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一、目标和原则
(一)目标
争取三年内全面完成香洲区26个城中旧村改建工作，把落后的城中旧村改建成为居住环境优美、市政公用设施配套齐全的现代化文明社区，提高居民的生活质量和居住环境质量，全面提高城市规划、建设和管理水平。
(二)原则
1、科学合理、适度超前、统一规划、分步实施。对文明社区的功能和配套标准等方面要有明确的规划要求，为建设文明有序、设施完善、环境宜人的现代化社区奠定良好的基础。
2、一村一个拆迁方案，一个社区一个规划方案。坚持具体情况具体对待，具体问题具体分析；实事求是，因地制宜。每个方案体现各自特色，每个城中旧村改建要与建成区衔接，融为一体，实行统一管理。各村的拆迁方案由开发商与居民共同协商制定，政府实施监督。
3、强调可持续发展。本着对子孙后代负责、对历史负责的态度，珍惜和合理使用有限的土地和环境资源。在规划建设中充分体现“以人为本”，创造良好的生活环境。
4、政府决定，政策推动，市场运作。坚持在市委、市政府领导下，深入发动，统一认识，在保证居民、村集体和开发商三者利益前提下充分调动各方面积极性，搞好城中旧村改建，增强街道(镇)、村经济实力。
5、继承和发扬具有岭南特色的传统文化。本着保护和弘扬传统文化的历史责任感，保护具有岭南特色和悠久历史的人文景观，并为一些具有地方特色的优秀民俗文化活动留下充足的生存空间。
二、政策要点和基本要求
在改建中，原宅基地政策不变，自留地政策不变。按《关于印发〈珠海市私人住宅用地标准和报建收费标准暂行规定〉的通知》(珠国土字[1994]169号)和《关于重新修改颁布〈珠海市私房报建细则〉的通知》(珠府规字[1995]105号)的有关规定核定产权，按人口计算每户建筑面积限定80－24OM2，超出部分统建分配。制定合理的拆迁补偿办法：具有合法产权的房屋可采用产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合等方式。
保障城中旧村居民合理利益。先建好文明社区或安置好旧村居民，根据现有条件妥善安置好暂住人口，再进行城中旧村拆迁改建。
保障开发商在城中旧村改建中的利益。在合作、合资改建过程中免收首次土地转让费，居民自用住宅在合法建筑面积内的实物补偿免收土地配套费，免收人防、消防报建费；1999年7月前在珠海投资开发并交清地价款的开发商，市政府未批准其动工的，其已交纳的地价款利息由政府进行补偿，在改建投标过程中享有优先权；其余房地产开发商按交清地价的比例确定其优先权，根据各城中旧村各自的实际情况，可以实行拆一免二或拆一免三的优惠政策。
所有改建项目，必须进入市建设工程、商用土地交易中心，按照公开、公平、公正的原则进行招投标；对确有实力、资金充足，又能兼顾城中旧村居民和集体利益的开发商，经有关部门审核，可在市建设工程、商用土地交易中心进行公开邀请招标。
要保证在改建过程中的土地来源。在市区范围内的，开发商所交地价款未达到50％的土地，根据需要由政府依法收回，用于改建。
多渠道解决改建的资金来源，可合资合作，也可由居民自筹或用项目按揭向银行贷款。鼓励金融机构对改建项目和开发商予以资金支持。
在改建中，市、区两级政府不从中获取直接经济利益，属地方政府所得税费设立专项资金，用于香洲区城中旧村改建，剩余部分交由香洲区用于城市管理。
三、组织领导和保障措施
改造城中旧村建设文明社区是实践江泽民总书记“三个代表”重要思想的具体体现，是站在珠海可持续发展的高度，对珠海历史、对珠海人民高度负责的重要工作，同时又是一项社会系统工程、民心工程。因此，必须加强领导，狠抓落实，确保该项工作顺利进行。
(一)改造城中旧村建设文明社区工作实行市长责任制。建立强有力的组织实施机构，实行统一领导、统一监管，成立珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组(以下简称市改建领导小组)。市改建领导小组办公室设在香洲区，市各有关职能部门派出人员到香洲区现场办公。办公室设立秘书组、宣传组、政策法律组、规划建设组、房屋确权与拆迁安置组、安全保卫组、监督管理组等专责小组。所有涉及改建的审批工作由市改建领导小组协调各职能部门到香洲区现场审批。
(二)各级党委、政府和各有关单位要高度重视，把该项工作列入重要议事日程。要从讲政治的高度出发，从人民群众的根本利益出发，提高思想认识，全力以赴支持城中旧村改建工作；市改建领导小组要抓住当前有利时机，知难而进、知难而上，务必集中力量将这项工作抓紧、抓好。
(三)整个改建工作以香洲区为主体。在市改建领导小组的领导下，香洲区负责具体组织规划设计和开发建设，对改建进行直接的管理和监督。香洲区成立城中旧村改建工作领导小组，做好有关产权核定和拆迁安置等指导工作。各街道(镇)也要成立改建工作小组，层层宣传发动，做好城中旧村居民思想教育工作，并努力配合监管。各城中旧村村委会负责与开发商签订改建协议，保障居民和村集体利益。
(四)严格落实责任制。纳入改建范围的26个城中旧村，由市改建领导小组成员和香洲区五套班子领导分工包干负责。市改建领导小组与香洲区、街道(镇)、村及开发商要签订责任书，层层落实。对按时按质按量完成改建的责任单位给予奖励；未能按要求完成的，视其工作进度和实际情况进行处罚。
(五)各级党委、政府要切实做好改建发动工作，避免工作方法简单化。按照先易后难的原则分阶段实施，成熟一个、改建一个。区、街道(镇)、村各级基层领导干部要开展形式多样的思想政治工作，深入各家各户，进行谈心、交心，宣传政策，把工作做到实处，把思想认识统一到改造城中旧村建设文明社区大局上来。各村“两委”的负责人和党员要发挥带头作用，积极响应市委、市政府决定，以身作则，率先垂范，带领居民支持、配合改建工作。
(六)以严明的纪律、强有力的手段保证城中旧村改建工作的顺利进行、按期完成，决不允许出现“烂尾楼”现象。市各有关部门和香洲区、有关街道(镇)、村的党政领导班子，要严格地，特别是要公开、公平、公正地贯彻执行关于城中旧村改建的各项政策、规定。凡违反上述规定，领导小组可依法采取特别措施予以处理。对不服从大局、不服从安排、不接受合理补偿、无理取闹的城中旧村住户、钉子户，要按法律程序强制拆迁。
(七)加大宣传力度。新闻单位要积极响应市委、市政府决定，集中力量对改建工作进行广泛的宣传发动。开辟专栏节目，发动群众参加讨论，发表意见，形成社会共识，推动改建工作顺利进行。
中共珠海市委办公室
珠海市人民政府办公室
2000年8月23日
