二手房买卖

几点二手房买卖的问题:31号签的房屋买卖协议，准备10号签买卖合同，定金已交，协议中明确规定违约要罚违约金，10号当天卖主推迟还要考虑几天，如果卖主不卖房，我们应怎么样保护自己的权益。
如果后面签订买卖合同我们应注意哪些问题，下面为房屋的基本情况，
1、房屋善还有银行贷款，我们买过来，只签合同暂不能马上过户，贷款由我们还款，那银行贷款的户口还是原卖方的名字吗？我们替他还，我们应留一些什么依据。
2、怎样规范写清楚我们要过户时，卖方拖延办理过户手续与一房两卖的违约行为。
3、卖主目前卖的房子正属于出租期，房租之类，我们应注意些什么？
还有哪些问题在买卖中特别重要，请赐教，谢谢帮助。