(二)拆迁房屋的面积认定

　　被拆迁房屋产权证上载明的面积与实际面积不一致时，法院应如何认定?一般情况下，被拆迁房屋产权证载明的建筑面积是确认拆迁安置补偿面积的法定证据，法院和行政机关应以房屋产权证载明的建筑面积来确定拆迁安置补偿面积。如果被拆迁人未取得房屋产权证书，则以房地产管理部门确认的实际测量面积作为建筑面积予以补偿安置。如果拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积协商一致的，可以依照协商结果确定的面积进行安置补偿;如果房屋产权证载明的面积小于实际面积，而拆迁人按实际面积认定拆迁面积时，法院在审查时应立足有利于被拆迁人利益的角度，应当予以采信。

　　四、关于评估报告的审查问题

　　拆迁补偿安置的核心问题是对拆迁房屋的房地产市场估价。根据《城市房屋拆迁指导意见》的规定，城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场进行的评估。拆迁房屋的评估是对被拆迁房屋价值的客观评价，评估报告往往被作为补偿协议或补偿裁决的基础。由于评估市场存在不规范的现象，人民法院对评估报告的审查就显得尤为重要。

　　(一)评估的合法性审查。

　　人民法院对评估报告的合法性审查主要审查以下内容：1、评估是否是由具有房地产价格评估资格的评估机构承担，且评估报告有具有专职注册房地产评估师的签名;2、是否违背独立、公正、合法的评估原则;3、在评估机构的选择上，是否采取由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定;4、房屋拆迁许可证确定的同意拆迁范围内的被拆迁房屋，是否是由一家评估机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间是否就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准;5、受托估价机构是否转让或变相转让受托的估价业务;6、估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避的是否回避。评估中存在上述情形之一的，法院不能将其作为裁判的依据。

　　(二)评估货币补偿标准的合理性审查。

　　货币补偿是拆迁安置补偿最重要也是最普遍的一种方式，但由于各地经济发展水平、拆迁规模、房地产情况不一，很难制定一个统一的补偿标准。《国务院拆迁条例》虽然授权省一级人民政府制定货币补偿的标准，但全国几乎没有省一级政府根据《房屋拆迁管理条例》的规定，制定货币补偿安置标准。《国务院拆迁条例》第二十四条规定，货币补偿的金额应当根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。我们认为，市场评估价格充分体现了等价有偿的原则，由于拆迁对被拆迁人来说是被动的，被拆迁人并不愿拆迁自己的房屋，在实行货币补偿时，被拆迁人因拆迁所受到的损失必须得到充分的补偿，不能因拆迁而使其生产、生活受到太大的影响。因此， 在综合考虑区位、用途、建筑面积等因素的基础上，以拆迁或裁决时同类地区、同一时间、同一结构二手房市场价格作为货币补偿金额的评估标准较为合理，按市场价格补偿基本实现了等价有偿。补偿安置裁决确定的货币补偿标准，低于同类地区、同一时间、同一结构二手房市场成交均价的，人民法院不应支持。

　　(三)评估基准时间的审查。

　　评估的基准时间关系到评估的标准。由于领取许可证与签定拆迁协议之间存在一定的时间差，签定拆迁协议时的评估标准与领取许可证时的评估标准因此也存在差异。评估的基准的时间如何确定?我们认为，拆迁人与被拆迁人自行签订的拆迁协议，该协议实质上是一份民事合同，以合同成立时的标准即签订拆迁协议时的标准进行评估，对拆迁当事人而言，是相对公平合理的。如果拆迁一方长期不与对方签定拆迁协议，导致评估标准存在较大差异，应采用何种评估标准?我们认为，首先应区分造成许可时间和评估时间产生差异的原因，如果一方恶意延误时间，造成差异，应由无过错的一方选择评估的基准时间，可选择签定拆迁协议时的评估标准，也可选择领取许可证时的评估标准。

　　(四)评估异议的审查。

　　根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十九条，原告或第三人有证据或有正当理由表明被告据以定案事实的鉴定结论可能有错误，在举证期限内书面申请重新鉴定的，人民法院应予以准许的规定。对于2004年1月1日以前，也就是《城市房屋拆迁估价指导意见》施行以前，以颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，拆迁人或被拆迁人单方委托的评估，相对人有异议的，诉讼中可以申请人民法院重新委托评估。但如果有证据证明被拆迁人恶意拒绝评估，诉讼中又对评估持异议，除评估程序明显违法或结果显失公正外，法院不予支持被拆迁人的异议。如果在诉讼中提出要求重新评估请求的，应由被拆迁人承担重新评估费用或驳回重新评估的请求。

　　值得注意的是，在拆迁补偿中，评估报告仅仅只是作为一种参考标准，拆迁当事人就拆迁补偿完全可以通过协商解决，协商则完全依照意识自治的原则，可以以评估报告为基础，但是否依据评估报告完全由拆迁当事人自行决定。

　　五、关于房屋安置补偿的范围问题

　　按照拆迁补偿等价有偿的原则，被拆迁人及利害关系人的损失只要是与拆迁行为有直接的因果关系的损失，都属于补偿的范围。因而，房屋拆迁给被拆迁人及其利害关系人造成的损失不仅包括直接损失，还包括因拆迁产生的行为损失。行为损失主要指搬迁费、临时安置补偿费、停产、停业经营损失费等。

　　《房屋拆迁管理条例》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁费。在过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补偿费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补偿费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　因拆迁非住宅房屋造成停产、停业，给被拆迁人造成经营损失的，拆迁人应如何给予补偿?按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当的补偿。我们认为，这种补偿不同于《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定的货币补偿，货币补偿适用市场评估，补偿金额基本相当于被拆迁人所遭受的损失，而三十三条规定的只是“适当补偿”，因此，该补偿金额是有限的，不是对因拆迁造成停产、停业的全部损失进行补偿。