承租方单方面违约定，提前退租，是否可以要求其赔偿空租期的损失

你好，你是房东吧，以下是从房东的角度给予的解答：
    一、首先，你应了解一下此事的大致解决思路。一是原租赁合同关系是应存续还是可以解除的问题，二是在合同仍然存续情况下，你不得另行出租，如果原承租人给你造成损失的，可以要求原承租人赔偿或补偿；在合同可以解除的情况下才涉及到如何行使解除权及违约责任的承担问题，涉及到具体实际损失的计算等问题。其实你问的两个问题基本上属于上面两个层次的范畴，现简单分别答复一下。
    二、关于“是否可以因为原来租户违约，声明终止合同”的问题，主要涉及原租赁合同是否可以解除及如何解除的问题。
    （一）法律依据：《合同法》第93条，“（第一款）当事人协商一致，可以解除合同。（第二款）当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第94条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”；第96条，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”；第227条，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
    （二）本案的处理：由上法律规定知，合同解除有协议解除和法定解除之分，也就是说，合同中有约定的，应按合同约定的解除条件和期限进行才是法律认可的合同解除，否则原合同未解除；出现第94条或第227条法定的解除条件的也应依第96条的规定行使解除权才有效。你案情中讲，商务楼租期4年，现在满2年半，承租人单方面提出退租，房东不同意。租客自己搬走，拒绝付房租。租赁合同未到期，但未介绍合同中合同解除条款的约定，如果合同中有约定解除条件及期限的，按合同约定执行；如果合同中未有约定或者约定不明确的，则应按第94条执行。本案中，一是对方已明确向你提出退租，二是对方拒付租金，已具备第94条或第227条法定解除条件，你应依第96条规定行使解除权，你应当通知对方解除合同，自通知到达对方时租赁合同才能解除，最好采用书面形式通知以固定证据，以免日后在另行出租后对方再主张认为合同未解除而对你不利，至少你应该以录音形式固定证据。对书面通知建议请律师代书。需注意的是，如果以第94条第（三）款或第227条为由解除合同的前提是前期应事先经催告后如果对方在合理期限内仍不履行的，才可以解除合同，这时是要发两个通知的。你也可以按第94条其他款规定解除合同。
    三、关于你可要求的违约责任及损失问题
    （一）法律依据：《合同法》第107条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第108条，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”；第109条，“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”；第112条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”；第113条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”；第114条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”
    （二）你可要求的损失：首先需说明的是，从你的通知到达对方时合同解除，这时就存在违约责任问题，可要求赔偿实际损失，对合同解除前的租金你仍有权索要。其次，据以上法律规定并结合案情，你们有双方签订的租赁合同对违约责任的约定较为明确，就要依据合同约定执行。月租金的贰倍违约金不足以弥补你作为出租方的损失，原承租人应予赔偿，你并可先从保证金中抵扣，不足以抵扣的，可要求对方支付不足部分。那么你可要求的实际损失是什么呢？下面分别说明一下可要求的损失项目：
    1、空置期租金、管理费损失：一般情况下，承租方单方解除合同后，出租方不可能马上找到新的承租方，往往需要耗费一定的时间，这期间，房屋无法出租出去，出租方遭受一定的租金和管理费损失。
    2、房屋中介费用
    基于信息不对称的原因，出租人寻找另一承租人通常是通过委托房产中介机构进行的。一般而言，如果居间成功，房产中介会收取一定数额的报酬，该报酬应计入其寻找另一承租人的成本之内。当然若出租人不采用委托房产中介的方式，则房产中介费用可不予考虑。
    3、新租赁合同的免租期
    在很多情况下，商务楼的出租人都会对新的承租人给予一定的免租期，主要是由于承租人在收房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。此种情形下，出租人通常基于合同约定和商业惯例不收取承租人免租期的租金。一般而言，如果新的租赁合同中有免租期的规定，因免租而遭受的租金损失也是会被认定为实际损失的。
    4、新旧租赁合同租金的差价
    因前一承租人的原因致使租赁合同解除，出租人不得不寻找下一承租人，前后两个租赁合同的租金可能并不相同。如果后一租赁合同租金高于前一租赁合同的租金，则不存在损失一说。如果后一租赁合同的租金低于前一租赁合同的租金，则两次租赁合同的租金差价可能会被视为出租人依据前一租赁合同可获期待利益的损失，出租人可能会主张由前一承租人承担。由于法律对此无明确规定，司法实践中也存在一定争议，出租方与承租方各执一词，最终的结果取决于法官的自由裁量权。
    由以上可知，你案情中所说五个月空租费、寻找新客户所产生的中介费、新租户20天的免租期的损失基本上是受法律保护的，但需要有证据支持。可先找对方协商赔偿问题，协商时为尽可能成功可做出一定让步，如协商不成，只好起诉解决了。
    以上解答仅供参考，仍需结合案情具体分析应对，祝你成功！

