同时，应从源头上克服目前城市不动产登记机构不统一的现状，确定国土资源部门作为农村房地产的唯一登记机关，且“房地”证件合一。对手续齐全、符合规划、面积不超的宅基地给予登记发证;对有手续、符合规划、面积超标的，因继承、赠与、遗赠、建新不拆旧等而产生的“一户多宅”和历史原因造成的单户宅基地超标的，标准以内登记发证、超标准部分登记不发证;对于骗取批准、未批先建、批少建多等非法占用和户口迁出后的宅基地，不予登记，并采取行政手段依法强制收回;有手续、不符合规划的，采取标准以内登记发证、超标准部分登记不发证并规定禁止翻建的手续。对超标宅基地每年按超标面积累进收费，超标面积越大收费越高，促使农民退还多占的宅基地或者通过土地置换的方式向小城镇集中，从而达到集约利用土地的目的;对于“一户多宅”，按面积大小采取累进收费，以后每年依此为基数按年限累进收费，面积越大、占用时间越长收费越高，随着时间推移，旧房残值降低，收益下降，而保有旧房的成本攀升，农民自然会主动退还宅基地。为增加工作透明度，年初将各村超占户、“一户多宅”、无证户的实际使用面积、超占面积、应缴纳的超占费及处理结果张榜公布。对村民补交的集体土地使用权出让金、超占费以及集体对宅基地流转收取的费用，必须实行银行专户储存、专款专用，专项用于村庄复垦、农村基础设施配套、公共卫生、绿化美化以及作为本集体成员的社会保险保障金的来源等，切实做到“取之于农，用之于农”。

　　按照“管住总量、严控增量、盘活存量、节约集约”原则，充分利用农村闲置和空闲的宅基地，提高土地利用效率。农村居民点人均用地面积大，随着城市化进程的推进，未来20年，每年将有上千万亩宅基地闲置，所以，一般情况下，新增的居住用地需求完全可以通过市场(即宅基地流转)来解决，不要轻易新增宅基地。宅基地占用农用地年度计划指标由省级政府单独核定、单独下达到各县(市)，然后由各县(市)一次性申请办理农用地转用。针对目前宅基地使用粗犷的现状以及可用于占补平衡的耕地后备资源越来越稀缺，应成立村委会领导下的宅基地整理中心和提高耕地开垦费征收标准。对空置、等待出售、“一户多宅”或面积超标的存量宅基地，可以由宅基地整理中心统一收购或没收超标部分，适宜整理成耕地的整理成耕地，整理出的耕地归原集体经济组织，指标在全省公开出售，用于耕地占补平衡，出售指标的收入归集体经济组织;不适宜整理成耕地的整理成建设用地，由集体经济组织储备，在时机成熟时出售。在“坚守耕地红线”、土地后备资源匮乏的背景下，为了保证发展经济用地，化解“农村住宅大量闲置浪费，城市经济建设供地紧张”的尴尬局面，建立农村宅基地使用权自由流转制度无疑是最佳方案。

　　作者单位：南京农业大学公共管理学院

　　参考文献：

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