（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。

　　（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议

　　1、从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：

　　（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。

　　（2）按揭人（购房者）与按揭人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共对果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先偿权。

　　（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。

　　2、完善住房按揭贷款机制的对策

　　为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。

　　（1）合理确定按揭比例和按揭期限

　　如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。 适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中大多是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。

　　（2）进一步完善住房按揭的法律法规，明确按揭当事人的权利义务

　　我国对按揭还没有统一的法律规定，除个别银行制定了试行办法外，中国人民银行于1997年4月28日印发了《个人住房担保贷款管理试行办法》，1998年5月1日印发了《个人住房贷款管理办法》，对具有住房按揭性质的贷款管理办法进行了规定，但对按揭贷款当事人的权利义务规定不具体，而且仅是从银行办理贷款的角度进行了规定。而实践中，住房按揭贷款呈不规范之势。在当事人法律意识不强，住房按揭贷款合同约定不明确的情况下，在担保法或民法典中对按揭贷款进行规定，有利于规范房地产市场的发展和推动住房按揭市场的正常运转。