原告洪某某，男，47岁。
被告潢川县X路管理局。住所地潢川县X路。
法定代表人王某某，男，该局局长。
第三人杨某某，男，54岁。
原告洪某某诉被告潢川县X路管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪某某及其委托代理人，被告委托代理人，第三人杨某某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪某某诉称，2003年5月1日我与被告潢川县X路管理局签订了房屋租赁合同，被告将位于环城东路X号综合楼由西向东第二间门面租给我经营小卖部，租金9000元，租期一年。到期后，我一直按期交纳租金使用该门面房至2008年5月1日。在2008年1月21日，我与被告潢川县X路管理局协商，就被告拖欠我的施工机械租赁费x.40元达成还款协议。约定将我已在租用的环城东路X号综合楼的门面继续由我使用，从2008年5月1日开始，每年按当年市场租赁价格冲抵欠我的施工机械租赁费。2008年11月11日，被告将环城东路X号综合楼整体租赁给杨某某，其中包含我所租赁的门面房，导致杨某某向我收取房租费。故请求人民法院确认我与被告之间的租赁合同合法有效，撤销被告与第三人2008年11月11月所签订的房屋租赁合同。判令第三人杨某某不得再干扰我正常经营。
被告潢川县X路管理局辩称，公路管理局与原告洪某某之间的还款协议是真实的。但是该协议属于不定期合同，可以随时解除。公路管理局在将整幢楼房出租前已于2008年10月27日书面通知洪某某可以参加竞租，是其自愿放弃的。第三人杨某某与公路管理局签订租赁合同后向洪某某收取房租与公路管理局无关。
第三人杨某某辩称，2008年11月11日我与潢川县X路管理局签订了房屋租赁合同，将环城东路X号综合楼整体租赁给我使用，洪某某在2009年5月1日房租到期以后应该向我交纳房屋租赁费。
经审理查明，2003年5月1日，原告洪某某与被告潢川县X路管理局签订房屋租赁合同一份，被告将其所有的位于潢川县X路X号综合楼由西向东第二间门面房租赁给原告洪某某使用，租赁期限一年，年租金9000元。该房屋租赁合同到期后，原、被告双方没有签订新的租赁合同，但该租赁房屋一直由原告洪某某使用，并每年向被告潢川县X路管理局交纳租金。因被告潢川县X路管理局欠原告洪某某施工机械租赁费x.40元，原、被告双方于2008年1月21日，对该施工机械租赁费达成还款协议，就拖欠原告洪某某施工机械租赁费x.40元一事，约定按x元计算，自2008年5月1日开始，将环城东路X号综合楼由西向东第二间门面房交洪某某使用，按照当年市场租赁价格冲抵欠款，并出具收款收据。协议签订后，原告洪某某作为该门面房的使用权人继续使用房屋，并于2008年9月21日和被告潢川县X路管理局财务人员梁×办理冲抵欠款手续，由梁×在欠款欠据上注明冲抵2008年房租x元整。2008年10月27日，潢川县X路管理局向原告洪某某等三位租赁户以书面形式通知其可以参加环城东路X号综合楼整体的招租竞拍（其中包含洪某某所承租的由西向东第二间门面房。原告洪某某以欠款尚未冲抵完为由当场表示拒绝。2008年11月11日被告潢川县X路管理局与第三人杨某某签订房屋租赁合同，将位于环城东路X号综合楼整体租赁给杨某某，此后，第三人杨某某以其与被告潢川县X路管理局签订了房屋租赁合同为由，向原告洪某某收取房屋租赁费，为此双方发生纠纷。杨某某分别于2009年6月25日、7月19日用汽车堵在洪某某商店门前阻止其经营。
以上事实，有当事人陈述、还款协议、租赁合同、照片予以证实。
本院认为，原、被告于2003年5月1日签订的房屋租赁合同，是双方在平等自愿的基础上签订的，属有效合同。在该租赁合同到期后，原、被告双方虽然没有签订新的租赁合同，但原告仍继续使用原租赁房屋并交纳租金，被告认可并接收租金，原、被告双方的租赁关系已形成事实上的不定期房屋租赁关系。因被告潢川县X路管理局欠原告洪某某施工机械租赁费，原、被告双方于2008年1月21日就该欠款达成还款协议，该份以欠款冲抵房租的协议即是对原、被告间债权债务偿还方式的约定，也是对租赁合同的重新约定，原、被告之间不定期租赁合同转化为附解除条件的租赁合同。即被告潢川县X路管理局在不能以现金偿还原告洪某某欠款时，以原告洪某某对被告潢川县X路管理局所有的的潢川县X路X号综合楼由西向东第二间门面的使用作为其折抵欠款的付款方式，以当年市场租赁价格按年度结算折抵租金，直至将欠款偿清为止，租赁关系自然解除。该份协议未侵犯国家及他人利益，合法有效，应受法律保护。协议签订后，被告潢川县X路管理局未能以现金方式对欠款x元进行清偿，双方当事人自2008年5月1日开始依据该协议内容约定履行另一种还款的方式，即为以房租折抵欠款。被告潢川县X路管理局在明知其欠原告施工机械租赁费未折抵完、租赁合同及还款协议尚在履行期间，告知原告其参加潢川县X路X号综合楼的整体竞标。在原告洪某某明确表示拒绝竞标的情况下，仍与第三人杨某某签订了潢川县X路X号综合楼整体租赁合同，其中包括了原告租赁被告的由西向东第二间门面房，其行为违反了原、被告间的还款协议和租赁合同的约定，侵害了原告洪某某的合法权益；故被告潢川县X路管理局与第三人杨某某签订的房屋租赁合同中涉及潢川县X路X号综合楼由西向东第二间门面房的部分无效。因被告潢川县X路管理局不能以现金清偿欠原告洪某某施工机械租赁费，该欠款也未能以房租折抵完毕，原告洪某某请求本院确认与被告签订的租赁合同有效、并继续履行，符合法律规定及合同的约定，本院予以支持。被告潢川县X路管理局辩称其与原告洪某某间的房屋租赁合同为不定期合同，可以随时解除，其理由违反了原、被告间的以房租抵欠款的协议的约定，该意见本院不予采纳。第三人杨某某以其与被告潢川县X路管理局签订了环城东路X号综合楼的整体房屋租赁合同为由，向原告洪某某收取房租，在无果的情况下，强行阻止原告洪某某正常的经营活动，其行为是错误的，原告请求本院判令第三人杨某某不得干扰其正常经营活动，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第五十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、确认原告洪某某与被告潢川县X路管理局于2008年1月21日的签订的还款协议合法有效；
二、确认被告潢川县X路管理局与第三人杨某某于2008年11月11日签订的房屋租赁合同涉及潢川县X路X号综合楼由西向东第二间门面房的部分无效；
三、驳回原告洪某某要求撤销被告潢川县X路管理局与第三人杨某某于2008年11月11日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。
四、第三人杨某某于本判决生效之日起，不得再对原告洪某某经营的商店实施侵害行为及干扰其正常经营活动；
本案诉讼费300元，由被告潢川县X路管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长李旭
审判员骆震
代理审判员万筱
二00九年八月十三日
书记员梁进
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