此外，关于被拆迁房屋产权证上载明的面积与实际面积不一致时，也存在法院能否直接认定的问题。我们对此确立一个原则，即行政机关违反法律规定认定拆迁面积的，人民法院将不予采信，但行政机关认定拆迁面积有利于被拆迁人利益的例外。具体说来，首先明确被拆迁房屋产权证载明的建筑面积是确定拆迁安置补偿面积的法定证据，凡与产权证上载明的面积不一致的，必须以产权证上载明的面积为准，这也是行政法规的规定。如果行政机关违反此规定认定拆迁面积的，法院在审理中将不予采信。但是，如果房屋产权证载明的面积小于实际面积，而行政机关按实际面积认定拆迁面积时，对于这个例外，我们认为只要行政机关实事求是，其授益行为有利于增进被拆迁人利益，亦不损害公共利益的，人民法院在审理时宜予以采纳。

　　六、关于人民法院受理诉前执行问题。根据行政诉讼法第六十六条、《若干解释》第八十八条、第九十四条之规定，人民法院受理行政机关非诉执行申请的条件是被执行人的起诉期限届满且既不履行法定义务又不申请复议或提起诉讼。当事人申请先予执行必须是在诉讼中提出。显然，法院受理行政机关在被拆迁人起诉前的执行申请存在法律障碍。实践中，各地法院为了规避这个法律障碍，在被拆迁人未起诉时，动员拆迁人对拆迁裁决提起行政诉讼，人为制造满足先予执行的条件，进而对被拆迁人予以执行，然后再由拆迁人向人民法院申请撤诉。我们认为，人民法院受理行政机关诉前执行申请，本质上体现了如何处理公正与效率的问题。现行法律着眼公正较多，考虑效率相对较少，从而给行政机关的行政管理带来诸多困难，许多重大行政管理活动常常为当事人的起诉期限所阻滞，不利于增进公共利益，维护社会秩序。从实践经验看，有些被诉具体行政行为的执行具有很强的时效性，如违章建筑、假冒伪劣药品的控制等，如不及时执行，将会对国家利益、公共利益或他人合法权益产生重大影响，容不得拖延耽搁。因此，我们认为，最高法院应当适时作出司法解释，在坚持法律的有关规定时，有条件允许行政机关在被执行人起诉期限届满前向人民法院提出执行申请，人民法院认为必须强制执行的，予以强制执行。这个条件限定在行政行为涉及移民、抢险救灾等需要拆迁房屋的特殊情形。而且，人民法院在受理行政机关诉前执行申请后，不影响被执行人就据以执行的具体行政行为提起诉讼。这样，既照顾到行政机关的效率需求，也不堵塞被执行人的救济渠道。当然，这种做法会给诉讼案件的审理带来困难，尤其是如何掌握诉前执行的审查标准，掌握过宽，可能造成与随后可能发生的诉讼案件不一致的结果，掌握过严，体现不了执行的效率。这些问题还有待深入研究。

　　七、关于城市规划区内集体土地上的房屋拆迁能否适用《城市房屋拆迁管理条例》的问题。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农村集体土地地上建筑物的拆迁，属于征地拆迁范畴，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。在土地管理和房屋管理二大职能没合并前，国土部门和房管部门分别是征地拆迁和城市房屋拆迁的主管机关。由此可见，征地拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其运作遵循各自不同的程序和规则。由于农村与城市经济发展水平的巨大落差，征地拆迁与城市房屋拆迁在补偿安置方面存在高低不等的标准，在某些拆迁案件中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事各方争议的一个焦点。目前全国各地旧城改造高潮已过，城市建设开始向城郊发展，俞来俞多地涉及到集体土地的征用以及地上房屋的拆迁。征地拆迁补偿安置标准与城市拆迁补偿安置标准的较大落差，为房屋拆迁活动埋下了产生纠纷的隐患。集体土地有的虽被征用，但由于种种原因没有被用地单位及时拆迁并安置补偿，若干年后，当用地单位再对房屋进行拆迁并给予被拆迁人安置补偿时，被拆迁人以土地已国有为由要求适用《城市房屋拆迁管理条例》予以补偿安置，此类问题反映了目前房屋拆迁纠纷的新趋势。有一种观点认为，只要征地单位征地时未拆迁，被保留的房屋就应视为城市房屋，按城市房屋拆迁的有关规定进行补偿安置，如果按“农房”进行补偿安置，对被拆迁人会“显失公正”。而要求建设单位按城市房屋拆迁条件进行补偿安置，可以促使建设单位及时将征地投入开发，避免土地荒芜。我们认为，现实中确存在开发单位将征地荒芜，致使土地资源浪费的问题，但这个问题已有法律法规对此进行专门约束，如规定征地二年未动工建设的，须向国土部门缴纳土地闲置费，一定年限后可由国土部门收回土地等。如果将征地拆迁混同于城市房屋拆迁，并以城市房屋拆迁的高标准补偿安置作为惩罚开发单位不及时利用土地的手段，理论上会引起法律关系的混乱，在实践中可能纵容部分拆迁户因抵制征地拆迁致使开发时间延后而获得高额补偿，使国家利益受到损害。因此，我们主张对待此类情形仍应遵循征地拆迁的标准进行补偿安置。这亦符合新条例的立法精神。实践中，人民法院在适用《土地管理法》的有关规定审查补偿安置标准时，可以考虑拆迁时的物价和当地生活水平等因素，适当提高补偿安置的标准。