原告(反诉被告)李某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住（略）。
委托代理人丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告湖南（反诉原告）攸县恒兴房地产有限责任公司。住所地：湖南省攸县X镇X路。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省攸县人，被告单位职工，住（略）。代理权限：特别授权。
委托代理人刘某贵，湖南华安律师事务所律师。代理权限：一般代理。
第三人朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住（略）。
原告李某某与被告湖南攸县恒兴房地产有限责任公司（以下简称恒兴房地产公司）、第三人朱某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年8月18日立案受理。在审理中，本院受理了恒兴房地产公司就李某某拖欠购房款而提起的反诉。依法组成由审判员贺发良担任审判长、审判员文珠、人民陪审员汤学寅参加的合议庭公开进行了审理。代理书记员陈香兰担任记录。原告李某某及其委托代理人丁凌，被告单位的委托代理人黄某某、刘某贵，第三人朱某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称：2004年2月1日与2006年2月20日，原告分别与被告签订攸县X街商住楼认购合同和买卖合同。商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的位于攸县县城步行商业街F区一栋X-2空房屋四层及通道上2-X层，购房款为118.8万元；合同签订时付款20%，主体工程竣工时付款30%，其余5成由银行提供按揭，并对土地使用权及房屋产权证的办理以及逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定等。合同签订后，原告按约定向被告支付了房款，但到2006年12月30日因主体工程未完工，被告无法向原告交付房屋，2007年2月，原告因无房居住，强行搬到了房屋的第3-X层居住。2007年9月21日前，在被告告知办理按揭困难的情况下，原告再交款41万元，同时原告要求被告办理相关证件被拒绝。2008年8月，原告得知被告将原告已经购买的通道上的第二层出卖给了第三人。原告认为，被告的行为损害了原告利益。为此，请求法院判令：被告将通道上第二层房屋交付给原告；被告将原告的土地使用权证、房屋产权证交付给原告；被告向原告支付逾期交房违约金16.7933万元，支付逾期办理房屋产权证及土地使用权证的违约金18.576万元。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、商住楼认购合同1份，拟证明原、被告于2004年2月1日签订了房屋认购合同，被告未按约定在2005年9月30日交房，被告迟延交房。
2、商住楼买卖合同1份，拟证明原、被告于2006年2月20日签订房屋买卖合同的内容以及因被告未按约定办理相关证件而导致原告未交齐房款。
3、收款凭证7份，拟证明原告已向被告交付房款100万元以及被告未将通道上二楼交付给原告，因而原告拒付下差房款。
4、被告与第三人的房屋买卖合同1份，拟证明被告于2007年3月22日将已出卖给原告的通道上二楼又卖给第三人。
5、房屋照片5张，拟证明被告存在违约行为。
6、被告与他人签订的商品房买卖合同3份，拟佐证原告购买的通道上2-X楼房屋，原告不需要另行交付房款。
被告恒兴房地产公司辩称并反诉称：原告购买的攸县X街F区X栋X-2空与第三人购买的F区消防通道X楼铺面不属于同一标的，购房合同中虽注明“通道上X层属李某某所有”，但真实意思为该部分房后需李某某另行支付购房款，后被告与李某某协商该X楼铺面的价格时，达不成一致意见，李某某明确表示不再购买，被告才将该铺面出卖给第三人，被告不存在一房二卖；原告至今未按合同约定交清房款，在原告未履行合同前，被告有权拒绝为原告办理房屋产权证及土地使用权证，故原告诉求被告交付房屋产权证及土地使用权证及支付逾期办证违约金不应支持；原告在2006年8月底对房屋自行进行装修时已对房屋行使了管理权，应认定此时房屋已经交付，故被告没有迟延交房，不存在向原告支付逾期交房违约金，故请求驳回原告的诉讼请求。原告购买F区X栋X-2空房屋拖欠房款17.44万元，拖欠通道上3-X层房屋房款11.006万元，被告提起反诉，请求法院判令被告立即支付被告购房款28.446万元，并支付逾期违约金x元。
