原告中国华融资产管理公司昆明办事处。
住所：昆明市金星小区X路X号。
负责人于某某，总经理。
委托代理人李仕勇、何某某，云南道成律师事务所律师，一般授权代理。
被告云南省嵩明县百货公司。
住所：嵩明县X街。
法定代表人张某某，经理。
委托代理人李广胜，滇源律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国华融资产管理公司昆明办事处诉被告云南省嵩明县百货公司借款合同纠纷一案，本院于2004年6月21日受理后，依法组成合议庭。原告在举证期限内向本院提交了相关证据材料。2004年8月12日本院公开开庭审理了本案。原告的委托代理人李仕勇，被告的法定代表人张某某、委托代理人李广胜，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：1998年9月2日，中国工商银行嵩明县支行（以下简称：嵩明支行）与被告签订（98）0809《人民币短期借款合同》和《抵押合同》，并办理了抵押物登记手续。该行向被告贷款90万元。借款到期后，被告未按约归还借款本息。双方签订了《借款展期协议书》，同时被告以自有房产办理了抵押登记手续。
2000年4月18日，中国工商银行云南省分行与原、被告三方共同签订x－0898－095－X号和x－0898－095－X号《债权转让协议》，协议约定：上述合同项下全部未受清偿的债权及抵押权转让给原告。依上述协议，被告共欠原告本金90万元，截止2004年3月20日被告尚欠原告利息x.15元。协议生效后，原告曾多次向被告催收该笔债权。但被告至今未归还所欠贷款本息，为此，原告提起诉讼，请求判令：一、被告归还原告贷款本金90万元,支付利息x.15元（截至2004年3月20日）及自2004年3月21日起至还清贷款之日的逾期贷款利息（按日万分之二点一计）；二、依法确认原告对抵押物［黄龙商场大楼、批发站仓库大楼、离退休大院、黄龙商场二门市和座落于某阳镇X街X号、房屋所有权证号x、面积4692.86平方米的房屋］享有优先受偿权。
被告答辩称：对原告主张的上述事实无异议，对原告主张的第一项诉讼请求予以认可。但对原告主张的第二项诉讼请求有异议，被告认为，《抵押合同》签订时，约定的抵押物是黄龙商场大楼、批发站仓库大楼、离退休大楼、黄龙商场二门市，在嵩明县工商行政管理局办理了登记手续。《借款展期协议书》签订后，双方根据《抵押合同》第十二条：“本合同生效以后，借款人与乙方（抵押权人：嵩明支行）协议延长借款合同履行期限，应事先取得甲方（抵押人：被告）书面同意，甲方有义务向登记机关变更登记。”的规定，双方重新约定了抵押物，并在嵩明县房地产管理所办理了抵押登记，所以本案的抵押物应以第二次变更登记的抵押物为准。但是，在抵押房产审批表上记载的抵押物是x房产证项下的第一项X层7间（面积900.96平方米）、第二项X层6间（面积是738平方米）已属危房；第三项X层4间（面积是72平方米）原是厕所，因年久失修现已倒塌，2004年4月，由经营商场的职工集资在原址上建盖了一个新厕所；第四项X层20间（面积是2981.90平方米），分为住宅（三、四楼）和非住宅（一、二层商场）两部分，其中住宅部分，在1996年12月就已房改给职工作为住房，职工享有100％的产权；非住宅部分，已于2004年3月以“带物分流”的方式折抵给了30名职工，作为转换身份补偿金。故原告对职工宿舍部分不享有优先受偿权。
本案原、被告双方争议的问题是：原告享有优先受偿权的抵押物是什么
针对该争议，原告向本院提交了下列证据：
1、1998年9月2日，嵩明支行与被告签订的《抵押合同》和该合同项下的《抵押物清单》，抵押物名称黄龙商场大楼、批发站仓库大楼、离退休大院、黄龙商场二门市。
2、1998年9月2日，嵩明县工商行政管理局出具的《抵押物登记证》，抵押物名称是房屋贰幢、价值410万元；黄龙商场二门市、价值54万元。
3、1999年4月23日，嵩明支行与被告签订的《借款展期协议书》及嵩明县房地产管理所出具的《昆明市X镇房屋抵押房产审批表》。
4、第x号《昆明市全民房产所有证》。
原告认为，该笔贷款办理过两次抵押登记，第一次抵押物已办理抵押登记。第二次因贷款展期又办理了新的抵押登记，根据审批表的记载，抵押物应为房屋所有权证号是x，总建筑面积4692.86平方米，X层37间砖混结构的房屋。故原告有权对两次抵押的房屋实现抵押权。
经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。被告提交了下列证据：
1、1996年12月24日报批的《嵩明县X镇住房制度改革公房出售申报审批表（售一）》；
2、《嵩明县房改公房出售情况分幢一览表（售二）》；
3、1997年5月12日嵩明县房地产管理所填发的所有权人为李淑波（房屋座落于某阳镇X街X号）的房产证一份。
被告认为，根据《抵押合同》的约定，贷款展期时双方重新约定了抵押物，应以变更后的抵押物为准。该房产所有证记载的总建筑面积为4692.86平方米，设置抵押的是X层37间房屋，因抵押物在设置时，第四项X层20间中的住宅部分已售给职工，职工享有100％的产权，剩余的商场部分已分流给职工，现由职工自行经营，故原告对职工宿舍不享有优先受偿权。
经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为第二份证据不具备证据的效力，同时，李淑波的一份房产证也不能证明其他的住房都取得了房产证，被告的举证不完全，不能作为定案的依据。此外，关于某押物效力问题，根据被告的自认，表明被告在设置抵押时就知道住房已经进行了房改，并且在1997年就已经完成了房改工作，之后，被告仍用不属于某己的财产进行抵押，属欺诈行为。
