山东省城市住宅小区建设试点实施纲要

为适应住宅建设成为新的经济增长点和消费热点的需要，提高住宅建设的整体质量和住宅产业的现代化水平，确保实现城市居民住房达到小康水平的战略目标，改善人居环境，根据城市住宅小区建设扩大试点、小康型住宅科技产业工程、住宅产业现代化试点等有关文件的要求，结合我省实际，制定本纲要。
　　一、试点的指导思想
　　(一)住宅小区建设试点要体现“大众化、产业化、超前性、科学性、示范性”的总体要求。开发建设住宅小区要面向广大的普通家庭，运用政府保障行为与市场调节相结合的住宅开发建设机制，以体现其大众化。
　　(二)围绕住宅产品，全方位研究住宅建设的技术、政策定位，以规划设计为龙头，以相关的住宅建筑体系、建筑材料和部件为基础，以社会化大生产配套供应为主要途径，逐步建立标准化、模数化、工业化、综合市场导向的住宅生产体制，以体现其产业化。
　　(三)在现行的规划、设计、配套、建设标准的基础上，试点小区要适应跨世纪的需要和经济社会发展对住宅更新改造的潜在要求，以体现其超前性。
　　(四)推广应用各种成熟的新技术、新材料、新产品、新工艺，提高住宅的科技含量和智能化水平，以体现其科学性。
　　(五)试点小区应在规划、设计、环境、质量、科技成果应用、配套产品供应、开发经营机制、建设监理、物业管理等多方面具有明显的导向作用，树立各具特色的住宅小区样板，以点带面，以体现其示范性。

　　二、试点的任务和目标
　　(一)试点的任务是以试点小区为载体，把目前开展的城市住宅小区建设试点，小康型住宅科技产业工程、住宅产业现代化试点、墙体材料改革和建筑节能、物业管理、安居工程实施等各项工作紧密结合起来，加强领导，统筹部署，整体推进，建立住宅建设的新机制，实现住宅产业现代化，建设具有21世纪水准的小康型住宅示范小区，改善我省城市人民的居住环境和质量。
　　(二)试点的目标是推广全国和省小区试点的成功经验，从1998年开始，到2000年使全省住宅建设总量的30％达到试点小区水平，初步建立起小区建设的新机制，大中城市都要建成至少一个示范小区；到2010年使全省住宅建设总量的50％达到试点小区的水平，建立完善的住宅生产新机制，建成一批规划合理、设计新颖、配套齐全、环境优美、具有国内外先进水平的住宅小区，基本解决城市居民住房问题，实现户均一套舒适住房。

　　三、试点的对象及应具备的条件
　　(一)各市地应根据社会经济发展计划和城市总体规划，制定房地产发展规划、住宅建设计划，建立项目库。选择城市区位较好的地段，集中建设居住区。
　　(二)凡是建筑面积在5万平方米以上的住宅建设项目都要按照试点的机制进行建设。各市地应选择1～2个小区作为试点小区，大中城市一般以不小于8万平方米为宜，小城市或县城要不小于5万平方米。建设期限一般不超过三年，规模较大的小区可考虑分期实施。
　　(三)试点小区的开发建设单位应具备综合开发能力，建设计划指标落实，用地落实，资金基本落实。