被告为支持自己的辩称主张及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、商住楼认购合同及买卖合同各1份，拟证明原告认购的F区X栋X-2空房屋与消防通道上二楼商铺不是同一标的，双方约定的交房时间及违约责任等。
2、攸县第三建筑有限责任公司的证明1份及该公司的施工日志2份，李某某于2006年10月1日出具的信函1份，拟证明原告于2006年8月对房屋进行了装修，交房时间为2006年10月前，被告未逾期交房。
3、照片3张，拟证明F区X栋X-2空房屋在2007年10月已开始营业。
4、房款催缴通知书1份，拟证明2006年9月14日被告向原告催缴了F区消防通道上2-X层购房款时，原告同意核实房款后付款；同时证明被告已通知原告交付办理住房按揭贷款相关手续。
5、2007年6月6日的房屋支付告知函1份，拟证明被告已通知原告在07年6月15日前办理房款按揭贷款手续或交清房款，违约金应从此时计算。
6、催缴函告3份，拟证明原告迟延交付房款。
7、结付编制证明及原告房屋的工程造价结算表各1份，拟证明原告自购建筑材料扣减房款x元。
8、谭崇德、董爱彬的证明各1份，拟证明原告消防通道上房屋需另行付款，且双方就通道上二楼商铺房价进行过协商。原告放弃购买，被告才卖给第三人。
9、设计图纸4张，拟证明消防通道上3-X层双方需由原告按建筑造价另行支付房款。
10、原告交款收据9份，拟证明原告实际交房款的金额及时间，原告逾期交款。
第三人朱某某述称：被告与第三人于2007年3月22日签订商住楼买卖合同，约定：被告将位于攸县X街F取X栋西面消防通道上二楼出卖给第三人，价款为12万元，交房时间为2007年4月30日，双方并对逾期交房违约责任及房产证的办理进行了约定。合同签订后原告已履行了交付房款义务，但被告于2008年6月2日才向第三人交房，在第三人将房屋出租时，原告李某某出面阻止，此时第三人才知道第三人购买的房屋，被告早已卖给了原告李某某。第三人认为，第三人购买房屋后已交纳了全部购房款，房屋也已交付给第三人，请求法院将房屋判归第三人所有，判令原告停止阻止第三人将房屋出租；判令被告支付第三人逾期交房违约金x元；判令被告为第三人办理房屋产权证并支付第三人逾期办证违约金x元。
第三人为支持自己的主张向本院提交了如下证据：
1、购房合同1份，拟证明被告与第三人于2007年3月22日签订了购房合同。
2、收款凭证2张，拟证明第三人已交清购房款。
3、房屋交接指南1份，拟证明被告于2008年6月2日才向原告交付房屋钥匙。
4、被告的答辩状1份，拟证明被告认可将房屋出卖给了第三人。
本院组织各方当事人对各方提供的证据进行庭审质证，被告对原告的证据的质证意见为：对原告证据1、2、3、4的真实性均无异议；但对证明目的有异议，认为认购合同与买卖合同应以买卖合同为准；F区消防通道上2-X层房原告需另行付款；被告在多次催告原告交纳消防通道二楼商铺购房款而原告不交付才将房屋出卖给第三人；对原告的证据5未发表质证意见，对原告的证据6有异议，认为该组证据与本案没有关联性。第三人对原告提供的证据无异议。原告对被告提供证据的质证意见为：对被告的证据1、4的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2、3的证明目的有异议，且对证据3中攸县第三建筑建公司的施工日志的真实性有异议；对被告证据5、6有异议，认为原告未收到该文件；对被告的证据7中扣减房款金额无异议；对被告证据8有异议，认为谭崇德的身份不明，董爱彬系被告员工，且董爱彬证言的内容不真实；对被告证据9中原告签字的图纸1张无异议，其余不认可；对被告证据10的真实性无异议。第三人对被告提供的证据表示与己无关，未发表其他质证意见。原告对第三人的证据1、3无异议，对第三人证据2、4、5表示不知情。被告对第三人的证据无异议。
本院对原、被告及第三人提供的证据作如下分析与认证：
1、原告的证据1、2、3、4，被告的证据1、4、10对方当事人对真实性无异议，本院对真实性予以采信，但对证明目的综合认定。
2、第三人的证据被告无异议，且符合证据的有效要件，本院予以采信。
3、原告的证据6与本案缺乏关联性，本院不予采用。
4、被告的证据2与其他证据不一致，本院不予采信。
5、原告的证据5、被告的证据3、5、6、7、8、9，予以采用，但证明力结合其他证据综合认定。
