原告（被反诉人）卫某某，男，35岁。
委托代理人李京华、侯某某，河南天坤律师事务所律师。
被告（反诉人）王某某，男，38岁。
委托代理人宋学武、高某某，河南金博大律师事务所律师。
原告卫某某诉被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2009年6月16日公开开庭进行了审理。原告卫某某及其委托代理人李京华、侯某某，被告的委托代理人宋学武、高某全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告卫某某、被告王某某、中介公司（郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司〈智恒房产中方园店〉）三方于2008年4月7日签订X号房屋买卖合同一份，原告购买被告位于郑州市金水区X路X号中方园小区东区X号楼X单元X层西户经济适用房一套，产权人是王某某，产权证号为郑房权证字第x号，面积为146.61平方米，总价款为四十四万五千元整，因被告购买该经济适用房到2008年10月13日契证才满五年，才符合直接上市交易条件，故三方约定140个工作日（即2008年10月28日）内共同到房管局办理房产过户及相关手续。合同签订后，三方就房屋税费、交付等事项又分别于2008年8月4日、8月11日签订了两份补充协议。协议签订后，原告完全按照合同约定完成了定金及首付款（共计拾伍万元）的支付、协助办理过户手续等义务。被告于2008年8月19日将房屋交付原告并办理了相关的交割手续，2008年9月1日原告入住该房屋。但是，在办理房屋过户手续过程中，因被告拒绝补交其在购买房屋时就应该交纳的房屋维修基金，以及其他不配合办理房屋过户手续等原因，导致该房产无法办理房产过户手续。另外，在随后的日子里，被告以试图非法占有原告已交付的15万购房款为目的，以自己已解除购房合同为由，指使石巍自2008年11月5日至2008年12月27日带人到原告住房内采取堵门、焊门、吵闹等方式骚扰、威胁原告，要求原告夫妇搬出已交付入住的房屋，并声称15万购房款不退，被告还要继续卖，爱去哪儿告去哪儿告。其间石巍还辩称该争议房屋系由其出资购买，只是以被告的名义登记产权，其为实际产权人，且房屋完全由其实际控制。在此过程中，原告曾先后七次报警。虽经警方多次调解，仍无济于事，且石巍采取的手段越来越极端。12月27日，被告和石巍再次带10余人去原告家吵闹，威胁原告夫妇，光天化日之下并欲强行转移、霸占原告屋内合法财产。无奈之下，原告报警，庙李派出所民警把原告夫妇、被告带到派出所询问，调解。在此期间石巍趁屋内没人，擅自将原告房门撬开，换掉门锁，强行入住、非法占有已交付原告的房屋，并将屋内原告的所有物品侵占，甚至连衣被、证照等生活必需品，以及原告爱人所批改的学生作业都不放过，为此原告爱人还受到学校处分。其后派出所民警多次到场要求其打开门，甚至原告夫妇当着民警的面求其开门拿些衣物出来，其就是不开门，还恶狠狠的说：“我们的房子里没有你们的任何东西，民警也解决不了问题，爱去哪儿告去哪儿告”。被告的强盗行为致使2008年9月15日才步入婚姻殿堂的原告夫妇在这寒冷的冬天，在这新年即将到来之际，有房无法居住，有家不能回，整天居无定所，四处游荡，严重影响了原告夫妇的正常的工作与生活，并给原告夫妇造成了巨大的经济损失与精神痛苦。综上所述，被告的恶劣行为严重侵犯了原告的合法权益和合法财产，致使合同无法继续履行，且给原告夫妇造成了巨大的经济损失与精神痛苦。为了维护原告的合法权益，彰显社会正义，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令解除卫某某、王某某、中介公司三方签订的合同编号为x号房屋买卖合同及其他两份补充协议书；判令被告返还原告已支付的购房首付款及定金共计x元。
