即使承认宅基地是集体的,但使用权是家庭的。农民子女户口迁出了,法理上讲他们还是可以作为自然人继承宅基地使用权。不然以后有不少农村孩子不好好学习了,因为离开家乡,以后宅基地使用权不能继承,房产也就不能继承充分利用(不能典当、抵押、转让)了。笔者遇到过一位村民,他儿子考取中专,为了保证家里的房产可以继承,没有把户口迁出。现在不少农民的房子本身是很好,很有价值的。

　　这里特别要指出,子女继承父母的宅基地使用权和农宅后,政府应当允许子女办理宅基地用权和农宅的权证过户手续,这样子女才能真正获得宅基地使用权和农宅所有权,才可以合法拥有或转让。

　　有的公民可能因为继承而有两处宅基地,现在大量的独生子女将来由于继承肯定会出现这种情况。集体收回复垦,成本会远远大于收益,理性的集体不会这样做。

　　3宅基地的抵押和转让

　　现在《物权法》规定使农宅交易范围过窄,交易难、交易量很小,使得农村房地产近乎变成死产,无法通过流通来增长自身价值,不利于农村不动产价值的实现,影响物的有效利用,对于权利人来说是极大的损失。其实,具备宅基地使用权分配条件的农户一般都会免费申请新的宅基地,不会购买别人的宅基地。而且有的地方已经没有符合农村购置宅基地的农民,农民即使想转让,也转让不出去。

　　市场经济条件下的物是流动的,只有流动才能实现物的价值。新的土地管理法实施后,国有土地使用权实现了从无偿无期限无流动到有偿有期限有流动的转变,国有土地资产价值得以显现,为社会经济发展注入了新的活力。而不分情况一味禁止包括宅基地使用权转让,这是有失公允的。房地一体不可分,禁止宅基地使用权转让,必然导致公民享有完全所有权的农宅也因此不能转让。

　　《土地管理法》、《城市房地产管理法》等赋予城镇居民可转让和抵押房地产的权利,而中国绝大多数土地和人口都在农村,现在农宅和宅基地不可交易,显然违反了法的平等精神。如果宅基地使用权不能抵押和转让,那这个权利是什么权利呢?在全面建设小康社会的新阶段,公民对住房的投资力度和房屋的建筑质量不断提高,农村房产在公民的财产结构中的地位日趋重要。公民需要资金发展生产,培养子女。限制农宅和宅基地使用权的抵押和转让,会使得农村的不动产难以进入市场进行交易,限制了公民的融资手段,导致公民的宅基地使用权是一个没有市场价值的权利,这是对公民利益的一个大损害。

　　现在禁止城镇居民在农村购置宅基地,笔者认为,可能主要考虑两个理由:

　　(1)维护农民的利益,确保农民“居者有其屋”

　　不少人担心我国的农民大部分文化程度较低,对未来预期把握能力有限。如果允许农民卖掉唯一的房产,会造成很多人居无定所,可能成为城市中流浪的游民,给社会带来不安定因素。

　　(2)保护有限的农业用地

　　对于第一个理由,其实这个问题可能没有必要过度担心,一般农民不会非理性地将宅基地使用权卖掉,卖宅基地应该要夫妻签字,卖掉房子,一般会有合理和充足的理由。农民只有在特别需要的时候才会出卖住房,如治病救命、子女上学、投资经营等,法律不应当进行过多限制;保守一点,笔者认为只要规定:“农民只有一处房子,则不能出卖宅基地”,这个问题就解决了。而在城市有房的农民或由于继承等原因拥有两处以上宅基地的农民(笔者在老家调查发现现在这样的农民不少)可以转让其宅基地和农宅,这不会产生居无定所的问题。

　　对于第二个理由,笔者认为,保护有限的农业用地主要应该用严格控制新批宅基地的方式解决。现在农村新结婚的一般为独生子,不应该再分户申请宅基地,两个儿子的农户,除少数民族外,属于超生,也不能再申请宅基地,但结婚分户后可以从别人手中购买宅基地和农宅。这样规定有利于计划生育。已有的宅基地使用权和农宅的交易不会占有农业用地。允许他们把多余的宅基地自由转让,可起到保护耕地的作用。

　　科学发展观要求统筹城乡经济社会发展,很重要的一条是统筹城乡改革,而统筹城乡改革最要紧的莫过于建立城乡一体化保护的财产制度。我们应该有制度的创新,保障广大公民的土地财产利益,建立一个与城镇房地产相衔接的农村宅基地使用权和农宅制度。所以,农宅、宅基地使用权应该与城市商品房类似。

　　城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象。现在,实际上很多城镇居民,有自由职业者,也有机关干部,到农村买农宅,买了以后就重新修建。可是他们买房子没有产权证,而是订一个合同,也没有得到法律保护,这种情况需要改变。应对于实践中实际存在的农村宅基地转让和抵押问题深究其存在的合理性和必然性,进行科学的疏导和规范,使之健康发展。

　　有些城镇居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住,一个在大城市里领取退休金的中低收入的老人,也许会非常乐意离开城市去乡村安度晚年。在上海卖掉30平米的老宅,可在农村买一幢别墅。那些在城镇竞争中失败的人们,或许也更加适合转移到平缓的农村去生活。城镇居民向乡村迁移的过程应当是城市文明向乡村扩散的过程,也有利于减轻城市人口压力,符合市场经济的一般规律。医生、教师、文人、画师等在农村生活,对建设社会主义新农村有极大好处。满足居民在农村的购房生活需要也有利于平或抑制城市房价,改善城市居民生活质量,提高我国城市竞争力。

　　中国现在的社会已经不是封闭型的静态社会,公民的流动和迁徙是社会常态。在城乡结合部和发达乡村,由于吸引了大量外地农民,集体成员身份和户籍之间的联系被打破,实际上是村民但不具备集体成员资格的现象已经相当普遍。只有赋予宅基地使用权人向非集体成员转让宅基地的权利,才能保障那些非集体成员的村民“居者有其屋”。

　　据我国有关城市化进程的分析资料显示,今后20年全国每年有1 200多万农村人口要转移到城镇地区,这一趋势在经济发达区更为明显。以目前我国农村居民点人均用地为153平方米计算,今后20年每年将约有18.36万平方米的农村宅基地可能闲置不用,并将变为潜在的市场供给。对于那些在城市化大潮中准备向城镇迁移的农民,如果限制他们将房产向非集体成员转让,将影响他们取得进入城市安身立业的最低资本,从而阻碍人口城市化进程。同时,如果他们进城之后继续将农村的房产保留在手中,将不利于我国现代农业的发展。所以,应该允许已经转为城镇居民的宅基地使用权人抵押或转让农宅和宅基地使用权。他们是新的城镇居民,和原来的城镇居民一样,可以没有自己农宅,靠租房。