经审理查明：被告系从事房地产开发经营的有限责任公司。2003年底，被告取得攸县X街的开发经营权后即向社会进行房屋认购。2004年2月1日，原、被告签订攸县X街商住楼认购合同，约定：原告认购该商业步行街F区X栋X-2空房屋，认购价为118.8万元。同年底，原、被告双方口头约定：原告所购房屋座身左侧F区消防通道上3-X层房屋也由原告购买。口头协议后，原、被告协商变更通道上3-X层的设计，被告法定代表人在变更的设计图纸上上签名，要求原告按建筑造价支付该3-X层房款，原告对此未提出异议。2006年2月20日双方签订房屋买卖合同，约定：原告购买该步行街F区X栋X-2空房屋，每空价59.4万元，共计房款为118.8万元。价款支付方式为：合同签订之日交20%，即23.76万元，主体工程竣工时交30%，即35.64万元，其余5成房款由银行提供按揭，如不需银行按揭则在被告交房时由原告交付；被告为原告办理好房屋产权证、土地使用权证和水电立户手续，费用由被告承担；被告在2006年12月30日前交付房屋，如逾期办理，则由被告向原告按房价的月18‰支付违约金；原告逾期付款则按未付款金额的月18‰向被告支付违约金；如原告未按约定支付房款，经书面催告不交，被告有权处置原告所购房屋等等。另外，当原告了解到该消防通道上二楼将建成房屋时，原告便要求被告工作人员在买卖合同标的物条款后加注“通道上二至四层均属李某某所有”。买卖合同签订后，原告于2006年3月1日前交纳了第一批房款30万元。被告将该买卖合同交攸县房产局进行了备案登记。尔后，被告按原告设计完成了通道上三至四楼的施工，但双方就该部分房款未结算。2006年8月底，步行街F区X栋房屋主体工程竣工后进入装修阶段。原告更换了部分装修材料，但装修工作和装修费用仍由被告完成和承担。2006年9月14日，被告向原告送达催缴通知书，告知原告在9月30日前交纳第二批房款59万元及消防通道上房屋一半的房款7.727万元，同时要求原告交付办理按揭贷款的手续。原告收到该通知后在通知书上注明：“实际房款额需核实后再认可”。2007年2月20日，原告在未办理房屋交接手续的情况下，搬进F区X栋X-2空房屋及消防通道上3-X楼居住。尔后，双方协商就第三批房款交付方式由银行按揭改为由原告交付现金。原告便于2007年8月20日和同年9月21日分别向被告交纳第三批房款20万元和21万元。原、被告就消防通道上2-X楼房屋购买价格协商未果。被告于2007年3月22日将该54平方米的二楼商铺以12万元的价格出卖给第三人。被告与第三人签订了购房合同。被告在第三人交清房款后于2008年6月2日将房屋交付给了第三人。第三人将该房出租时，遭到原告阻止。审理中，经被告核算，原告更换部分装修材料被告应核减房款1.36万元，对此原告无异议。另被告撤回了要求原告支付消防通道上3-X楼房款的诉讼请求。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的主要问题为：1、步行街F区消防通道上X楼商铺应归谁所有；2.被告是否应向原告支付逾期交房及逾期办证违约金；3.原告是否应向被告支付逾期付款违约金。现分析如下：1、关于步行街F区消防通道上X楼商铺的归属问题。原告主张该消防通道上2-X楼不需另付房款，该部分房屋包含在118.8万元的购买标的内。从双方签订的认购合同看，认购的标的与该通道2-X楼不属于同一标的，且认购的价格118.8万元不包括购买该通道上的房屋，即原告花118.8万元购买被告的两空房屋，购买的标的中不包含该消防通道上的房屋。其次，从原、被告签订合同前协商变更设计时的情况看，被告法定代表人在变更设计的图纸上所签字“3-X楼按建筑造价收费”，原告也是明知的；再次从双方签订的买卖合同看，双方在合同中已明确约定原告购买的房屋为F区一栋X-2空，价格为118.8万元，那么加注的内容如需另行计费或不另收费均应另行约定，而双方就该部分内容没有约定，系约定不明。另外，从2006年9月14日被告送达给原告的催收房款通知看，被告要求原告同时交纳通道上房屋房款，原告并未提出该通道上2-X楼不需另行交纳房款，只是对交款金额提出异议，最后，从事后双方就该部分房屋进行议价的过程看，原告购买通道上房屋需由原告另行付款。综上，原告主张通道上2-X楼不需另交房款的理由不成立。因此，被告在通知原告交纳房款，原告未按被告要求交款，且双方就通道上X楼购买价格协商不成时，被告将房屋出卖给第三人，被告不构成一房二卖。第三人与被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效。且第三人在交清房款后已实际占有了房屋，故第三人请求将房屋判归其所有的理由充分。至于原、被告的买卖合同已进行了备案登记的问题，因原告购买的房屋为F区一栋X-2空，原告的购房目的已实现。双方就通道上2-X楼约定不明，故双方就通道上2-X楼的约定可理解为“购买意向”，备案登记对约定不明确的内容没有约束力。