　　四、试点的内容和要求
　　(一)开发组织
　　1．小区建设通过招标择优选择开发企业，由具备一定经济实力、开发业绩好、资质等级在二级以上的房地产开发公司组织建设。
　　2．小区建设要立足于高起点、高标准，按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，运用先进的组织管理方式，建立新的住宅开发机制。
　　3．小区建设实行项目管理制度，并在项目开始阶段任命项目经理，确定其职责范围，统一组织协调前期研究、规划设计、施工组织、建设监理等活动，以实现有效的质量控制、工期控制和造价控制。
　　4．小区建设可聘请有权威的总建筑师(总规划师)，由其负责小区的规划、建筑设计和环境设计各专业的协调；聘请总工程师负责小区的工程质量和科技成果的推广应用。
　　5．开发建设应委托专业的监理公司进行全过程的监理，实行总监理师负责制。
　　(二)规划设计
　　1．小区规划设计应充分体现“以人为本”的思想，具有创新意识，坚持可持续发展的原则，创建具有21世纪居住生活水准的文明居住小区。
　　2．试点小区的选址、定点和规划设计，必须符合城市的总体规划或分区规划的要求，使之与周围地区的空间布局相协调。要贯彻因地制宜、统筹兼顾的原则，注意利用地形、地貌，突出民族传统和地方特色，对原址有价值的景观和人文历史环境更应当尽量保护利用。
　　3．小区规划设计应符合国家和省规划设计指标和规范，各项基础设施和公共配套齐全，合理确定建筑密度和容积率，并满足日照、通风、环境和安全要求。
　　4．小区规划设计应组织好小区的人流、自行车、摩托车及汽车的流向，选择交通合流与分流的方式，减少人车的相互干扰，保证区内人车安全和居住的安宁。应充分考虑停车设施，并留有较大发展可能性。
　　5．小区规划和住宅设计要与物业管理及其服务方式相适应，为现代物业管理提供必要的条件，保障和满足人们对居住生活质量提高的要求。
　　6．小区环境设计，以创造高质量的具有生态效应的居住环境为宗旨，通过完善的环境设计和设施，满足人的环境心理和行为要求，充分发挥绿色植物的生态效应与美化作用，改善小气候环境，创造丰富多样的空间形态。小区绿地应达到国家规定要求，并尽可能地增大绿地率。
　　7．小区规划设计要立足于超前性、先导性和示范性，规划设计方案必须采用招投标或竞赛方式，邀请省内外具有乙级以上规划设计资质的单位参与方案招标或竞赛，由专家评审后确定。
　　(三)建筑设计
　　1．住宅建筑设计应在当地居住水平的实态调查、目标预测的基础上，继承和引进国内外先进的设计思想和方法，积极采用新结构、新技术、新材料和新产品，改善居住环境。
　　2．住宅设计要引入居民参与设计的观念，满足居住者对生理、心理与物质等方面的需求，创造具有舒适性、安全性、耐久性和经济性的多样化新型住宅。
　　3．住宅设计应合理安排各功能行为空间，实现公私分离、食寝分离、居寝分离、洁污分离、动静分离。
　　4．厨房和卫生间应采用整合设计的方法，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及通风的要求。
　　5．注意屋顶形式的功能和景观效果，当采用坡屋顶时要充分利用顶部空间。
　　6．积极采用大开间结构，使住宅平面布置灵活多变，实现住宅设计灵活性、多样性、适应性和可变性。推广跃层住宅，以实现动静分离、公私分层。
　　7．小区住宅宜以多层为主。为有利于提高土地利用率，丰富建筑空间环境，可采取多层、高层、中高层、低层相结合等不同构成方式。
　　8．建筑设计应符合国家有关规范和标准，严格执行《山东省住宅建筑设计标准》。
　　9．建筑设计方案应通过招投标或竞赛方式，邀请有甲级资质的设计单位参与方案招标或竞赛，通过专家评审后确定。
　　(四)施工组织和工程质量
　　1．通过公开招标选择施工队伍，中标企业必须提出质量保证措施，强化试点意识，严格按照有关规程规范施工，确保质量。开发企业不得随意压级压价，并确保合理工期。允许购房单位进行质量监督。
　　2．应精心做好施工组织设计，推行全面质量管理、目标管理、网络计划管理。广泛开展劳动竞赛，奖优罚劣，创优质工程，搞好安全管理和文明施工。
　　3．建筑管理部门、质量监督部门、社会监理部门、开发和施工企业都要强化监督、检查制度，加强工程质量通病的治理，消除安全隐患，形成施工企业竞争承建、监理单位质量保证、建设单位承诺负责的保证体系。
　　4．试点小区的工程质量要求全部合格，其中40％以上达到国家优良标准。
　　(五)物业管理
　　1．必须重视和加强小区的物业管理。应通过招标的方式选择物业公司，实现物业管理的社会化、专业化和市场化。
　　2．要以全新的观念和超前意识，高度重视住宅小区管理，积极推行物业管理新体制，实现小区物业管理超前介入。主要管理人员应参与小区的规划、设计、施工质量监督与工程验收，为建成后的方便使用和管理提出意见和建议。
　　3．在小区物业管理中积极应用高新技术和智能化技术，逐步实现小区物业管理的现代化。
　　4．试点小区应做到建设一个，成功一个，巩固一个。小区建成后必须按照建设部规定的物业管理优秀小区的要求建章立制，依靠群众，科学管理，保持规划设计和施工质量的水平和风貌。
　　(六)科技进步与住宅产业现代化
　　1．试点小区建设水平的提高必须依靠科技进步，要有目的、有计划、有组织、有措施，因地制宜地采用旨在改善住宅功能、保证工程质量和提高综合效益的新技术、新工艺、新材料、新设备，推广工作要贯穿小区建设全过程。
　　2．根据当地自然条件及资源情况，提出合理的节地、节能措施，以墙体材料改革和建筑节能为核心，要做到既降低能耗，又提高和改善室内热环境，实现部颁节能标准，达到建筑综合能耗降低30～50％的目标。
　　3．贯彻执行ISO9000、GB／T19000系列标准，加强住宅标准化工作，探索制定本地区共同遵守的住宅建设模数协调协议。用标准化、模数化、系列化的生产方式，通过优选、改造和引进，开发生产厨房和卫生间的成套产品，新型墙体材料和轻质隔断、坡屋顶结构及其构件、外墙饰面、采暖与空调、电梯、节能门窗、防水保温隔热材料、建筑五金等系列产品，扶植骨干企业，实现住宅生产的规模化、装配化。
　　4．建立健全本地区住宅建设质量控制体系，限制和淘汰落后技术及产品。成立省住宅技术与产品协作网，向各试点小区推荐优质产品、设备，供各试点单位参考使用。为保证住宅的功能和环境，制定住宅技术性能评审制度。住宅产业现代化试点覆盖全部试点小区。
　　5．积极开展生态建筑和智能建筑的研究，根据条件，重点选择几项较迫切的技术问题，进行科研攻关。

