二.宅基地使用权的内容与农民的财产权益

　　农村村民宅基地使用权受法律的保护，任何单位或个人都不得侵犯。村民有权在法律许可的范围内，以各种方式行使宅基地使用权，实现其财产利益。随着市场经济的发展，中国农村发生了巨大的变化：大量的人口流入城市、城郊农村归入城市发展规划范围、农村和城市的空间距离缩短，农村的房地产市场逐渐活跃等。因此，农村房地产纠纷引出的农村宅基地使用权的纠纷也越来越多。法律及时、确定农村宅基地使用权的权限范围，是防止农村土地的乱开发，维护农村村民的宅基地使用权，充分保障农民实现宅基地使用权权益的根本。

　　(一)权利

　　1.有权长期占有和使用宅基地。经审核批准取得宅基地使用权的村民有权长期占有和使用宅基地，在宅基地上建造房屋或其他建筑物、附着物，或者种植竹木，并取得所有权。但是因为土地所有权人根据城镇或乡村的发展规划收回宅基地的，村民的宅基地使用权应当做相应的调整。目前中国的相关法律都没有规定农村村民宅基地使用权的期限，是无期限的，除了法律规定的宅基地使用权消灭原因之外，可以无限期地使用宅基地。这貌似对村民有利，其实不然。根据民法学的理念，对于无期限的宅基地使用权，宅基地所有权人和宅基地使用权人均可以随时提出终止。宅基地使用权人有权主动放弃宅基地使用权。因为是村民主动放弃权利，所以不存在权利是否受到损害或侵害，应如何补偿或赔偿的问题。但是，宅基地所有权人提出终止，对宅基地使用权人极易带来不利的后果。所以，宅基地所有权人提出终止时，不得违背该宅基地使用权的设立目的。因乡村公共设施和公益事业建设的需要，农村集体经济组织经批准收回宅基地使用权时，应当向宅基地使用权人补偿因此受到的损害，并对没有宅基地的村民重新分配宅基地。正因为没有期限规定，宅基地所有权人也随时可以提出终止，所以给农村集体经济组织的行政管理人员以徇私舞弊的可乘之机。同时，因为没有期限规定，无法正确评估宅基地使用权的价值，不利于村民宅基地使用权的行使，也不利于宅基地使用权受到损害或侵害时的补偿或赔偿。因此，应参照国有土地上公民宅基地使用权的期限为七十年的规定，对农村宅基地使用权也规定相同的或类似的期限，以利于确定村民宅基地使用权的期限范围，以利于农民充分行使宅基地使用权，有效保障农民的财产权益。

　　2.让出宅基地使用权。随着城市的扩大化，郊区村民向城镇集中。如果城郊结合处的　　土地，由不同的开发商分片开发，极容易产生问题，产生后遗症，不宜解决农民就业问题，也不宜建设环境优美、公共设施的建设完善、交通便捷的成熟社区。因此，一块地的统一开发和规划是非常重要的。为了合理利用土地，统一规划和开发城郊处的土地，同时保障村民的宅基地使用权，应确认村民宅基地使用权的让出权。即，在宅基地使用权有效期内，村民自愿地将依法取得的宅基地有偿让出给村集体经济组织，以完成土地的统一规划和开发，同时也保障村民实现宅基地使用权权益。上海市人民政府办公厅已于2003年3月12日同意试行《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则》(试行)。上海大华集团公司成功地尝试了城郊结合处整个规划范围为3.5平方公里的、农村地块改造的典型的大型项目建设，在上海享有了很高的知名度。[4]

　　3.转让宅基地使用权。在标准范围内，农民取得宅基地使用权，往往是依据村民的特殊身份而无偿取得的。农民宅基地使用权的转让受限制，法律禁止宅基地使用权的单独转让。《土地管理法》第六十二条第三款规定： “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这是对农民宅基地分配申请资格上的限制，并非对宅基地使用权转让的禁止。国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第一百六十九条“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”的规定，虽然禁止宅基地使用权的单独转让，但是并没有禁止或限制随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让。申请农村宅基地使用权，需要特殊身份，但是依合法方式转让宅基地使用权，法律并未明确规定受让人的身份条件。通过买卖、交换、赠与、继承等方式转让宅基地上的房屋或其他建筑物的所有权，也将不可分割地一并转让宅基地使用权。但是，宅基地所有权的权属不会改变，仍然属于农村集体经济组织所有，只是改换了宅基地使用权的主体而已，并不影响农村集体经济组织对宅基地所有权的保有与行使，也不影响农村集体经济组织的经济利益。另一方面，农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房所有权，在权属上并无二致，仅对农村村民转让房屋所有权做限制，对农村村民是不公平的。[5]目前农民进城办企业、做生意，居住城市的情况比较多。限制农民住房所有权的转让，增加农村村民房屋受让人的风险，不利于农村房屋的有效利用，不利于农民通过行使房屋所有权来更大的利益。农民房屋所有权得不到法律的确认和保障，直接影响农民财产权益的实现。《物权法》草案已经明确，建造在宅基地上的住房所有权转让，宅基地使用权同时转让。未做农村村民住房和城市居民住房之分。

　　4.抵押宅基地使用权。农村村民对宅基地不享有所有权，故，无处分权。因此作为债务履行的担保，村民不能单独在宅基地上设定抵押。但是，宅基地使用权人对于宅基地上建造的建筑物及其他的附着物享有所有权，可以单独就建筑物设定抵押。在抵押权人实现抵押权而导致建筑物所有权发生转移时，宅基地使用权应当同时转移。农村村民可以以抵押宅基地上建造的建筑物的方式，取得资本，充分实现自己拥有的财产利益，同时也有利于农村产业结构改变所需的资本的募集。

　　5.出租宅基地使用权。根据《土地管理法》第六十二条第三款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，宅基地使用权人有权出租依法取得使用权的宅基地上的建筑物。宅基地使用权人将宅基地使用权租赁给承租人一定年限，并不因此丧失宅基地使用权，租赁期届满，出租人有权收回宅基地使用权。出租宅基地使用权，是宅基地使用权人权利行使的方式之一，只要不改变土地的用途，合理利用，都应认定为是有效的。在农村房地产市场越来越活跃的环境下，应鼓励宅基地使用权人以多种形式充分行使权利，合理配置自己的财产权利，有效实现财产权益。这有利于活跃土地的二级市场，有利于农村村民生活水平的提高，更有利于建立和发展市场经济。