发布文号: 建房字第４９３号
（１９９４年８月１３日 建房字第４９３号文发布）
各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、各计划单列市、省会城市建委、房地产管理局：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产法）是一部重要的国家法律，是房地产管理工作的法律依据。房地产法对房地产开发用地、房地产开发、交易和权属登记管理等主要管理环节确定一系列法律制度和规定，内容十分丰富。各级建设行政主管部门、房地产管理部门都要认真学习、深刻领会，在地方政府领导和有关部门的密切配合下，结合本地实际情况贯彻落实。
一、建立健全房地产行政管理体制，积极推进房地产管理机构改革。各地要按照房地产法和国务院国发〔１９９２〕６１号文件精神，参照国务院批准的建设部“三定”方案，建立房地产行政管理机构，健全房地产行政管理职能，从组织上保障房地产法的贯彻实施。同时，要按照房地产法第六条第二款和第六十二条的规定，根据房地产统一管理的客观需要，在地方政府的领导下，抓紧理顺房地产管理体制，建立起科学、合理的管理体制，以适应房地产管理工作的需要。
二、积极参与、认真做好国有土地使用权出让的有关管理工作。各级城市规划、建设和房地产管理部门要按照房地产法第十一条、第十七条和第四十三条的规定，根据各自的业务分工，积极参与做好土地使用权出让的有关管理工作，以纠正前一阶段一些地区脱离市场需求和开发能力，违背城市规划，盲目出让土地的混乱状态。出让土地必须按建设用地计划和批准的年度出让国有土地使用权总面积方案实施总量控制，必须符合城市规划，必须有明确的开发期限和进度要求，要有基础设施配套建设的条件，并严格按法律规定的程序和权限审批。因此，对于拟出让的土地，城市规划部门要审查其选址和布局是否符合城市规划，规划设计条件是否符合控制性详细规划的有关规定；建设主管部门要审查其是否有明确的开发项目，是否具备城市基础设施配套条件；房地产管理部门要审查其是否落实了拆迁安置房源和妥善的拆迁安置方案，以及地块上的房屋产权是否已界定清楚。对不符合上述条件出让的或擅自出让的，均不得为其办理有关手续，强行建设的，要严格依法查处。
三、加强房地产产权属登记发证管理工作，建立健全房地产产权产籍管理体系。房地产法第五章确立了我国房地产权属管理的登记发证制度。第六十条第二款规定，房地产权属的登记和房屋所有权证书的发放，必须是县级以上人民政府的房地产管理部门。因此，各级房地产管理部门要在巩固原有房地产权属登记发证工作的基础上，严肃制止和纠正目前个别地区非房地产行政主管机构滥发房屋所有权证的不正常现象。对非法发放的房屋所有权证书，应公告宣布作废，限期到房地产行政主管部门办理房屋产权登记，经审查符合发证条件的，准许登记，发给建设部统一印制的《房屋所有权证书》。
四、加强房地产市场管理，抓好房地产转让工作。各级房地产管理部门要按照法律赋予的职责，加强房地产市场管理机构建设，并对本地区的房地产市场管理工作进行检查，针对存在的突出问题，依法采取措施，严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法活动，开拓房地产市场管理的新局面。
要进一步加强房地产转让管理。凡房地产法第三十七条所列七类房地产，以及不符合第三十八条所列条件的，房地产交易管理部门不得为其办理交易手续，产权管理部门不得为其办理权属变更登记。要严格按照本法第二十五条的规定，加强对已出让土地的开发管理，抑制土地投机。对于囤积土地、不按规定期限进行实际开发的，以及靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利的，要依法坚决制止，严肃查处。
划拨土地使用权的转让，必须按国务院国发〔１９９２〕６１号文件的规定，经当地房地产市场管理部门审查批准。房地产法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让的土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有划拨土地的性质，对转让方征收土地收益。各地房地产市场管理部门，对于准许转让并认为应办理出让的，按房地产法第二章第一节的规定办理出让手续；经有批准权的人民币决定不办理土地使用权出让手续的，应按房地产法第三十九条第二款的规定，并按照财政部（９２）财综字第１７２号文件规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家，或按规定作其他处理。
凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。
五、加强房地产估价和价格管理工作。各级房地产管理部门应按照房地产法第三十二条的规定，组织人力物力，积极做好房地产估价和价格管理工作。开展有关地价和各类房屋重置价的调查与测算，并按照国务院即将规定的具体办法，做好定期确定和发布工作。
房地产法第三十四条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。该规定由原来实行的国家定价审批，转为交易双方自愿成交定价。各地要尽快完善房地产转让过程中成交价的申报、审查、核实和登记管理工作，使之规范化、标准化和程序化。
六、加强商品房预售管理。为了维护消费者利益，各地房地产管理部门要严格按照房地产法第四十四条的规定，尽快建立起商品房的预售登记和许可制度，加强监督和检查。凡未取得许可证明预售房屋的，要按房地产法第六十七条的规定予以处罚。
七、抓好房屋租赁管理工作。房地产法第五十四条对住宅用房和经营性用房的租赁作了不同的规定，各地要及时制定不同的租金政策，加强对房屋租赁的分类管理；要按房地产法第五十三条、第五十五条的规定，建立健全房屋租赁登记备案制度，严格规定出租房屋的条件，监督租赁契约的制定和履行，凡是不适宜租赁的房屋应不予以登记，以维护租赁双方当事人的合法权益和房屋租赁市场的正常秩序；同时，应切实做好在房屋租赁登记过程中征收土地收益金的工作。
八、积极开展房地产抵押管理工作。各级房地产管理部门应与金融部门密切配合，尽快建立房地产抵押制度，推动房地产抵押业务的开展。加强房地产抵押评估和他项权利登记管理，并做好房地产抵押物的拍卖管理工作。除以出让方式取得的土地使用权的单纯抵押外，凡房地产的抵押必须是房屋连同该房屋占用的土地使用权一起抵押，否则房地产管理部门不得为其办理有关手续。
九、加强房地产中介人员资格管理。房地产法第五十八条规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。建设部、人事部是房地产价格评估人员资格认证的主管部门，凡房地产价格评估人员资格的取得，必须按建设部、人事部的有关文件精神执行，其他任何部门的自行规定一律无效。各地还应按本法第五十七条的规定，严格规范房地产经纪等中介机构从业人员的从业标准，建立考试制度，经考试合格的方能准予从事经纪等中介业务。
十、加强房地产开发企业管理，建立健全开发企业备案制度。为了适应市场经济的发展和现代企业制度的建立，房地产法规定对房地产开发企业的设立实行直接登记制，登记的具体条件，建设部将会同有关部门制定，并报请国务院发布。
房地产开发企业应按照房地产法的规定，在工商登记、领取营业执照一个月内到县以上地方建设行政管理部门备案。凡在一个月内未办理备案手续的企业，城市规划、建设和房地产等行政管理部门不得办理规划、项目开工建设、商品房预售等各项手续。建设部门应及时与工商部门沟通已登记企业的备案情况，对未及时备案的企业予以必要的处分。
对办理备案的房地产开发企业，建设部门应加强行业管理，根据企业的资金、资质等级、人员等条件对房地产开发企业进行等级管理，并颁发相应证书。应加强对房地产开发企业经营活动的指导和监督。要结合本地实际情况，制定不同等级企业承担相应开发任务的标准，逐步推行房地产开发项目的招投标制度。
要切实保护开发企业的经营权，严禁对房地产开发企业乱摊派。要清理没有法律、法规依据的收费项目，对违反房地产法第六十九条规定的，要依法严肃处理。
十一、加强对房地产出让、转让收益的管理。各地主管部门要按照房地产法第十八条的规定，尽快落实具体措施，保证土地使用权出让金和土地收益金真正用于城市基础设施建设和土地开发。
十二、依法制定优惠政策，鼓励发展住宅建设。各地建设及房地产管理部门要结合“安居工程”和住房解危解困，按照房地产法第四条和第二十八条的规定，协调有关部门制定税收等方面的优惠政策，采取积极措施鼓励并扶持居民住宅建设。
十三、加强廉政建设，规范房地产管理工作。各级建设和房地产管理部门及其工作人员必须认真履行职责，严格执法，建立公开办事制度，不得利用职务和工作上的便利，索取他人财物，或者收受他人财物为他人牟取利益。发现上述情况的，要按照房地产法第七十条规定严肃处理。
