发布文号: 三府[2003]111号
各镇人民政府，河东、河西区管委会，市政府各办局、各直属单位：
《三亚市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规定》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○三年八月十八日
三亚市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规定
第一条 为规范我市国有土地使用权招标拍卖和挂牌出让行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《海南经济特区土地管理条例》和《海南省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让暂行规定》及有关法律、法规，结合本市实际，制订本规定。
关联法规：
第二条 在本市内以招标、拍卖和挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
第三条 本规定所称出让人，是指三亚市人民政府土地行政主管部门。
第四条 本规定所称招标出让，是指由出让人发布招标公告或招标邀请书，邀请特定或不特定的投标人参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
本规定所称拍卖出让，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，出让人将国有土地使用权出让给最高应价者的行为。
本规定所称挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地有形市场或者指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的出让申请，根据挂牌期限内出价高低确定土地使用者的行为。
第五条 本规定所称投标人、竞买人，包括中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。但招标公告、招标邀请书、拍卖公告和挂牌公告中对投标人、竞买人的范围有限制的，按规定办理。
第六条 国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动应当有计划地进行。市人民政府土地行政主管部门要根据土地利用计划、产业政策、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经市土地储备委员会和市人民政府批准后，及时向社会公开发布。
第七条 市人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划行政主管部门等有关部门共同拟订具体出让地块的招标、拍卖或挂牌出让方案，报经市人民政府批准后，由市政府土地行政主管部门组织实施。
第八条 招标、拍卖和挂牌出让国有土地使用权应当遵守法律、法规的规定，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，接受社会和上级土地行政主管部门的监督。纪检监察部门应当对招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动进行监督。
第九条 严格限制协议出让国有土地使用权的范围，除依法律、法规规定的情形外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等竞争经营性项目用地的出让，应当依法采用招标、拍卖或挂牌方式出让。
其他用地有两个以上意向用地者的，以招标、拍卖、挂牌方式出让。
第十条 招标、拍卖和挂牌底价由市人民政府根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。
招标、拍卖和挂牌的标底、底价需要保密的，在招标、拍卖和挂牌活动结束之前应当保密。
第十一条 招标可采用公开招标和邀请招标方式。
公开招标是指招标人以发布招标公告的方式，邀请符合招标条件的不特定公民、法人和其他组织投标，由招标人对标书进行评审，并确定标价最高者或综合评分最高者中标的招标方式。
邀请招标是指招标人以发出招标邀请书的方式，邀请特定的符合招标条件的公民、法人和其他组织投标，由招标人对标书进行评审，并确定标价最高者或综合评分最高者中标的招标方式。
第十二条 符合《海南经济特区基础设施投资综合补偿条例》规定的基础设施项目的综合补偿用地，应当坚持以项目带土地的原则，并连同基础设施项目一道整体进行招标出让，不得以协议方式出让。
关联法规：
第十三条 国有土地使用权出让采用招标方式的，原则上应采用公开招标。
招标人也可以根据实际情况采用邀请招标，但采用邀请招标方式必须是对土地使用者有资格限制或特别要求的，被邀请的投标人不得少于三人，并应根据规划情况，开发强度，商业信誉和资金状况综合选择。
第十四条 出让人应当根据招标、拍卖或挂牌出让地块的情况编制招标、拍卖或挂牌出让文件。
招标、拍卖或挂牌出让文件应当包括下列内容：
（一）招标、拍卖或挂牌出让公告：
（二）投标或者竞买须知；
（三）宗地图；
