发布文号: 浙地税函［2004］234号
各市、县(市、区)地方税务局(不发宁波)，省地方税务局直属一分局、直属二分局、稽查局：
近接一些地税机关反映，在房地产开发有关开发产品预售收入的所得税处理和企业应纳税所得额的计算问题上，各地执行口径不一，希望省局予以进一步明确。为正确贯彻《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)，经研究，现就房地产开发有关企业所得税问题进一步明确如下：
一、关于企业应纳税所得额的计算问题。房地产开发企业如何计算企业当期应纳税所得额，省局浙地税发[2003]132号第三条第二款已非常明确，企业当期应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额+本期新增预计营业利润额－已结转本期销售的以前期预计营业利润额。因此，在计算企业应纳税所得额时，对房地产开发企业采取预售方式销售开发产品取得的本期新增预售收入，应按规定的利润率计算出本期新增预计营业利润额，作为其他纳税调整增加项目；已结转本期销售对应的以前期预计营业利润额，应作为本期其他纳税调整减少项目。
二、开发产品预售收入的所得税处理。应按本《通知》第一条规定执行，不能按预售收入乘4.95％(即利润率15％×33％)的方法，来预征企业所得税。已按4.95％预征企业所得税的，要按本《通知》第一条规定及时纠正。
三、根据国家税务总局《企业所得税税前弥补亏损审核管理办法》(国税发[1997]189号)文件精神，房地产开发企业可用当年应纳税所得弥补以前年度亏损，但弥补期最长期限不得超过5年。企业弥补亏损原则上应在年终后一次性办理，但个别金额较大的，经纳税人提出申请，报经主管税务机关批准，可在预缴企业所得税时，用其产生的盈利先弥补亏损；年终，再按税前弥补亏损有关规定重新办理弥补亏损申报、审核手续。
四、企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”办法征收的，预缴只是为了保证税款及时均衡入库的一种手段，因此，各地要结合本地实际，科学、合理地确定预缴方法，并按规定进行年终汇算清缴，多退少补。
五、各级地税机关要高度重视房地产行业企业所得税的征收工作，要认清形势，居安思危，及时全面掌握情况，做好收入分析及预测工作，保持地税收入的可持续增长。
