2.农村宅基地交易主要是满足强势群体的利益诉求。财产并不是因为流通而成为真正意义上的财产，农村宅基地交易可以解农民的燃眉之急，却带来农民无家可归的后果，这种救济的代价过于昂贵。得益于农村宅基地交易开禁的是中国社会中属于强势群体的那些人：有本事分到多处或超标准宅基地的农民，有能力在农村买地盖房的城里人，从事房地产行业的商人、掮客和投机者，农民并不能从中得到实实在在的利益。

　　3.土地管理法应当坚持农村宅基地不得交易，其他形式的流转必须有明确的法律依据。农村宅基地的使用权必须以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体组织以外的自然人和法人。除继承外，农村宅基地使用权在集体组织内部的移转必须经过集体组织的同意，并且必须具备土地管理法及其他法律规定的移转事由。禁止集体经济组织以外的人取得农村宅基地使用权。

　　笔者认为，鉴于农村宅基地的福利性质及社会保障功能，不允许农村宅基地在城乡之间自由转让是可行的。然而，从实践来看，农村承包权转让机制的建立客观上要求宅基地使用权的转让不宜再局限于本集体内部，否则，当外来人员受让或者以其他方式取得土地承包经营权以后，其建造住房所需的宅基地，只能通过受让本集体农户的宅基地使用权来解决，而允许非本集体经济组织成员通过房屋转让取得农村宅基地使用权，有利于保证农地承包权的顺利流转。对宅基地的转让施加过多的限制，是与经济规律相违背的。

　　三、完善我国农村宅基地使用权转让制度构想

　　在社会经济不断发展的今天，为了更好地维护农户的合法权益，充分保障农户“居者有其屋”，合理体现农村宅基地的资产价值，笔者认为，我国农村宅基地使用权的转让应区别对待，即区分单纯农村宅基地使用权的转让和农村宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让。单纯宅基地使用权的转让应该限于集体经济组织内部农户之间，而农村宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让则可以发生在不同集体经济组织的农户之间，这种区分对我国农村宅基地使用权转让制度设计将有重要的意义。

　　(一)把未建房屋农村宅基地使用权的转让限制在集体经济组织内部。一方面可以解决有两处以上宅基地或确有宅基地转让需要的农户的房屋转让问题;另一方面，也可以为需要宅基地的农户提供便利。为了规范单纯农村宅基地使用权在集体组织内部的转让，法律应该对此作出规定：曾经申请过宅基地使用权，因宅基地使用权的转让而没有宅基地的农户，不得再申请宅基地使用权;因宅基地使用权的转让而拥有两处以上宅基地的农户，应该向集体缴纳一定的宅基地使用费;因宅基地使用权的转让而拥有一处以上住宅的农户，仍然可以申请宅基地，但应该缴纳宅基地的使用费。

　　(二)允许宅基地上有房屋的宅基地使用权在不同经济组织的农户之间转让，有利于保证农地承包经营权的顺利转让。随着我国家庭联产承包责任制改革进一步深化，异地承包现象逐渐增多。转包方将土地转包出去后，多会外出务工，其宅基地和房屋便闲置下来。若允许农村宅基地和住房在集体经济组织内部流转，于异地承包、规模经营的农民，可以通过购买或租赁当地农房，降低生产成本，更好地行使土地承包经营权或经商的便利;于进城务工的农民，则可以增加一条融资渠道，降低城市务工生活成本。法律应该对此作出规定：允许集体经济组织以外取得土地承包经营权的农户，农户向外转让宅基地使用权的，必须经本集体同意且本集体内符合宅基地使用权分配条件的成员享有优先受让权;通过转让取得宅基地使用权，但应该向该集体缴纳一定的宅基地使用费。

　　四、结语

　　通过区分未建房屋的宅基地使用权的转让和宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让，将单纯宅基地使用权的转让限于集体经济组织内部农户之间，宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让则发生在不同集体经济组织的农户之间，来完善我国的农村宅基地使用权转让制度。我国农村宅基地的资产价值将得到合理的体现，农村经济的活力将得到进一步的释放，农民的生存权益和经济利益也会得到进一步的保障。