上诉人（原审被告、反诉原告）河南省都市家园实业有限公司。住所地：周口市川汇区X路南段西侧。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人刘某某，男，汉族，山西212地质队退休干部，住（略）。
委托代理人李勇，河南成盛律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)周口龙润电力（集团）有限公司。住所地：周口市。
法定代表人赵某甲，该公司董事长。
委托代理人李新，河南众望律师事务所律师。
原审第三人周口宏锦电力（集团）房地产开发有限公司。住所地：周口市。
法定代表人王某某，该公司总经理。
委托代理人赵某乙，男，河南明辩律师事务所工作人员。‘
上诉人河南省都市家园实业有限公司（以下简称都市家园）诉被上诉人周口龙润电力（集团）有限公司（以下简称龙润电力）、第三人周口宏锦电力（集团）房地产开发有限公司（以下简称宏锦电力）房屋租赁合同（合作经营合同）纠纷一案，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人的法定代表人张某某及委托代理人刘某某，被上诉人的委托代理人李新，第三人的委托代理人秦练斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年11月3日，张某某以河南都市家园建材实业有限公司的名义，与宏锦电力签订了《房屋租赁合同》，合同约定宏锦电力将其坐落在周口市X路南段西侧的临街商业用房2019.89平方米租赁给张某某的公司，租期为2005年12月1日至2010年11月30日，每月租金x元，定期交付，拖欠三个月租金，房主有权解除合同，违约者按年租金总额5％支付对方违约金。2006年3月，张某某用《房屋租赁合同》和宏锦电力出具的房屋产权证明作为具有固定经营场地的证明，向工商行政管理登记部门申报注册了都市家园，领取了企业法人营业执照。张某某占公司出资比例64％，任公司法定代表人、董事长。宏锦电力、龙润电力均未向都市家园参股投资。2005年11月28日，在未废除《房屋租赁合同》和无正当理由的情况下，以宏锦电力为甲方，都市家园为乙方，双方签订了《合作经营合同书》，合同规定：甲方以房屋为出资，乙方以房屋装修、商品、电脑、车辆、流动资金作为出资，合作开发建材市场。房屋的位置、数量、使用期限、收费标准与《房屋租赁合同》相同，租金改为利润分成，甲方每年收取利润分成不少于x.76元，乙方每年的5月28日和11月28日支付，逾期三个月不支付，甲方有权解除合同，乙方还应支付年利润分成总额5％的违约金。合作期间乙方独立经营管理，自负盈亏，承担纳税责任。合同期满或终止后，乙方应恢复房屋原状，合作期间增值的资产、设施归乙方所有。2006年3月28日，宏锦电力与都市家园签订了第二份《合作经营合同书》，房屋使用面积变更为1453．86平方米，年利润分成变更为x.36元，合作期限变更为2006年3月28日至2011年3月28日，其余内容与第一份《合作经营合同书》相同。之后，龙润电力与都市家园签订一份《补充协议》，约定《合作经营合同书》中的甲方，由宏锦电力变更为龙润电力，房屋使用面积变更为934．23平方米，甲方年利润分成额变更为x．68元，自2007年6月1日开始计算，其余合同内容不变。2008年5月16日和2008年7月11日都市家园两次向龙润电力出具保证书，分别保证2008年5月28日前应支付的x．68元利润分成，在2008年6月28日和2008年7月11日前付清，否则愿承担一切法律责任。本院2008年1O月23日受理本案后，发现都市家园已处于关门停业状态。具体停业时间和原因，无有效证据证明。有证据证明，都市家园2008年上半年有拖欠工人工资和电费情况。庭审前，都市家园申请对房屋装修现存价值进行评估鉴定，但因未按规定交纳评估费用，司法鉴定机构退还了鉴定委托。2008年12月16日庭审结束后，都市家园未按法律程序清理债权债务，擅自从使用的房屋中退出，其资产、人员下落不明。龙润电力为保护自身权益，以控股股东、董事长张某某出资不实、滥用法人人格、逃避债务，损害债权人利益为由，申请追加张某某为被告，并提供了证据。本院已受理龙润电力对张某某的追加被告申请，将另案审理。
原审法院认为，张某某与宏锦电力签订的房屋租赁合同，主体合格，内容合法，是都市家园申请设立、登记注册的基础，应为有效，都市家园应当履行。“合作经营合同”是广义的合同概念，可泛指所有经济、商务合同，适用法律时应根据合同内容的具体种类、性质，选择相应的法律。本案中的《合作经营合同书》和《补充协议》，虽然回避了租赁合同的名称，但不违反法律和行政法规，其性质和内容仍与《房屋租赁合同》一致，不具有任何形式的联营合同性质。结合国家建设部（96）建房市字X号文件要求，《合作经营合同书》和《补充协议》应认定为租赁合同。都市家园不按合同约定支付房屋使用费，是酿成纠纷的根本原因，其反诉龙润电力按联营合同退还其利润分成，赔偿其经济损失，支付其违约金的要求，无事实和法律依据，本院不予支持。在都市家园先后两次保证均违约失信的情况下，龙润电力有权依法解除合同。都市家园2008年12月未按合同要求办理房屋交接手续，未通知相关人员，私自离开经营场地，人员、资产下落不明，房屋租赁合同视为自行解除。龙润电力耍求租金支付到交房之日，应予支持，龙润电力主张租金利息，合同未约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告河南都市家园实业有限公司应于本判决生效后五日内向原告周口龙润电力(集团)有限公司支付l9个月(自2007年6月1日至2008年12月30日止)房屋租赁费x元，支付违约金(x×5％)6243元。二、驳回原告周口龙润电力(集团)有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告河南都市家园实业有限公司反诉请求。上述给付金钱的义务，如未按判决书指定的期间履行义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元，反诉费7600元，由被告河南都市家园实业有限公司负担。
都市家园不服，上诉称，一审判决认定事实错误。一审认定本案是房屋租赁错误，应认定联营性质的合作经营。上诉人停业是被上诉人强行停电、锁门所致，一审未予认定是不尊重事实，被上诉人因此给上诉人造成的损失应予赔偿。根据以上事实，本案应当适用有关联营的司法解释，一审适用合同法的有关规定是错误的。一审受理被上诉人追加张某某为被告的申请，明显程序违法。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请，被上诉人返还利润款x元，赔偿经济损失x元，支付违约金x元。
被上诉人龙润电力答辩称，双方订的合同是租赁，有工商登记；后续签的合同明为联营，实为租赁；双方均是按租赁来认可的；龙润电力从未停其电，停电是因为上诉人拖欠电费；原审程序合法，追加的理由正当。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案涉及到两份合同，一份是房屋租赁合同，一份是合作经营合同，房屋租赁合同在前，合作经营合同在后。比较两份合同的内容，可以看出后者的表现形式是合作经营，但其具体条款的约定仍是房屋租赁关系的内容。按照相关规定，合同的表现形式与实质内容不相同的，应依照合同的实质内容来确定当事人之间的法律关系。因此，原审认定双方之间存在房屋租赁合同关系，并无不当。上诉人所称，其停业是被上诉人停电和锁门所致，但没有提供充分的证据加以证明。上诉人所称，一审适用法律错误，缺乏事实根据。上诉人所称，追加被告程序违法，鉴于一审已对追加被告的申请作另案处理。因此，该主张，不再属本案审理范围，都市家园如有异议，可以通过法定程序另行处理。因此，上诉人的上诉主张不能成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由上诉人河南省都市家园实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘某海
审判员董深海
审判员陶贺
二〇〇九年七月十六日
书记员康峰超
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