被告辩称，双方签订的合同合法有效，应予以保护；原告没有依据合同约定，支付购房余款，协助办理过户手续，已构成违约，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任；在被告购买房屋时，没有缴纳房屋维修基金的规定，原告作为房屋的买受人，今后的房屋维修基金应当由其交纳，并且合同明确约定，原告应当承担该房产买卖所产生的全部费用；被告依据相关规定催告原告履行合同义务未果后，已依据法律规定通知与其解除合同。由于原告违约，应当支付违约金x元，所以对原告已支付的购房款x元不应退还，原告还应另支付x元违约金。
反诉人诉称，2008年4月7日，反诉双方及中介方郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司三方签订了房屋买卖合同，合同约定，被反诉人购买反诉人房屋一套，价款四十四万五千元；由乙方（被反诉人）负担全部过户所需各项税费及向关费用；因政策原因房管局所多出的费用由乙方（被反诉人）负担。合同签订后，房屋价格随着市场的变化趋向下行，被反诉人此时却心里严重失衡，以致于以种种理由拒绝履行合同义务。对此，反诉人为了和他顺利履行，数次做出让步，签订了两份补充协议，包括顺延首付款支付时间、分次支付首付款，按百分之二十五比例承担本应被反诉人承担的差额营业税，经协调中介方也自己按百分之二十五的比例承担本应被反诉人承担的差额营业税，同时也明确了不再为被反诉人承担任何费用，任何一方违约，均须向违约方赔偿x元的违约条款。但签订补充协议后，被反诉人又进一步提出要求反诉人承担房屋维修基金，反诉人拒绝其无理要求，被反诉人继而拖延办理过户手续，并以不支付剩余房款为手段要挟反诉人做出更大的让步，因房屋买卖合同的履行，涉及手续复杂，只有买卖双方积极配合，方可顺利履行，否则合同将长期延宕，正是由于被反诉人的种种违约行为，从2008年4月7日签订合同至今，反诉人始终无法得到剩余房款，无奈只得于2008年11月10日反诉人和中介方发出告知函，限被反诉人三日内配合办理过户手续，否则视为违约，三方签订的房屋买卖合同予以解除，并追究其法律责任，但被反诉人对此置若罔闻，直到期限届满，其仍不履行过户配合义务，也不支付剩余房款，根据《合同法》规定，上述房屋买卖合同已单方解除。被反诉人认为，被反诉人在本诉中只提因合同纠纷而引起的首付款返还事宜，对因合同关系引起的存在相互关联并可相互吞并、冲抵的违约赔偿事宜绝口不提，因此，反诉人就本案提起反诉，请求人民法院判令被反诉人承担违约金x元，除已收取首付款折抵x元外，另应支付违约金x元。
被反诉人辩称，反诉人诉称答辩人以种种理由拒绝履行合同义务，与事实不符；争讼房屋所欠缴的专项维修基金应当由反诉人王某某交纳，正是其隐瞒欠缴事实、拒不缴纳专项维修基金的行为导致合同无法继续履行；依据二手房交易税费的相关规定，房产评估是二手房交易过程中的必经程序。但是在答辩人委托立信评估公司进行委托后，在需要反诉人提供身份证原件，出具评估报告时，反诉人拒绝提供身份证原件，致使立信评估公司无法向答辩人出具房产评估报告，这也是导致房产过户无法继续办理的重要原因之一。反诉人发告知函实质上是违法单方解除合同的行为，应当承担违约责任；反诉人无权将答辩人的首付款作为违约金直接相互侵吞、冲抵。综上所述，答辩人不存在任何违约之处，相反，正是由于反诉人隐瞒房屋交易费用项目及欠缴房屋维修基金这些事实并拒绝交纳这些款项，致使无法办理房屋过户手续，最终导致合同无法继续履行，其反诉请求无事实和法律依据。故请求人民法院依法驳回其反诉请求，维护答辩人的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：
一、房屋买卖合同、补充协议及协议书各一份，证明原、被告之间的民事权利义务关系；
二、土地使用权证、契证、房产证、首付款收据、住房公积金转账协议各一份，证明该房产属于经济适用房，住房购买人王某某取得权属证书五年后才可出售该房，即自2008年10月14日起，该房产才可上市交易。因此，按照合同约定，该房产自2008年10月14日起至2008年10月28日才可开始办理房产过户的相关事宜。原告积极履行合同，2008年10月20日已开始办理房产过户的相关事宜；
