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第一章 总则
第一条 为了适应社会主义市场经济和深化住房制度改革的需要，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化的新机制，提高城市物业管理水平，为房屋使用人提供整洁、文明、安全、方便的使用环境，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业产权人、使用人委托，以有偿服务方式对物业的管理和修缮，并为物业产权人、使用人提供其他方面的服务。
第三条 本办法适用于本市市区国有土地范围内各种产权性质的物业。
新建高层楼宇、住宅片区，应当在交付使用前落实物业管理措施。已建成使用的高层楼宇、住宅片区和同幢异产的多层住宅应当逐步实施物业管理。
第四条 市、区房产管理局是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
各级建设、国土、规划、市政公用、市容、园林、公安等部门应当在各自职责范围内协同物业管理行政主管部门做好物业管理工作。
第二章 管理体制
第五条 物业管理实行行政管理、自治管理与经营管理相结合的管理体制。
第六条 南京市房产管理局负责本市物业管理的行政管理工作，其主要职责是：
(一)贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策，制定物业管理的具体办法；
(二)负责物业管理公司的资质审查；
(三)负责管理公用部位、公用设备设施维修养护费和物业管理用房；
(四)组织查处物业管理中的违法行为；
(五)负责对全市物业管理行业的业务指导和监督检查。
第七条 实施物业管理的高层楼宇和住宅片区，应当成立物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在物业管理行政主管部门指导下，代表维护物业产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。管委会由物业产权人、使用人选举代表组成。管委会组成人员为五至十一人。管委会设主任一人，执行秘书一人。管委会日常事务可授权执行秘书处理。
管委会组成人员本着自愿和民主选举相结合的原则，通过召开物业产权人、使用人大会投票选举方式产生。管委会组成人员每届任期二至三年，可以连选连任。选举管委会组成人员的选票按房屋所有权面积分配，其中住宅房屋每户为一票；非住宅房屋每100平方米为一票，面积不足100平方米的每一房屋产权人为一票。
第八条 管委会的权利：
(一)制定管委会章程，维护物业产权人、使用人的合法权益；
(二)决定选聘、续聘和解聘物业管理公司；
(三)审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施；
(四)协调物业产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾；
(五)检查和监督物业管理公司的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。
管委会的义务：
(一)接受物业产权人、使用人的监督；
(二)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处(镇)的指导和监督；
(三)协助物业管理公司落实各项管理措施。
第九条 物业管理公司是自主经营，自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司可以享受国家第三产业的优惠政策。
第十条 设立物业管理公司应当经物业管理行政主管部门批准，领取物业管理资质证书后，方可从事物业管理。
外地物业管理公司需在本市从事物业管理活动的，应当申领本市物业管理资质证书，方可从事物业管理。
第十一条 设立物业管理公司必须具备下列资质条件：
(一)有管理建筑面积2万平方米以上房屋或高层楼宇1幢以上的能力；
(二)注册资金不低于人民币10万元；
(三)有固定的办公、经营地点；
(四)各类房产专业管理人员不少于公司在册人员的20％。
第十二条 物业管理公司的权利：
(一)依法制定物业管理范围内的管理办法和制度；
(二)依照有关规定和物业管理合同收取管理、服务费用；
(三)制止物业产权人、使用人违反物业管理规定的行为；
(四)负责选聘各类专业公司承担专项服务；
(五)开展多种经营，提供有偿服务。
物业管理公司的义务：
(一)依法经营，严格按照物业管理合同的规定实施物业管理；
(二)维护物业产权人、使用人的合法权益不受侵害；
(三)实行物业管理的重大措施应当事先提请管委会审议；
(四)接受管委会和物业产权人、使用人的监督；
(五)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在街道办事处(镇)的指导和监督。
第三章 管理内容
第十三条 物业管理公司领取物业管理资质证书后，应当与物业产权人或管委会订立物业管理合同。
物业管理合同应当载明：管理项目、内容、费用、权利和义务、合同期限和违约责任等。
物业管理合同标准文本由市房产管理局会同市工商行政管理局统一制定。
第十四条 新建高层楼宇、住宅片区，在管委会未成立前，房屋建设单位应当与物业管理公司订立物业管理合同。管委会成立后，管委会应当在同等条件下优先聘用原物业管理公司承担本区域的物业管理工作。