（四）土地使用条件；
（五）标书格式或者竞买申请书格式；
（六）成交确认书文本、国有土地使用权出让合同文本；
（七）其他需要准备的材料。
第十五条 出让人应当至少在投标截止日、公开拍卖口或挂牌起始日之前对日发布招标公告、招标邀请书、拍卖公告或者挂牌公告。公告应当包括下列主要内容：
（一）出让人名称和地址；
（二）出让地块的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；
（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竟买资格的办法；
（四）索取招标、拍卖或挂牌出让文件的时间、地点及方式；
（五）招标、拍卖或挂牌的时间、地点、投标和竞价方式等；
（六）确定土地使用者的标准和方法；
（七）履约保证金；
（八）其他需要公告的事项。
第十六条 出让人变更招标、拍卖或挂牌公告内容的，应当至少在投标截止日、公开拍卖日或公开挂牌起始日之前15日发布变更公告。
第十七条 出让人按本规定第 十六条规定变更公告内容的，投标人、竞买人可在招标截止日、公开拍卖、挂牌日之前作出变更修改或撤销标书。
第十八条 投标人投标时应填写标书，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的由投标人签名。
投标人的标书应当包括下列附件和履约保证金：
（一）营业执照副本、法定代表人证明书、法定代表人的身份证复印件（个人投标的为身份证复印件）；
（二）不低于招标公告或招标邀请书规定数额的履约保证金。
第十九条 招标、开标依照下列程序进行：
（一）投标人在投标截止日前将标书投入标箱。招标公告或招标邀请书允许可以邮寄标书的，投标人可以邮寄，但须在投标截止日前招标人收到的方为有效标书；
除本《规定》第十七条的情形外，标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任并全面履行。
（二）出让人按照招标公告或招标邀请书规定的时间、地点开标，由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称，投标价格和投标文件的主要内容，出让人开标时可以邀请所有投标人参加。
（三）出让人依法组建的评标小组对开启的标书及附件进行审查，对不符合规定的标书宣布无效；
（四）评标小组对有效标书进行评标。
（五）出让人根据评标结果，确定土地使用者。
第二十条 投标人、竞买人对招标土地现状有异议，应在投标、竞买前提出。标书一经投入标箱或参加竞买，视为无异议。
第二十一条 下列标书为无效标书：
（一）超过投标截止日所投的标书或截止日后所收到的邮寄标书；
（二）标书或标书附件不全或不符合规定的：
（三）标书或标书附件字迹不清，无法辨认的；
（四）投标人不具备招标公告中规定资格的；
（五）委托他人代理的，委托文件不全或不符合规定的：
（六）标书报价低于标底的：
（七）重复投标的。
第二十二条 全部投标均低于底价时，招标人应宣布投标无效，并确定再次招标的时间。
第二十三条 标底被泄露的，招标人应在开标前终止招标。终止招标应当公告或通知投标人。
第二十四条 评标小组由土地、规划、建设、国有资产管理、纪检监察等部门代表及有关专家组成，成员人数为九人以上的单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，评标标准可包括商务、技术等因素。设有标底的，应当参考标底。
第二十五条 评标小组对满足招标文件的实质性要求，且投标价格最高的投标人，应当确定为中标人。招标文件有特殊要求的，则应确定能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人为中标人。
第二十六条 拍卖竞买人在竞买申请截止时间前提出竞买申请，并提交下列文件和履约保证金。
（一）竞买申请书；
（二）营业执照副本、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件（竞买人为个人的提供身份证复印件）：
（三）不低于拍卖公告规定数额的履约保证金。
第二十七条 拍卖人对拍卖竞买人提供的申请文件进行审查，有下列情形之一的，宣布为无效竞买申请：
（一）超过竞买申请截止日所投的竞买申请文件或截止日后所收到的邮寄竞买申请文件：
（二）竞买申请文件不齐全或不符合规定的；
（三）竞买申请文件字迹不清，无法辨认的；
（四）竞买申请人不具备资格的；
（五）委托他人代理的，委托文件不全或不符合规定的。
第二十八条 拍卖按下列程序进行：
（一）竞买人显示标志牌，主持人点算竞买人；
（二）主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；
（三）主持人报出起叫价；
（四）竞买人举牌应价或报价；
（五）主持人确认该应价后继续竞价；
（六）主持人连续三次宣布最后应价而没有应价的，主持人落槌表示拍卖成效；
（七）主持人宣布最高应价者为竞得人。
第二十九条 拍卖由拍卖主持人主持，由记录员对拍卖全过程作笔录。
第三十条 竞买人的最高应价未达到底价时，该应价不发生效力，主持人应当终止该地块拍卖。
拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