你的咨询涉及合同的解除以及合同违约的问题，现就你的咨询回复如下：
    1、守约方有权要求解除双方签订的租赁合同；
    合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：其中第4款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”承租人不按合同约定履行义务，违反了合同的约定，于此情形，相对人有权解除合同。
    2、房东有权要求前承租人赔偿实际损失；
    违约责任，也就是通常所说的合同一方当事人不按照合同约定的内容全面履行自己应尽义务所应当承担的法律后果。违约责任是民法最重要的制度之一。如民法通则共九章，违约责任就占一章。该法第88条规定：“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。”第106条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”
    并且，上述合同也明确约定了：“租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的 贰   倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。”该合同是双方真实意思的表达，且没有违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，理应按照合同约定来办。
    以上回复供参考，希望对你有帮助！

可以诉讼，要求按照合同约定给予赔偿

　　你好。一、你有权解除合同，这需要给对方发一个解除合同通知。通知到达后合同解除，然后，你就可以再找租户了。
　　二、要求对方承担违约责任、扣下押金是合同约定的，这一点没有疑问。至于你的损失超过了约定的违约金，那你是可以要求对方除偿付违约金外，再赔偿违约金补偿不足部分的损失的。
　　

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1、合同约定明确是2倍，其他的对方不承认的话你只能诉讼解决

1、合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：其中第4款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”现在承租人单方面提出退租，不按合同约定履行义务，违反了合同的约定，在该情况下，你有权利解除合同。你可以给对方发一个接触合同的通知，通知到达对方时合同解除。
2、你有权利要求前租户赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。同时按照你们的合同约定，你可以有权利要求对方赔偿损失。

1、可以
2、可以

你的理解是正确的。均可以。

你可以起诉要求原租户承担违约责任，赔偿实际经济损失。

你好；1、不用声明，对方的实际行动已经解除了租赁合同；2、你的实际损失是"有5个月的空租费，和寻找新客户所产生的中介费，还有新租户的20天免租期”扣除押金的数额，可以要求对方赔偿，协商不成，提起诉讼，请求法院判令承租人赔偿违约造成的实际损失。

对于超过部分的损失，可以要求原承租人赔偿。

协商不成可以通过诉讼解决。

注意声明终止就是解除合同时间，之后只能主张损失（损失举证有难度），而租客自行搬走，未办交房手续，可以主张租金（租金清楚明确）。

承租方单方面违约定，提前退租，当然可以要求其赔偿空租期的损失，建议先协商解决，不愿协商或协商不成的，可以向法院起诉维权。

以上答复，如果满意，敬请采纳。

1、根据你描述的情况完全可以提出解除（终止）合同
2、这个损失看是不是必然的 5个月的空租产生全部过程看该损失的主张是否合理等
如合理 确实是损失的话可以获得支持 损失均可以向前租户赔偿

可以对原承租人提出赔偿，可以对你提起诉讼，欢迎来电咨询，本律师将为你详细解答

要求按照合同约定给予赔偿

你好：
可以终止合同，要求赔偿实际损失。协商不成，可以起诉。如有需要，可以来电联系我们。

可以委托律师维权！

作为房东，可以发书面通知要求承租人按约缴纳房租，如果在合理催告后，承租人仍然不缴纳房租，再发解除合同通知书，解除租赁合同关系，并追究承租人的违约责任。

因为你现在的损失已经超过约定的违约金，那么你可以直接主张承租人造成的经济损失，包括未付的房租，支付的中介费等。至于新租户20天的免租期不属于赔偿范围。

1、房东不需要声明解除合同，租户的行为表明已单方解除合同。
2、所列项目属于损失组成部分，损失超过押金的，可以主张。

应当按照约定要求对方承担违约金。如需帮助，可来电详询，本律师将提供专业服务。

可以要求终止合同,也可要求赔偿空租费及其它必然产生的费用

可以起诉要求解除合同，并赔偿实际损失。若需帮助，可来电或预约当面向我咨询。

租房延期付房租，怎么办？

可以诉讼，要求按照合同约定给予赔偿

按合同约定办理。

可以按照合同约定要求给予赔偿

按合同约定办理。

1房东可以解除合同；2、押金可以作为违约金扣除，另外可以要求承租人赔偿5个月的空租费及20天的免租费。

针对您的问题答复如下：
1、完全可以；
2、两个月的违约金肯定是可以主张的，鉴于有押金，可以直接扣除。
进一步的损失当然可以向对方索赔，但是，不一定能索赔5个月，这需要出资方充分证明自己的损失高达5个月完全是因为租户造成的。
一般来讲，出租方可以及时地发现出租方拒交房租、提前搬走的事实，因而完全可以在两个月内及时采取相关措施，而不是任由房屋空置五个月，因此，索赔5个月被支持的可能性很小。

以上解答，虽然不一定能如您所愿，但确实是实事求是的解答。

若还有不清楚之处，可再来点详谈

您好，您可以按照当初合同的约定追究原租客的违约责任，包括：2倍的违约金，但还要看您最后的实际损失，因为违约金的约定不能超过实际损失的30%，若不够赔付您的损失可以再追加。空租期的损失也可以追究

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