上诉人（原审原告）杨某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人黄某某，某律师事务所律师。
委托代理人张某某，某律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）张某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人袁某，某律师事务所律师。
委托代理人李某，某律师事务所律师。
上诉人杨某某与被上诉人张某某房屋买卖纠纷一案，杨某某于2007年1月25日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求该院判令张某某履行合同，将所卖房屋的土地使用证过户给杨某某，迁出所卖房屋产权房址下的所有成员户籍，将
所卖房屋附属设施（水、电、有线电视）户名过户给杨某某；张某某支付违约金x元；张某某承担本案诉讼费用。郑州市中原区人民法院于2008年11月13日作出（2007）中民一初字第X号民事判决。杨某某不服原判，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审查明，张某某为卖自己的位于郑州市中原区X路南X号院X号楼某号的住房，于2006年6月5日，将涉案住房的房权证交给河南顺驰汝河路连锁店，该店给张某某出具了收条。
2006年6月21日，张某某（甲方）与凌某（乙方），河南顺驰不动产网络有限公司（以下简称河南顺驰）（丙方）签订“委托代卖合同”一份，合同约定：张某某全权委托凌某出售涉案该住房，委托价格x元。此价格包含房屋的相关配套费用、附属设备及10平方米的地下室一个；凌某委托河南顺驰向张某某付款；张某某应于2006年6月15日前与凌某办理住房的委托公证手续，手续办完后，凌某委托河南顺驰向张某某支付房款x元，剩余房款x元，于办完公证手续当时算起第35天，凌某委托河南顺驰支付张某某；张某某承诺在公证手续办完前腾空涉案房屋，并将钥匙交给凌某，张某某有义务配合凌某办理水表、电表、天然气、
暖气的过户事宜，并且配合凌某及时提供办理涉案房屋过户所需的相关证件。于签合同时把产权证原件交给河南顺驰保管；关于违约方面进行了如下约定：涉案房屋如有土地证，张某某有义务配合凌某过户到购房客户（杨某某）名下；如果房屋实际售价与委托价格有差额，凌某自行承担；凌某不得以任何借口推诿拖延支付房款，押张某某户口迁出押金x元，待张某某户籍迁出后退还给张某某；房屋土地证于退尾款当天退给河南顺驰。
同一天，凌某代张某某与杨某某、河南顺驰签订“房屋买卖中介服务合同”一份，合同约定：张某某需向河南顺驰交纳中介费3900元，非因河南顺驰原因使买卖合同不能履行，中介费一律不退。
同一天，凌某代张某某与杨某某、河南顺驰签订“房屋买卖合同”一份，合同约定：1、涉案房屋的实际成交价x元，含天然气、水、电、（配套费或使用费），过户费用有杨某某负担；杨某某以按揭贷款形式付款，杨某某于2006年6月21日向河南顺驰交定金5000元，剩余首付款x元于2006年6月26日前交给河南顺驰，剩余房款x元在杨某某向银行贷款后交于河南顺驰，杨某某按约定交付首付款后，杨某某、张某某按河南顺驰的要求，在3日内将房屋过户手续及贷款的全部材料交于河南顺驰，杨某某、张某某双
方有义务根据河南顺驰的安排，在材料交齐后十个工作日内办理过户、贷款手续，否则视其违约，并按合同第五条追究违约责任；2、河南顺驰待房屋过户、贷款手续办理完毕，且杨某某、张某某双方确认房屋的相关费用交结清楚五个工作日内（是节假日顺延）结算房款；河南顺驰在杨某某、张某某提出请求后协助杨某某、张某某双方办理产权过户手续，杨某某、张某某需提供相应合法证件；3、张某某于合同签订之日将房屋产权证明交给河南顺驰代管，并承诺于一切手续办理完毕前腾空该房屋，并将房屋钥匙交给杨某某，并于一切手续办理完毕前将房屋产权名下的所有户籍迁出；杨某某、张某某双方执行解决……有线电视……户口迁移等过户手续及相关费用的交接手续。合同第五条约定，如杨某某、张某某双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，…均由违约方向另一方支付合同第二条约定的房屋实际成交价的10％作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。
2006年6月22日，张某某和其丈夫与凌某在郑州市中原区公证处办理了（2006）郑中字民字第X号公证书，约定：张某某委托凌某出售涉案房屋，办理上述房产的买卖，过户手续及土地证的过户手续，代张某某在相关手续上签字，收取房款。凌某系无偿代理。委托期限自2006年6月22日起至2006年12月21日止，凌某在授权范围内办理的相关手续张某某均以确认，并自愿承担相关法律责任，凌某无转委托权。
