山西省高级人民法院
民事判决书
(2002)晋民一终字第X号
上诉人(原审原告)太原龙神汽车修配服务有限公司，住所地太原市X路X号。
法定代表人薛某，执行董事。
委托代理人刘某，铁三局五处机构队工人。
委托代理人王利民，山西德生律师事务所律师。
上诉人(原审被告)太原市农业生产资料公司，住所地太原市X巷X号楼。
法定代表人任某，该公司经理。
委托代理人王三中，山西晋言律师事务所律师。
上诉人太原龙神汽车修配服务有限公司(以下简称龙神汽配)与上诉人太原市农业生产资料公司(以下简称农资公司)因不服太原市中级人民法院(2001)并民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1994年9月15日刘某喜等5人合伙成立太原市向阳汽车修理厂(下称向阳汽修厂)，注册时挂靠于山西省裕民实业总公司，裕民实业总公司未做投资。1997年7月1日，向阳汽修厂与农资公司签订了一份“协议书”，主要内容为：向阳汽修厂因汽修业务，使用农资公司平阳路仓库西南侧房屋、场地及建筑物，约600平方米。使用期限10年，从1997年7月1日至2007年6月30日。汽修厂投资对现有设施进行改造，改造方案须征得甲方同意，改建手续由甲方提供，租期10年届满后，全部改建形成的财产归甲方所有。改造期限为五个月，改造期使用费每月3000元，加上97年12月约定使用费5830元，共计（略）元，合同正式签字后一周内一次交付。从1998年开始按约定每年7万元计，分元月1日、7月1日前两次交纳，逾期一天按月5‰计滞纳金，逾期10日，可中止协议。协议签订后，汽修厂投资，在农资公司仓库新建楼房一处，建筑面积614平方米，门面建筑450平方米，修理车间加层改造140平方米，锅炉房、卫生间、厨房24平方米，另外硬化院子、垒围墙340平方米。在办理改造手续时，申报改造建筑为临时建筑，使用期时间为两年，建设单位为太原农资公司。双方对此情况都十分清楚，却签订了10年租期。
1998年向阳汽修厂被吊销营业执照，原汽修厂合伙人刘某喜、刘某斌、王丑汝合伙成立太原市X区丰港汽修厂，于1998年4月3日正式注册登记，此前元月20日，农资公司与小店丰港汽修厂签订“协议书”，内容与前向阳汽修厂与农资公司1997年7月1日订立协议基本一致，该协议存于工商档案中，小店丰港汽修厂与农资公司继续履行着此协议。
1999年7月，小店丰港汽修厂被吊销营业执照，原合伙人以薛某、任某勤名义注册成立太原龙神汽配有限公司，1999年6月30日，刘某喜为注册登记龙神公司，拿工商部门的格式“房屋租赁合同”要求农资公司签订，农资公司签订了内容为：房屋位置“平阳路X号，面积600平方米”，租赁期从1997年7月至2007年6月止，租金每年7万元的格式房屋租赁合同。合同签订后，双方实质仍履行前“协议书”，农资公司仍收取龙神公司租金。
双方一直履行合同至2000年6月。2000年6月2日，农资公司将向阳汽修厂诉至小店区人民法院，要求其支付所欠房租3.5万元，龙神公司被追加为第三人，诉讼中，龙神公司称其已付给农资公司法定代表人任某租金4万元，任某否认，小店检察院对此立案侦查。小店法院民事案件中止审理。2001年3月13日龙神公司以农资公司违约、侵权给其造成损失为由诉至太原市中级法院，理由：农资公司欲提前中止双方合同，申报其在平阳路X号仓库(包括本案争议场地)，建筑（略）平方米的大型超市，从而造成龙神公司不能继续履约；并且2000年12月5日始农资公司给龙神公司停水、停电构成侵权。经查，2001年3月29日，根据农资公司申报，太原市计委、市规划局批准建筑田森超市，为此2001年7月太原市规划局通知该临建房拆除，2001年12月该房被强拆。
一审法院审理过程中，农资公司针对龙神公司提出的赔偿房价款、利润及设备价值提出异议，申请进行评估，一审法院委托山西大正资产评估有限公司对太原龙神汽修公司的生产、经营用房的房产现值和与该汽修企业间等规模的行业年平均利润额进行了评估，结论：1、龙神公司房产(包括临街门面房、车库加层改造、锅炉房、围墙、场地硬化、室外工程等)各项资产现值评估为（略）元；2、同等规模汽修企业年平均利润额为28.6万元。二审审理期间，根据上诉人针对该评估报告提出的有关问题，本院(2002)晋民一终函字第X号要求太原市大正资产评估有限公司对有关问题进行答复，该公司做答复如下：第一，没有两名以上评估师签字，形式上虽不符合财政部立项确认的资产评估制度，但并不违反司法评估签字制度。第二，评估标的物已被拆除并不影响评估结论，因为评估是针对所设定的基准日进行现时价值的估算，只要基准日时没有拆除和收到有关拆除的决定，都不影响评估结论。