　　五、试点小区的申报、审批和管理
　　(一)全省的试点工作由省建委统一领导，具体由省城市住宅小区建设试点领导小组负责。领导小组办公室设在省建委房地产业处，负责对试点的日常组织协调和技术指导。
　　(二)拟参加试点的开发单位应对小区开发项目进行可行性研究，由具有一定资格的单位编写可行性研究报告。按要求认真填写《山东省城市住宅小区建设试点申报表》，并连同可行性研究报告、规划和建筑设计方案报当地建委初审后，报省建委。
　　(三)省建委组织专家对小区可行性研究报告进行审查，对小区规划和建筑设计方案进行认真的评议，提出评议意见。
　　(四)试点单位必须根据专家评议意见进行修建性详细规划、建筑和环境设计。省建委与当地建委、计划、规划、土地、电力、邮电、人防等有关部门对小区规划、建筑和环境设计进行联合会审。开发设计单位根据会审意见对设计进行认真修改，并报省建委备案。
　　(五)省建委对可行性研究报告、规划和建筑设计进行审查后正式批复。
　　(六)在小区建设过程中，省建委对小区开发建设进行全过程指导。

　　六、试点小区的总结、验收、评比和奖励
　　(一)各开发单位在小区建设过程中，要随时总结经验，积累文字、图片、图像等资料。
　　(二)各小区应在规定的期限竣工，并作出工作总结，对小区的建设全过程进行自我评价。
　　(三)省建委负责组织有关部门和专家，对试点小区进行验收。经验收符合验收标准的，命名为“山东省城市住宅示范小区”，并在小区醒目的标志上题名。
　　(四)对在小区建设过程中，成绩突出的开发建设、规划设计、建筑设计、施工质量、科技进步和物业管理等单位和个人予以奖励，对达不到要求或验收标准的，免去试点资格，对质量较差的要追究责任。
　　(五)对符合验收要求、成绩突出的小区推荐参加全国性评比，申报部级奖。

　　七、本纲要自公布之日起实施。本纲要由山东省建设委员会负责解释。