三) 指定保险人问题

　　即便依照央行《个人住房贷款管理办法》25条之规定，借款人(购房人)也可以选择自己办理保险和委托贷款人办理保险两种方式。从效果上说，只要借款人能够提供足以保全贷款人债权的保险即可，而不在于是那一家保险公司提供的产品。部分人士认为，商业银行并非故意只与一家保险公司合作，消费者丧失选择权，在客观上是因为依有关规定，商业银行只能与一家保险公司合作。【7】这里所讲的“合作”，实质上是指保险代理关系，即一家商业银行只能代理一家保险公司;贷款银行接受借款人的委托，同时作为保险公司的代理人只能选择自己所代理的保险公司的险种。但是，如果该银行不是以保险公司代理人的身份行为，便可以接受借款人的委托在多家保险公司选择产品，这样商业银行便不能在保险公司那里得到相关手续费了。可见银行为了从保险公司那里获得手续费，强行要求借款人委托其办理保险，并又以保险代理人的身份向借款人强行推销保险，这就难免以实质上的双重代理身份损害借款人的利益

　　四、发达国家住房按揭保险的成功经验

　　西方发达国家在保险介入住房按揭市场方面具有丰富的经验，很值得我们借鉴：在西方发达国家，保险公司是房地产金融市场的一个重要主体，同样住房抵押贷款保险已成为保险业发展的一大需求热点。它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险;二是为抵押的房地产办理抵押保险;三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。在个人住房融资方面，促进房地产抵押贷款市场发展的保险活动主要是后两种。

　　在美国，房地产保险业高度发达，既有官方的保险机构，也私人的保险公司。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者成立于1934年，承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住房抵押贷款，其提供的保险的作用在于借款人违约时，放款人可以减少或避免因发放抵押贷款而产生的损失。后者成立于1944年，专门为退伍军人从金融机构获得抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司提供保险。美国抵押贷款公司负责发放私人抵押保险，其目的是为抵押放款者对借款人在协议抵押中因违约造成的损失提供保险。这种保险由借款人支付，但由贷款人认购保险。【8】

　　加拿大的做法与美国相似，1945年颁布了国家住宅法案，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。目前在加拿大属于依据该法案发放的住宅抵押贷款约占抵押贷款的半数以上，其余部分是未经政府保险的普通抵押贷款，这类一般在私人保险公司投保，但投保的成本相对要高得多。

　　在荷兰，住房抵押贷款的80%采用抵押贷款与保险相结合的方式发放。借款人在向银行贷款同时，购买一份与贷款期限相同的人上寿保险。在保险期间，借款人分期支付贷款利息给银行，把相当于本金的保险费用支付给保险公司，保险到期保险公司负责偿还本金给银行，借款人无须交纳昂贵的保险费，但银行则要放弃部分本金可能带来的利益。【9】

　　在澳大利亚，根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导贷款人发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司提供的保险，贷款人就可以在没有任何风行的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。该公司提供保险的主要对象是住宅抵押贷款，自成立以来到1996年底，已办理了80多万笔贷款保险，在帮助居民消费、促进住宅金融市场发展方面起着重要的作用。

　　在日本，“金融系统”作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供了担保。在英国由于没有国家金融制度，住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有抵押贷款的80%以上。

　　由此不难看出，在西方主要发达国家，由于保险公司的参与与介入，有力地推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此保险公司介入住宅金融意义十分重大。