续居住。