原告信阳市双龙美味食品有限责任公司。
法定代表人曾某某，公司经理。
委托代理人岳某某，公司职员，代理权限为特别授权。
委托代理人时新建，河南以德律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告信阳亚X集团有限责任公司。
法定代表人陈某某，公司董事长。
委托代理人程升，河南晓燕律师事务所律师。
原告信阳市双龙美味食品有限责任公司（以下称双龙食品公司）诉被告信阳亚X集团有限责任公司（以下简称亚X集团公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2009年2月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人岳某某、时新建，被告委托代理人程升均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年10月13日，原、被告协商签订了一份房屋租赁合同书，约定原告将其所有的原肉联厂制药车间东二层楼出租给被告做仓储商品使用，租期为一年，年租金9万元，双方遇特殊情况需终止合同，提前30天通知对方，并赔偿对方损失不超过年租金的50%，协议签订后，被告向原告交付定金2万元，原告按被告要求出资对房屋进行改造并交给被告使用，被告于2008年10月22日下午存放商品（冰箱），被告在使用期间未和原告协商，擅自单方终止合同，给原告造成经济损失。要求被告承担终止房屋租赁合同给原告造成违约损失x元，承担本案诉讼费用。
被告辩称，被答辩人称擅自单方终止合同不是事实，主要是被答辩人严重违约行为造成的。①签订租房合同时被租房屋因破损处于闲置状态，答辩人明确告诉被答辩人租赁的房屋是存放冰箱等电器，房屋质量要好，建筑结构要坚固，当时被答辩人承诺对房屋进行修整，保证质量，十日内交付使用，并索要了2万元的租房定金。2008年10月22日下午答辩人将部分商品运送至租赁房屋时，发现房屋根本无法使用，房屋维修工作未完成，室内还有建筑垃圾，为显示诚信，答辩人依然存放了商品，因租赁房屋漏水，当天夜晚下雨时，答辩人存放的商品包装箱被淋湿，无奈答辩人第二天将存放的商品转出。②秋季是家电销售旺季，答辩人急需库房存放商品，答辩人2008年10月23日明确告诉被答辩人如果在2008年11月1日房屋仍不能交付使用，答辩人要解除合同，但被答辩人仍然一拖再拖。2008年11月9日答辩人员工去现场察看后发现被答辩人停止了对房屋的改造和修整，使租房合同无法履行，被答辩人严重违约，答辩人在2008年11月10日书面通知被答辩人解除租房合同。答辩人依法行驶解除权，并没有给答辩人造成任何经济损失，要求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2008年10月13日，原、被告签订一份租赁房屋合同书，约定原告将其所有的原肉联厂制药车间东二层楼出租给被告作仓储商品使用，租赁期限为一年，年租金9万元。双方如遇特殊情况需要终止合同，提前30天通知对方，并赔偿对方损失不超过年租金的50%，协议签订后次日，被告向原告交付租房定金x元，由原告出资按被告要求对房屋进行改造，被告方派工作人员肖正发到房屋改造现场查看，提出房屋漏水要处理，室内房间的墙要拆掉，原告按被告要求拆除了房间隔墙（承重墙未拆）对有些门窗进行了封堵，房屋改造结束后，由被告工作人员肖正发对房屋验收，认为有些地方还需要改造维修，但被告未提出维修方案的情况下，于2008年10月22日下午将电器商品存放于租赁的房屋内，次日上午，被告又将存放的商品运走，并于2008年11月10日向原告发出解除合同通知书，认为该房屋不能用于存放家电，依法解除房屋租赁合同，10日内退还定金2万元；11月27日被告又向原告发出催告函，要求退还预交的定金2万元。2008年12月2日，原告以被告单方终止合同违约造成损失应由被告承担x元为由起诉来院；被告在本案举证期限届满后庭审中提交答辩及反诉状，要求判令被反诉人信阳市双龙美味食品有限责任公司向反诉人双倍返还定金4万元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其合同内容不违反法律规定，合法有效，原告在双方合同签订后按合同约定投入人力物力对房屋进行了改造，并经过被告派员多次到现场查看，原告将改造后的房屋交于被告储存商品使用，视为租赁房屋合同已实际履行，被告以房屋不适合存放家电为由单方解除合同属违约行为，对此应按合同约定承担违约责任。原、被告双方在租赁合同中约定如单方违约赔偿对方损失不超过年租金的50%，为违约赔偿按年租金9万元的一半即4.5万元以内，原告诉请主张由被告承担违约赔偿x元，未超过双方合同违约赔偿数额的约定，其诉请并无不当，对此本院予以支持。原、被告在合同中未约定定金的支付，被告在双方签订合同次日支付原告租房定金2万元，应视为履约定金，租赁合同实际履行后，可按支付租房租金折抵计算。现因双方租赁合同无法履行，由被告已支付原告的定金，应按被告赔偿原告的经济损失一并予以计算。
被告以原告改造的房屋不能使用，因原告违约，要求驳回原告诉讼请求的辩解，因被告未能就其辩解主张原告出租房屋不能存放商品及商品存放期间被淋湿等向法庭提供证据证实，对其辩解理由本院不予采信。
被告在庭审中提交答辩及反诉状，要求原告双倍返还定金4万元的请求，因被告提交反诉时间是在举证期限届满后提出，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，被告反诉已超过反诉提出期限，故本院不予审理。被告如有新的证据可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：
被告信阳亚X集团有限责任公司于本判决生效后十日内，一次性赔偿原告信阳市双龙美味食品有限公司经济损失x元，扣除被告已支付（定金）的x元，由被告支付原告x元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费925元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提起上诉，并提交上诉状正本一份，副本二份。
审判长廖毅
审判员董亚男
审判员姚保国
二○一○年四月十五日
书记员王小力
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