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请律师看下我的两个诉讼是否合适？

05-16 16:46 悬赏 40 发布者:cgbcgh 给我留言地区:北京－东城区回答:(17)

我是我傻弟的监护人，由法院的判决书证明。我父母生前有一个门市房，1980年父亲去世，我母亲1996年就开始出租门市房，1996-2000年租金每年13000元，2001-2008年租金每年13500元。母亲去世后，2009-今，由我哥出租该门市房，自称每年租金10000元。因为母亲留有遗嘱，该门市房的租金全部给我傻弟做扶养费。我对租金提出质疑，就哥说不信你自己去问。我问了承租人，他不敢说实际租金，他说如果我说了你哥就不让我租房了，我生意做半道怎办？后来我哥让我看的合同确实写的每年10000元。我觉得这里边一定有假，现在的房租金无论如何也不应低于1996年的13000元。我打算起诉我哥，诉求1、依据民通意见第十条，该房屋的租赁权应该由我来行使。诉求2、依据合同法第五十二条第二项，该合同的出租金明显不真实，损害了第三人我傻弟的利益，请法院认定我哥与承租人签的这几年租赁合同全部无效，并按2001年的实际房租金，每年13500元为最低房租金，给我补偿差价。我的这两项诉求能否得到法院的支持，现请教各位律师了，谢谢！

问题补充：

我有我母亲1996年-2008年全部出租合同，1996年就出租13000元，2001年开始就出租13500元。这些合同可以证明我哥拿出的合同出租金不真实吗？

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最佳答案

[北京-西城区]
赵亮律师
电话：13801393564
276273积分

回复时间：2012年05月16日 09时46分

胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
如果有需要可以来电免费咨询，根据案情细节做出更准确解答。

追问：

首先非常感谢您的回答。我有我母亲1996-2008年的全部出租合同，最低出租价13000元，最高出租价13500元。2009年至今，房地产市场大家众所周知。上述事实算不算证据齐全？本案并不一定是我哥和承租人恶意串通，很可能就是我哥自己造的假合同，结果是出租金明显低于市场价，损害了我傻弟的利益。我是否不用请求法院认定合同无效，只要求认定出租金明显低于市场价，损害了我傻弟的利益，然后请求按2001年的实际出租价进行补偿，是否可行？谢谢您。

回答：

不算证据，周知的事情不能作为证据使用，要有书面证据

追问：

谢谢您，想再请教一个问题，《证据规定》第九条第一款第一项；众所周知的事实无需举证证明。如何理解？谢谢。

回答：

太阳从东方升起这类的

追问：

那现在的房地产市场与1996年相比，是不是就相当于太阳从东方升起了？谢谢。

回答：

当然不是了，这种都有做鉴定，根据鉴定结论确定。

追问：

您的意思就是说要具体做评估鉴定，我懂了。谢谢。

回答：

是的，不客气，希望对你有所帮助

提问者对最佳答案的评价：

谢谢各位律师的解答，尤其是对赵亮律师及袁乐律师不厌其烦的解答，再次表示感谢！

其它答案

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-05-16 09:57

可以得到法院的支持。

私密留言，问题发布者选择最佳答案或关闭本贴后可见。

[北京-朝阳区]
赵江涛律师
905900积分

回复时间： 2012-05-16 10:12

建议带齐资料当面咨询律师以得到详细分析。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-05-16 10:17

到律师事务所咨询。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-05-16 10:19

无效合同涉及返还问题，加之时间较长，打无效面临一些风险。你可以起诉要求返还财产，同时通过评估认定一般租金标准，这样机会大一些。

追问：

首先谢谢您的回答，我想问无效合同本案应返还什么？我把租赁权要过来了，以后不用他出租不就可以了吗？评估认定一般出租金，是请法院委托评估，还是怎么评估？评估完后这几年都按评估的出租金补偿差价款吗？请您再解释一下好吗，谢谢！

回答：

根据合同法第52条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。但在本案中，你很难举证证明你哥哥同以前的承租人之间存在恶意串通（尤其是承租人方面），所以打无效的确存在风险。你要回出租权后如果你哥哥欲再次将房屋出租，你可以将昭示你和傻弟弟权利的法律文件给承租人看并及时留存相关证据，在此前提下如果承租人还要将租金交给你哥哥，显然就就是在明知前提下的恶意串通、损害第三人利益，其二人的合同因此无效。评估要向法院提申请，由法院通过有资质的机构出具评估结论，不同年份的评估结论不同。

追问：

我有我母亲的全部出租合同原件，我不说他们恶意串通，只说出租金明显不真实，这事可能与承租人完全无关，就是我哥一手造的假，只是承租人不敢说而已，我只起诉我哥。我的这些证据及理由可以吗？谢谢。

回答：

合同具有相对性。合同以外的第三人是否有权主张合同无效在实践中本就存在争议。如果只有你哥哥是恶意的，法院很难认定无效，况且你并未将合同向对方作为被告。

追问：

按我母亲的遗嘱，合同的出租金在我傻弟有生之年全部由他（即第三人）享用，我弟的利益受到损害，他应有权主张合同无效。是否一定要将承租人一起告上法庭才可请求法院认定合同无效？谢谢。

回答：

即使追加被告也很困难。

追问：

谢谢您的提醒，我暂不要求法院认定合同无效，只先把租赁权要过来，同时提一下出租金不真实，请法院按我母亲十几年的平均出租金让我哥支付，法院能支持更好，不支持以后找到机会取到证据再说，因为这三年没有换承租人。评估这事可能很麻烦，我不打算评估。您能再给个建议吗？谢谢您了。

回答：

如果对方主张以合同为准的话只能通过评估。

追问：

能否依据《证据规定》第九条第一款第（三）项，根据已知我母亲1996-2008这十二年的出租金最低为13000元的事实，推定2009-2012这三年出租金不可能低于13000元的事实。因为现在房价、出租价远高于过去，这是众所周知的事实，还一定要评估吗？如果对方再托人造假，这事就没法说清了。您说呢？谢谢您的指点。

回答：

要评估。