另，97-98年向阳汽修厂、小店丰港汽修厂不欠农资公司租金，99年龙神公司交农资公司租金（略）元，多交（略）元。到2001年12月30日，龙神公司应交农资公司租金（略）元。以上为本案事实。
太原市中级人民法院认为，农资公司于97年、98年、99年分别与向阳汽修厂、小店丰港汽修厂、龙神公司签订了在同一地点、起止时间一致的房屋、场地租赁合同，并且农资公司已实际收取了上述三单位的租金，虽然三个承租单位从工商登记材料上无直接联系，但可以认定原告龙神公司应是该房产权利义务的实际承继者。从收取的租金来看，表明农资公司已认可了这一事实。由于向阳汽修厂挂靠于山西裕民实业总公司，该公司未投资，所以本案和裕民实业总公司无关。原、被告在签约时均明知租赁物系临时建筑，使用期限仅为二年，仍签订了为期十年的租赁协议，该约定的十年期限是无效的。双方应当预见到若该房被市政府规划提前强拆时，将会导致合同的预期利益无法实现的结果，所以该协议约定的10年期限是无效的，双方均有缔约过错。合同的其它条款是有效的。原告方已实际投入了资产，因合同提前解除造成的损失应由双方分担。农资公司在诉讼期间，租赁合同尚未被依法解除的情况下就单方对租赁物停水、停电的行为构成了侵权，从其侵权之日起至今一年的租金不应计算，其余租金应由龙神公司支付。关于龙神公司的经济损失，由于双方未约定合同违约后的财产补偿办法，应以现实的财产价值为依据，即该房余值（略）元，由双方分担；由于侵权时间达一年，被告方还应赔偿原告方一年的利润损失28.6万元。原告方其它请求本院不予支持。故判决：1、农资公司赔偿龙神公司经济损失（略）.5元；2、龙神公司支付农资公司房租（略）元。
判后，龙神公司、农资公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
龙神公司上诉称：1、一审判决认定事实错误。双方订立的协议是一种合作协议，协议标的物是“十年场地使用权”，而不是“临时房屋租赁”。2、一审认定我方实际投入资产，因合同提前解除造成的损失由双方分担，没有道理。事实上，合同提前解除完全是被告方单方责任。3、一审认定我们双方签订的十年的合同无效毫无法律依据。4、一审对我方将来的利润损失和强拆所造成的损失不作认定，显失公平。
农资公司上诉称：1、原审原告的主体资格有误。2、一审认定双方协议的标的物为“临建房屋”，有违事实。3、一审法院所依据的评估报告不具真实性，不具备“至少两名资产评估师签字”的形式要件；“评估报告”把临时建筑物的使用期限错定为40年所得结论是错误。4、一审确定的赔偿责任某无道理。我方在对方未交租金情况下停水、停电的行为不构成侵权。
本院认为：(一)龙神公司在本案中的主体是适格的。向阳汽修厂、小店丰港汽修厂、龙神公司三者在财产上是否有承继性，本案中并不重要。关键是在履行与农资公司的协议过程中，三个主体具有承继履行之行为，龙神公司主体便可认定适格，农资公司称自己完全不知履行协议的对方的变更情况，从其分别与上述三方签订的协议和分别收取过三方租金的证据来分析，其主张不能成立。(二)从农资公司与向阳汽修厂签订的“协议书”，可以看出，农资公司出租自己空闲场地及建筑物，合同目的是为收取每年7万元使用费，以及在合同期满后行使改造后建筑物的财产权利。汽修厂投资改造是为了自己至少能使用此处10年而获得经营利益。合同履行过程中，改造已按约完成，双方在正常租赁过程中产生纠纷，可以认定本案为租赁纠纷。(三)合同标的是场地及建筑物。在办理改造手续时，双方明知改造建筑为临时建筑，却签订了10年的租期，并未约定不到期被拆除不能实现各自合同目的的风险应由谁承担。对此，双方确实存在缔约过失。此过失形成的临时建筑是造成建筑物被强拆。合同不能继续履行的关键，双方因此不能实现各自合同的损失也是显而易见的，但对这种损失双方未做约定。对一审法院判决所依据的评估报告，一审法院以评估报告做出的现实的财产价值为依据，农资公司所提异议并不能实质影响评估结论，所以作为合同不能继续履行的损失赔偿，由双方分担，并无不当。(四)一审法院认定农资公司在尚未与龙神公司依法解除租赁合同的情况下就单方停水、停电的行为构成侵权，是正确的，由农资公司赔偿龙神公司一年的利润损失，以及免交一年的租金并无不妥，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元由两上诉人各半负担。
本判决为终审判决。
审判长张纯
审判员石春英
审判员王迪
二○○二年六月六日
书记员董娜
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