杨某某在合同签订后，分三批向河南顺驰交付房款，2006年6月21日交5000元、26日交x元、27日交x元。
2006年6月30日，杨某某与中国银行郑州陇西支行签订“个人购房借款合同”一份，合同约定：杨某某借款x元，用于购买涉案房屋，借款人不可撤销地授权贷款人在合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款分次以转帐形式划入河南顺驰（售房者或借款人）在贷款人处开立的帐户。2006年7月14日，杨某某的银行贷款划入河南顺驰。
张某某共从河南顺驰得到房款x元，张某某在杨某某起诉时尚未将涉案房屋的土地证交给河南顺驰，并迁出户籍。
另查，张某某在诉讼中将其户籍从涉案房屋中迁出。
诉讼中，张某某称河南顺驰曾与张某某签订补充协议一份，协议载明：“甲方张某某在规定的时间内（2006年12月31日前）把户籍迁出，则x元人民币如实退还，如果在规定的时间内户籍没有迁出，由x元人民币作为违约金，不予退还。甲方张某某在办理户籍迁出时要提前7天通知河南顺驰带x元现金支票，共同办理。如果河南顺驰不带
x元现金支票，视为河南顺驰违约。”协议上没有凌蜂的签字、河南顺驰的公章或签字，只有河南顺驰汝河路连锁店的方条章。协议签订后，张某某曾于2006年12月20日向郑州市公安局城东路派出所申请迁入户口，派出所已于2006年12月22日同意迁入。因河南顺驰没有履行承诺带x元支票与张某某同去迁户口，才造成户口至今未迁出，责任不在张某某。张某某所提交的张某某申请迁入户籍的申请书一份，派出所有“准迁入”的签字及公章。杨某某认为城东路派出所的的证明不能证明张某某的户籍已迁出，该证据中的补充协议，杨某某并不知情，与杨某某没有关系，杨某某不予质证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨某某与张某某和河南顺驰不动产网络有限公司签订的房屋买卖合同合法有效。理由如下：合同内容合法。杨某某已经履行支付房款的义务，张某某履行了交付房屋的义务，即合同主要内容已经实际履行，虽然张某某对凌某的委托权限的公证时间比房屋买卖合同的签订时间晚一天，但张某某的实际履行行为已证明张某某对合同的内容已追认，故合同有效。张某某所称合同无效的辩解不予采信。
张某某所称张某某与河南顺驰约定户籍迁出方式及迁出时间，因河南顺驰未按照约定带x元支票与张某某办
理户籍迁出手续，才造成户籍未迁出的辩解。因2006年8月1日张某某和河南顺驰汝河路连锁店签订的补充协议没有杨某某、张某某、凌某的签字、河南顺驰的公章，故该协议对杨某某没有效力，张某某的上述辩解不予采信。
杨某某要求张某某将户籍迁出、房屋土地证过户及相关水电费过户的请求予以支持。理由是：房屋的土地使用权随房屋所有权的转移而转移，杨某某支付了合同约定的全部房款后，应当依法享有该房屋的土地使用权，以及房屋附属设施水、电、天然气的户口冠名权，而且张某某在委托合同中已经同意将房屋土地证过户给购房人。虽然凌某在代理杨某某签定房屋买卖合同中没有注明房屋土地使用证的过户及过户时间，但杨某某应当获得该房屋的土地使用证。
因委托代卖合同中的委托授权不包括有线电视的过户，凌某在买卖合同中所签的“张某某与杨某某自行办理有线过户”的内容，属于超越代理权限，该条款属无效条款。杨某某要求张某某将房屋附属设施有线电视过户给杨某某的诉讼请求不予支持。
杨某某认为张某某没有办理房屋的土地证过户，没有对涉案房屋的水、电、气的过户，没有迁出户籍，是拒绝履行合同和承诺保证失实，属违约行为，要求张某某支付违约金x元的诉讼请求，该院不予支持。理由如下：
1、杨某某、张某某没有明确约定户籍迁出和水、电、气过户的详细时间，合同仅约定：“甲方承诺于一切手续办理完毕前将户籍迁出，并和杨某某自行办理水、电、气过户手续及相关手续的交接事宜。”没有明确一切手续办理完毕的内容，关于水、电、气的过户是杨某某、张某某双方自行协商、解决，没有详细的截止时间。因此要求张某某承担户籍未迁出和水、电、气未过户的违约责任的诉讼请求不予支持；
2、杨某某、张某某在合同中没有明确约定张某某应当将土地证过户到杨某某名下，及过户时间，只约定有房屋产权的过户。委托代卖合同的第五条第3款第（5）、第5款第（1项）、第六条、第七条第2款分别约定“…该房如有土地证，张某某有义务配合凌某将土地证过户到购房客户杨某某名下；…河南顺驰保证按合同约定日期向张某某支付房款，不得以任何借口推诿、拖延支付房款。张某某、凌某、河南顺驰三方任何一方拒绝履行合同，或承诺保证失实或发生第五条违约责任，均由违约方向另一方支付房屋价格的10％做为违约金；…押张某某户口迁出押金x元整，待户口迁出后，此押金退还张某某；…该房的土地证于退尾款当天退给河南顺驰。”以上条款没有约定户口迁出押金是否属于x元尾款，仅约定张某某有义务配合凌某将土地证过户
