1998年6月全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议进一步确立了中国房改的商品化、社会化目标和实施措施，即停止实物分配，实行货币分配，积极稳妥地开发住房二级市场，完善金融配套，扩大金融服务，有步骤地培育和规范住房交易市场，建立针对不同收入家庭的新的住房供应体系：对高收入家庭，购买市场价的舒适程度较高的商品房（ 1O％左右）；对中低收入家庭，购买经济适用房（ 70％）；对最低收入者，政府提供廉价租房（ 20％）。然而，中国自上而下推动的住房分配货币化的改革却受到了重重阻力，其中最为突出的表现为两个方面：

　　一是房价过高，据有关资料反映，1988年一1995年，全国商品房售价年平均上涨26.45％，远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。根据世界银行的考察，住宅价格与一般家庭年收入之比保持在3－6倍之间居民购买住宅的需求才有可能转化为现实的购买需求和购买行为；若高于6倍，则很难形成一个旺盛的买方市场。目前中国各省市的房价相当于中国城镇居民家庭年收入的9.84倍（平均数）。

　　二是高房价低收入限制了住房按揭贷款的开展。房价与储蓄和收入的悬殊是制约按揭贷款发展的最关键因素。同时，由于住房贷款具有刚性，且期限长、流动性差，容易受国家和宏观经济周期的影响，因此按揭贷款面临的风险较多，诸如利率风险、通货膨胀风险、市场风险、流动性风险、信用风险和政策风险，从而制约了银行扩大发放住房抵押贷款的热情，导致住房改革与金融市场相互脱节，使中国潜在的住宅市场需求（据有关资料计算，未来三年住房需求量将达到10亿平方米）难以实现，影响了住宅产业的发展，也影响了住宅业对经济增长的扯动作用的发挥。

　　为此，必须进行金融创新，突破居民住宅信贷的固有形式（即住房储蓄贷款、住房公

　　积金贷款、个人住房抵押贷款和组合住房贷款），吸收国际上的成功做法，实施住宅抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securities，简称 MBS）。搞活房地产业从根本上讲必须强力启动市场，实施MBS是摆脱房地产市场萧条的一条有效途径。MBS，解决了房地产投资的不流动性、交易成本过高、不可分割和风险大的弊端，使广大中小投资机构和广大投资者参与房地产资本市场，扩大市场容量，增强市场灵活性。

　　一、MBS的产生及含义

　　资产证券化的产生是一种典型的金融创新过程。以美国为例，美国证券抵押市场的发展正是美国金融制度某些特定因素的产物。首先，由于早期政府不允许银行和储蓄机构跨州经营业务，抵押证券市场的发展弥补了各州资金余缺调剂的局限。其次，促使资产证券产生发展的另一个因素是传统的美国储蓄机构的利率管理。美国政府成立了联邦住宅管理局（FHA）、联邦国民抵押贷款协会（FNMA）和联邦住房贷款银行（FHLB）等若干官方机构，以推动住房抵押贷款一级市场的发展；设立了联邦家庭住房抵押贷款公司以发展和保持一个全国性的住房抵押贷款二级市场；成立了美国全国房地产抵押贷款协会（完全的政府机构），对私人机构发行的房地产抵押担保证券给予政府担保，促进MBS.目前资产证券化已由MBS发展到汽车货款证券化、信用卡贷款证券化、应收帐款证券化等，并扩及到普通工商贷款、无担保消费贷款、计算机租赁、人寿保险、公用事业收入、俱乐部会费收入、石油天然气储备和矿藏储备等能产生稳当现金流量的资本领域。

　　1998年12月，国务院发展研究中心宏观经济研究部、建设部住宅产业化办公室、天

　　津开发区管委会联合在天津召开了“中国住宅产业化与抵押贷款证券化”国际研讨会，与会专家们一致认为，MBS作为二十世纪七十年代以来在世界范围内兴起的一种金融创新，对促进住宅产业发展、化解金融风险以及完善金融市场都能起到明显作用。所谓MBS，就是指商业银行将缺乏流动性，但能够产生可预见的稳定的现金流量的住宅抵押贷款资产真实地出售给一家独立的特别目的公司（Special Purpose Vehicle.简称SPV），然后SPV委托承销商对其进行结构性重组和包装，将其变成可以在金融市场上出售和流通的证券发售给投资者，购房者偿付的本息则通过银行及受托机构回报给投资者，据以融通资金的过程。MBS的本质就是将贷款或应收帐款转换为可转换工具的过程。