三、庙李派出所询问笔录、手机短信息笔录各一份，证明被告违反合同约定拒绝配合原告办理房产过户手续，并采取焊门、换锁、强行侵害原告财产等极端手段，致使合同无法继续履行；
四、结婚登记详细信息一份，证明卫某某与卢金梅系夫妻关系；
五、郑州市经济适用住房建设管理办法，证明经济适用住房购买人取得权属证书5年后才可上市交易；
六、合同约定的140个工作日计算单，证明合同约定的140个工作日的起止时间是自2008年4月8日起至2008年10月28日；
七、住宅专项维修资金管理办法一份，证明维修基金是被告在首次购房时就应该缴纳的费用，该项费用并非二手房交易中新产生的费用；
八、评估照片，证明立信评估公司对该房进行评估的事实；
九、（2009）金民一初字第X号民事判决书一份，证明被告非法强行收回房屋的事实，被告的行为致使合同无法继续履行；
十、房屋交易各项收费清单，证明房产评估是二手房交易办理房产过户手续的必经程序。
被告对原告提交的证据质证意见如下：
一、对房屋买卖合同真实性无异议，合同第十二条约定了违约金的支付数额及房管局所多出的费用由乙方承担，该份合同少写一个“多”字。根据该合同，原告违约应支付x元违约金，原告应缴纳因政策原因所应缴纳的费用。合同内容显示甲方未办理土地证，证明原告知道没有土地证及房屋是经济适用房。对补充协议和协议书真实性均无异议，但说明被告为了促成合同，就付款等内容做出让步；
二、对土地使用权证、契证、房产证真实性均无异议，证明被告是该房产的合法所有人，有权排除不法侵害；对首付款收据真实性无异议，证明被告收取x元后原告未再支付购房余款，已构成违约；对住房公积金转账协议一份真实性无异议，但协议签订后并没有到相关部门办理手续，没有履行；
三、对庙李派出所询问笔录有异议，该笔录是原告在派出所的自述，不能作为证据使用；对手机短信息笔录一份真实性无异议，证明被告在解除合同前，多次催告原告腾房，和要求原告收回物品；
四、对结婚登记详细信息真实性无异议，与本案无关，不予质证；
五、对郑州市经济适用住房建设管理办法真实性无异议，但经济适用住房购买人取得权属证书5年后才可上市交易双方是明知的，约定的交易时间已达到5年；
六、对合同约定的140个工作日计算单无异议，但原告并没有在140个工作日内协助办理过户手续；
七、对住宅专项维修资金管理办法真实性无异议，维修基金不属于房屋价款，该办法在1999年应当开始实施，但在郑州并没有实行，直到2008年下半年郑州市才开始要求在房产交易时交纳房屋维修基金；
八、对评估照片真实性无异议，与本案无关，不予质证；
九、对（2009）金民一初字第X号民事判决书真实性无异议，说明收回房屋方式不当，没有否认被告对房屋的所有权；
十、对房屋交易各项收费清单真实性无异议，相关收费均是政府规定，双方应当是明知的，原告讲被告和中介公司一起进行欺骗不是事实，没有证据证明。
被告向本院提交了如下证据：
一、商品房买卖合同、房产证、土地证各一份，证明被告系该房产所有权人，有权使用、收益、处分；
二、房屋买卖合同、2008年8月4日签订的补充协议、2008年8月11日签订的补充协议各一份，该三份证据与原告出示的相同，证明目的同质证意见；
三、卫某某收到契证和土地证的收据一份，证明被告依据协议积极履行合同义务；
四、个人住房按揭贷款结清证明一份，证明被告为房产交易提前解除该房产的抵押，为过户做了积极准备；
五、情况说明一份，证明原告违约的事实；
六、告知函一份，证明被告依据法律规定书面通知原告解除合同，原告仍应承担违约责任。
原告对被告提交的证据质证意见如下：
一、对商品房买卖合同、房产证、土地证真实性无异议。但房屋买卖合同签订后2008年8月19日被告将房屋交付给原告后，原告应依法享有房屋的使用、收益权；