2、关于被告是否应向原告支付逾期交房及逾期办证违约金问题。被告主张，原告在2006年8月自购部分装修材料，对房屋进行了装修，原告在此时已对房屋进行了管理，应视为被告已经交房。本院认为，从双方签订的合同看，双方约定被告交付房屋的标准为精装修，原告自购部分装修材料，只是对部分装修材料进行更换，而装修工作、装修费用均由被告完成和承担。故原告自购装修材料的行为不能认定被告已占有了房屋而视为被告已交房。双方在买卖合同中约定被告交房时间为2006年12月30日，原告在2007年2月20日搬进3-X楼房屋居住，应当以此视为交房日期。被告已构成迟延交房，应当向原告支付逾期交房违约金，但原告主张以认购合同约定的2005年9月30日交房而开始计算违约金，因原、被告就房屋认购后又重新签订房屋买卖合同，应视为原、被告就该房屋的买卖事宜已另行协商，应以2006年3月20日原、被告所签订合同确定双方的权利和义务，故原告的该主张理由不成立。原、被告在合同中未约定办证时间及未办证的违约责任及违约责任的承担方式，且原告至今未交齐房款，故原告未能取得房屋权属证书不能认定系被告原因引起，故原告主张要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
3、原告是否应向被告支付逾期付款违约金。合同约定被告在交房时原告应当按揭交付房款或现金交付，如未到位，原告应支付逾期付款违约金，原告至今仍拖欠房款17.44万元，原告已构成逾期付款，应当向被告支付逾期付款违约金。原告第二批30%的房款在主体工程竣工时交齐。被告在主体工程竣工后于2006年9月14日通知原告在2006年9月30日交齐第二批房款，第二批房款的交付时间应认定为2006年9月30日。原告在2006年10月15日及同年12月19日分别交纳7万元，该两批房款为迟延交付。故原告第二批房款的违约金计算为5250元（45天×7万×月18‰=1890元，80天×7万×月18‰=3360元）。另双方对未办按揭的原因存在争议，现无证据证明双方协商变更付款方式的具体时间，故原告交纳第三批款项的时间可视为双方变更交付方式的时间，原告应当在此时间交纳第三批房款。故第三批房款的违约金计算为x.8元（506天×17.44万元×月18‰）。原告应支付的逾期付款违约金合计为x.8。消防通道上3-X楼已与原告另两空房屋的三、四楼作为一个整体进行了设计建设，且原告已实际占有，故该部分房屋双方已确定由原告购买，但双方就该部分房屋的购卖价格存在争议，该部分房屋的权属证书应待双方确定购房价格后另行解决。故原告要求被告交付房屋权属证书的诉讼请求，除通道上房屋外，本院予以支持。第三人要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求与本案原、被告就二楼通道权属争议无关，该请求应由第三人与被告依法另行解决。
综上所述：原告请求被告交付房屋的诉讼请求本院不予支持，该房屋应归第三人所有。原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持；原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。被告反诉要求原告支付房款17.44万元的诉讼请求，本院予以支持；要求原告支付逾期交款违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：
一、攸县X街F区X栋X-2空座身左边消防通道上X楼商铺房归第三人朱某某所有。
二、由被告湖南攸县恒兴房地产有限责任公司向原告李某某支付逾期交房违约金x元。
三、由原告李某某向被告湖南攸县恒兴房地产有限责任公司支付购房款17.44万元。
四、由原告李某某向被告湖南攸县恒兴房地产有限责任公司支付逾期付款违约金x.8元。
以上二、三、四项品除后，原告李某某应向被告支付现金19.6957万元，限原告李某某在本判决生效后10日内付清。
五、被告湖南攸县恒兴房地产有限公司在原告李某某交清上述款项后10日内向原告交付F区X栋X-2空的房屋产权证及土地使用权证。
六、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6604元，由原告承担5604元，由被告承担1000元。本案反诉案件受理费7370元，由原告负担4300元，被告负担3070元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决(裁定)确定的诉讼费(包括反诉费)向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农行东区支行交通分理处，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号x。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判长：贺发良
审判员：文珠
人民陪审员：汤学寅
二○○九年一月十六日
代理书记员：陈香兰
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