第三十一条 挂牌依照下列程序进行：
（一）出让人在挂牌公告中规定的挂牌起始日，将拟出让宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告中规定的场所挂牌公告。挂牌地块设有底价的，出让人应当在竞买须知中说明；
（二）竞买人填写报价申请单报价；
（三）出让人对竞买人的报价申请进行确认。出让人确认竞买人的报价为有效报价申请后，更新显示挂牌价格；
（四）出让人继续接受新的报价申请；
（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止日确定竞得人。
第三十二条 挂牌竞买人的报价申请，有下列情形之一的，由挂牌人确定为无效报价申请；
（一）超过挂牌截止日所提交的报价申请单或挂牌截止日后所收到邮寄报价申请单；
（二）报价申请单内容不齐全或不符合规定的；
（三）报价申请单字迹不清，无法辨认的；
（四）竞买人不具备资格的；
（五）委托他人代理的，委托文件不全或不符合规定的。
第三十三条 挂牌期限指挂牌起始日至挂牌截止日期间。挂牌期限不得少于15日，在挂牌期限内，出让人可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
第三十四条 挂牌期限届满，按下列情况确定竞得人：
（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交，确定该竞买人为竞得人。
（二）在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，确定出价最高者为竞得人；报价相同的，确定先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。
（三）在挂牌期内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交，不确定竞得人。
第三十五条 以招标、拍卖或挂牌方式确定土地使用者后，出让人和中标人、竞得人应签订成交确认书。
成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址、出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。
成交确认书对出让人和中标人、竞得人均具有法律效力。签订成交确认书后，出让人改变中标人或免得人的，或中标人、竞得人放弃中标、竞得地块的，应当依法承担责任，赔偿违约给对方造成的损失。
第三十六条 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。
中标人、竞得人未按成交确认书约定的时间签订出让合同，中标人或竞得人的履约保证金不得退还。
中标人、竞得人确定后，支付的履约保证金抵作国有土地使用权出让金；其他投标人、竞买人支付的履约保证金，出让人必须在招标、拍卖或挂牌出让活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
第三十七条 投标人、竞买人参与招标、拍卖或挂牌出让活动的费用，由投标人、竞买人自行承担。
第三十八条 国有土地使用权招标、拍卖和挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标、拍卖和挂牌出让结果在土地有形市场或指定的场所媒介公布。
第三十九条 招标、拍卖、挂牌后的竞得者，实际设计、建设的容积率高于原公布招标、拍卖或挂牌时所公布的容积率的，应按竞得时的楼面地价补交地价款，或按招标、拍卖或挂牌时所确定的标准补交地价款。
第四十条 土地招标、拍卖、挂牌成交的，买受人应支付不超过1％的费用，收取标准按累进制计算方式计算。
第四十一条 应当以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第四十二条 中标人、竞得人有下列行为之一的，视为违约，出让人可取消其中标竞得资格，所签订的《国有土地使用权出让合同》无效，土地使用权由市人民政府土地行政主管部门依法收回，履约保证金不予退还，造成损失的，责任方应依法承担赔偿责任：
（一）中标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的；
（二）中标人或竞得人通过行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的。
第四十三条 土地行政主管部门工作人员在招标、拍卖和挂牌出让国有土地使用权工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分：情节严重构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第四十四条 以招标、拍卖或挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。
第四十五条 本规定由三亚市人民政府负责解释。
第四十六条 本规定自发布之日起施行。2001年5月28日发布的《三亚市国有土地使用权招标拍卖暂行办法》同时废止。