第十五条 新建高层楼宇、住宅片区，建设单位应当在交付使用时，向接受管理的物业管理公司提交下列资料：
(一)房屋建设的各项批准文件；
(二)竣工总平面图；
(三)房屋及配套基础设施、设备的竣工图；
(四)地下管网图；
(五)其他必要的资料。
第十六条 建筑结构相连或附属设备设施由若干产权人共有或共同使用的房屋，应当委托同一物业管理公司管理。
物业管理公司不得对产权不明确的房屋实施物业管理。
第十七条 物业管理公司实施物业管理，应当与物业管理范围内的物业使用人订立管理服务合约。
管理服务合约标准文本由市房产管理局统一制定。
第十八条 物业管理公司实施物业管理，应当履行下列职责：
(一)负责房屋及共用部位、共用设备设施的养护、修缮，保证物业的正常使用；
(二)为物业使用人提供保安、清扫保洁等公共服务；
(三)根据物业产权人、使用人的要求，提供各类专项服务和特约服务。
第十九条 物业管理范围内的物业使用人应当遵守下列规定：
(一)不得擅自改变房屋结构、外观和用途；
(二)不得侵占房屋共用庭院和附属用地，以及物业管理范围内的道路和附属设施，不得随意拆除和损坏公用设施；
(三)不得在住宅共用院落、走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品；
(四)不得从事污染环境的生产、经营活动；
(五)不得随意停放车辆；
(六)禁止违章搭建；
(七)禁止在建筑物和构筑物上随意涂写、刻划、张贴；
(八)禁止饲养家禽、家畜。
第四章 管理经费与管理房屋
第二十条 实施物业管理的房屋建设单位、物业产权人应当向市房产管理局一次性缴纳公用部位、公用设备设施维修养护费，专项用于房屋共用部位、共用设备设施维修养护和高层住宅的大型设备更新改造，以及市政公用、园林部门管理范围以外的公用设施、绿地的维修和养护。
第二十一条 物业管理公司实施物业管理需要使用公用部位、公用设备设施维修养护费的，应当经物业管理范围内管委会的同意，向市物业管理行政主管部门提出申请，经审核批准后划拨使用。物业管理公司使用该经费应当接受物业管理行政主管部门和物业管理范围内管委会的监督。
公用部位、公用设备设施维修养护费上交财政，专户存储、专款专用，实行收支两条线管理。费用管理使用办法和收取标准分别由市财政局、市物价局会同有关部门制定，报经有权部门批准后，与本办法同步实施。
第二十二条 新建高层楼宇、住宅片区，房屋建设单位应当按照房屋建筑面积2—4‰的比例提供物业管理用房(最低不少于50平方米，最多不超过120平方米)。物业管理用房以建筑安装工程造价折算充抵房屋建设单位应缴纳的公用部位、公用设备设施维修养护费。物业管理用房按国家直管公房管理，由物业管理公司按照民用住宅租金标准承租使用，租金纳入公用部位、公用设备设施维修养护费。
已投入使用的高层楼宇、住宅片区，其物业管理用房由产权人提供，物业管理公司按民用住宅租金标准向产权人承租使用。
第二十三条 高层住宅的电梯、水泵、通风、消防等专项设备设施所需的水、电费用由物业使用人承担。
第二十四条 房屋的共用部位发生结构性损坏，其修缮、更新费用由物业产权人按房屋产权面积合理分担。
房屋自用部位、自用设备设施的维修养护费用，由物业产权人承担。
第二十五条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则，根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
物业管理服务收费的具体管理办法由市物价局会同市房产管理局另行制定。
第五章 罚则
第二十六条 有下列行为之一的，由市、区房管机关责令恢复原状：
(一)擅自拆改房屋结构及其设备设施的；
(二)侵占房屋共用庭院和附属用地，以及侵占物业管理范围内道路和附属设施的；
(三)擅自占用房屋共用部位或在住宅楼走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品的。
第二十七条 物业管理公司有下列行为之一的，由市、区房管机关按规定权限予以处罚：
(一)未向房管机关办理资质审批手续从事物业管理的，责令其限期改正，并处以1万元以下罚款；
(二)对产权不明确的房屋实施物业管理的，责令其限期改正。
第二十八条 物业管理公司与物业产权人、使用人发生纠纷应当协商解决，协商解决不成的，应当按照合同约定向仲裁机关申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第二十九条 当事人对房管机关作出的行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。
第六章 附则
第三十条 本办法下列用语含义：
住宅片区，是指连片多、高层住宅建筑面积在2万平方米以上的住宅区。
房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
房屋的共用设备设施，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
高层住宅的大型设备，是指高层住宅建设所配置的电梯、水泵、通风机组、消防设施等。
第三十一条 本市各县国有土地范围内的物业管理参照本办法执行。
第三十二条 本办法由南京市房产管理局负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。