到杨某某名下，而且约定房屋土地证于退尾款当天退给河南顺驰。
综上所述，杨某某、张某某所签房屋买卖合同系河南顺驰不动产网络有限公司的格式合同，合同对土地证没有明确约定，对水、电、气、户籍过户没有约定明确的时间。杨某某、张某某对合同均未尽到认真审核的义务，张某某与河南顺驰的纠纷是造成本案纠纷的主要原因，张某某应当负担造成本案纠纷的主要责任。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第四十四条、第四十八条第一款、第六十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张某某在判决生效后十日内将郑州市中原区X路南X号院X号楼某号住房的土地证和水、电、天然气交费户口过户到原告杨某某名下；二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费840元，由被告张某某负担。
上诉人杨某某上诉称：1、杨某某与张某某和河南顺驰于2006年6月21日签订的《买卖房屋合同》约定的主义务已基本履行完毕。但是张某某对协助办理水、电、有线电视等附属设施的附随义务却拒绝履行。原审认为，委托代买合同不包括有线电视的内容，杨某某要求张某某办理有线电视过
户的诉讼请求不予支持。原审这种观点是错误的，因这种附随义务不因当事人没有约定而消灭，也不因合同主义务的履行而消亡。2、根据2006年6月21日签订的《买卖房屋合同》第五条第五项关于“违约责任”的约定，张某某应当向杨某某支付违约金x元。张某某已取得购房款，但未及时在诉前将户籍从涉案房屋中迁出，而是在诉讼中迁出户籍，已违背了《买卖房屋合同》第四条第三项“…并于一切手续办理前将房屋产权名下的所有户籍迁出，办理该房屋水、电、气、有线电视等的过户手续”的约定，构成事实违约。原判决认为没有明确约定户籍迁出的详细时间，而对要求张某某承担户籍未迁出和水电气未过户的违约责任的诉讼请求不予支持。这样的判决是完全错误的。《合同法》第六十四条第四项：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中经杨某某多次催促要求张某某将涉案房屋名下的户籍迁出，张某某却拒不履行承诺，其行为已构成违约。请求撤销原判决书主文第二项“驳回原告的其他诉讼请求”，张某某应当将房屋内的有线电视等附属设施过户给杨某某，应当向杨某某支付违约金x元。
被上诉人张某某答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，杨某某的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维
持原判。
在二审期间，双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明的事实同原审一致。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张某某委托凌某、通过中介河南顺驰，代为出售位于郑州市中原区X路南X号院X号楼某号房产，所签订的委托代卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。凌某代理张某某与杨某某、河南顺驰签订的房屋买卖合同为有效协议，其中凌某超越代理权限所为的代理，超越部分属无权代理。张某某与凌某签订的委托代买合同内容不包括“有线电视”的相关内容，原审认为凌某在买卖合同中所签的“张某某与杨某某自行办理有线过户”的内容，属于超越代理权限，该条款属无效条款。杨某某要求张某某办理“有线电视”过户手续没有依据，原审判决驳回杨某某的该项诉讼请求正确，本院予以维持。杨某某要求张某某将涉案房屋的水、电、气过户到其名下的理由正当，本院予以支持。但双方房屋买卖协议没有约定水、电、气、户籍过户的具体时间，应当给对方合理的履行期限。故原审认为杨某某诉称张某某拒绝履行承诺系违约不能成立，原判决驳回杨某某要求张某某支付违约金x元的诉讼请求正确。杨某某请求撤销原判决第二项，由张某某支付违约金x元的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费840元，由上诉人杨某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王献斌
审判员周金
审判员马增军
二ＯＯ九年八月十四日
代理书记员薛文军
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