二、对房屋买卖合同真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，合同约定税费由原告承担，指的是在二手房交易中国家规定应当交纳的费用，但房屋维修基金不属于二手房交易中国家规定应当交纳的费用，该费用应该在第一次购房时由购房人缴纳。差额营业税是在中介公司和被告承诺买房不会缴纳该费用的情况下，原告才签订的合同。合同中约定因政策原因多出的费用应是指合同签订后国家新出台的政策应当交纳的费用。合同中约定的违约金x元明显过高，本案被告没有损失，即使原告违约，按照这种过高某约定和实际情况，要求违约金也不应支持。对2008年8月4日签订的补充协议真实性无异议，说明对合同部分内容重新进行了约定。对2008年8月11日签订的补充协议真实性无异议，签订该协议是因为在签订合同时被告和中介公司称可以将房子和地下室分开评估这样面积就在140平方米以下，就不用交纳差额营业税，后来由于被告没有兑现该承诺，才补签了该协议，这是原告为了履行合同做出了让步。差额营业税的缴纳需要对房产进行价值评估，由于被告不提供身份证原件，不配合办理评估，造成差额营业税无法计算和缴纳；
三、对卫某某收到契证和土地证的收据无异议；
四、对个人住房按揭贷款结清证明无异议；
五、对情况说明有异议，“以生病住院无钱支付为由”“以有差额营业税为由拒绝支付”“乙方一直拒绝协助办理过户手续”不是事实；
六、对告知函有异议，原告没有收到该告知函。
反诉人与被反诉人针对反诉未向本院提交其他证据。
本院根据当事人的诉辩意见、举证、质证和庭审，对本案事实确认如下：2008年4月7日，原告卫某某为买方、被告王某某为卖方、郑州玛雅房地产营销策划有限公司第八分公司（智恒房产中方园店）为中介方，签订了合同编号x号房屋买卖合同，被告将位于郑州市金水区X路X号中方园小区东区X号楼X单元X层西户房屋一套出售给原告，房屋总价款为x元。合同签订后，三方就房屋税费、分期付款、违约金等事项又分别于2008年8月4日、8月11日签订了两份补充协议。被告于2008年4月8日、8月11日、8月20日分三次收取原告定金及购房款共计x元。被告于2008年8月19日将房屋交付原告使用。后在合同履行过程中，双方发生纠纷，2008年12月27日被告强行将房屋收回。因被告收回房屋时，原告在房屋内物品未取出，被告拒不返还，原告为此已诉至法院，该纠纷已另案处理。
本院认为，原告起诉要求解除与被告签订的房屋买卖合同及两份补充协议，被告也表示已向原告发函解除合同，说明双方均有解除合同的意思表示，故对原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同及两份补充协议的诉请予以支持。原告诉称因被告拒绝补交房屋维修基金，出具评估报告时，拒绝提供身份证原件，以及其他不配合办理房屋过户手续等原因，导致无法办理房产过户手续，证据不力，对其诉称的事实不予采信。鉴于双方签订的合同现已解除，被告收取原告的定金及购房款应当予以返还，故对原告要求被告返还定金及购房款x元的诉请予以支持。被告答辩及反诉称，合同签订后，房屋价格随着市场的变化趋向下行，被反诉人心里严重失衡，以致于以种种理由拒绝履行合同义务，被反诉人又进一步提出要求反诉人承担房屋维修基金，被反诉人拖延办理过户手续，并以不支付剩余房款为手段要挟反诉人做出更大的让步等，证据不力，对其答辩及反诉所称事实不予采信。反诉人称被反诉人违约，证据不力，且双方约定的违约金x元明显过高，反诉人未出示证据证明是否有损失存在及具体损失数额，反诉人已实际收回房屋，对反诉人要求被反诉人支付违约金的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告卫某某与被告王某某签订的房屋买卖合同及两份补充协议；
二、被告王某某于本判决书生效之日起十日内返还原告卫某某购房款及定金x元；
三、驳回反诉人王某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，反诉费1050元，由被告王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长韩海燕
审判员白刘英
代理审判员陈昌
二○○九年七月十七日
书记员邹江涛
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