本院认为，对原告提交的证据，因被告对其真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的证据，因原告对其真实性无异议，本院予以确认。本院认为，根据《抵押合同》第十二条的约定，双方在签订《借款展期协议书》时，重新约定了抵押物并办理了抵押物登记手续，故本案的抵押物应以第二次登记的抵押物为准。对已登记的抵押物，本院认为第x号《昆明市全民房产所有证》下虽未记载X层的房屋，但37间的房屋间数与房产证记载的总间数一致，故本院首先确认设置的抵押物是该房产证下的全部房屋。
针对第三项：X层4间砖木结构，建筑面积72平方米的厕所，抵押登记后已被拆除，根据《中华人民共和国担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因消灭所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”现原告不能举证证明该抵押物灭失后，被告是否得到赔偿金及该赔偿金是多少，因此，此项抵押物灭失后没有相应的替代物或替代财产，原告对该项财产的抵押权已丧失。
针对第四项：X层20间砖混结构，建筑面积2981.90平方米的房屋，该部分房屋又分为住宅（面积1369.81平方米）和非住宅（面积1612.09平方米）两部分。其中住宅部分中的1059.96平方米的房屋，根据被告提交的证据，可以证明该部分房屋早在1996年12月就已房改给职工作为住房，而且职工在1997年12月23日已取得100％的产权，因此被告在1999年4月26日办理抵押登记时，该抵押行为事前没有得到产权人的同意，事后也未得到追认，属无权处分，该部分抵押属无效。原告无权就该部分房产行使抵押权。但对住宅部分剩余的309.85平方米的房屋，原告仍享有优先受偿权。关于某住宅部分房产的现状，庭审后，经本院到被告处进行调查，查明：2003年12月17日嵩明县综合体制改革委员会下发嵩改字［2003］X号《关于某意嵩明县百货公司实施“带物带资分流、企业注销”的改革的批复》，同意嵩明县百货公司采取职工实施带物带资分流，企业注销的改革方式。2004年4月1日被告制定了《嵩明县百货公司带资带物分流实施细则》，将黄龙商场即设置抵押的非住宅部分（面积1612.09平方米），以“带物分流”的方式分给30名职工，作为职工分流的条件，现房产证尚在办理当中。本院认为，该部分房屋在抵押时属被告所有，现虽已分给职工作为带物分流的物品，但由于某告对该物享有抵押权，根据最高人民法院《关于某用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”现被告不能证明房屋分给职工时已通知了原告，因此原告对该部分非住宅（面积1612.09平方米）房屋仍可以行使抵押权。
综上所述，原告对x房产证项下的第一项、第二项和第四项X层20间中面积为1921.94平方米的砖混结构房屋，享有优先受偿权。
根据庭审和质证，本院确认如下事实：
1998年9月2日，嵩明支行与被告签订（98）X号《人民币短期借款合同》，合同约定：由被告向嵩明支行借款90万元，借款期限自1998年9月2日至1999年5月2日止，借款利率为月息6.1025‰。同日，双方还签订《抵押合同》，合同约定：用被告的黄龙商场大楼、评估价值200万元；批发站仓库大楼、评估价值210万元；离退休大院；评估价值210万元；黄龙商场二门市、评估价值54万元作为抵押物，为该笔贷款提供抵押；本合同生效以后，借款人与乙方（抵押权人：嵩明支行）协议延长借款合同履行期限，应事先取得甲方（抵押人：被告）书面同意，甲方有义务向登记机关变更登记。1998年9月2日，在嵩明县工商行政管理局办理了抵押物登记手续，领取了《抵押物登记证》，抵押物名称是房屋贰幢、价值410万元；黄龙商场二门市、价值54万元。合同签订后，嵩明支行按约发放了该笔贷款。1999年4月23日，嵩明支行与被告签订《借款展期协议书》，约定展期期限至1999年12月23日止，借款利率为月息6.14‰。1999年4月26日，在嵩明县房地产管理所办理了抵押物登记手续，并领取了《昆明市X镇房屋抵押房产审批表》，该审批表登记的抵押物是座落于某阳镇X街X号，房屋所有权证号x，总建筑面积4692.86平方米，X层37间砖混结构房屋。该房产证下的房屋共包含四项，第三项X层4间砖木结构，建筑面积72平方米的厕所，抵押登记后已被拆除；第四项X层20间砖混结构，建筑面积2981.90平方米的房屋又分为住宅和非住宅两部分，其中，住宅部分中的1059.96平方米的房屋，1996年12月已房改给职工作为住房，职工在1997年12月23日已取得100％的产权；非住宅部分（面积1612.09平方米），被告于2004年4月以“带物分流”的方式分给了30名职工。借款展期期限届满后，被告未按约归还借款本息。
2000年4月18日中国工商银行云南省分行与原、被告三方共同签订x－0898－095－X号和x－0898－095－X号《债权转让协议》，协议约定：上述合同项下至2000年4月18日全部未受清偿的债权及抵押权转让给原告。依上述协议，被告共欠原告本金90万元，截止2004年3月20日被告尚欠原告利息x.15元。2002年4月9日、2004年4月5日原告在《云南日报》上刊登了《债权转让暨催收公告》，向被告催收该笔债权。
本院认为，原告依法受让该笔债权，享有债权人的权利。被告未按约归还贷款，已构成违约，被告应承担归还贷款本息的责任。对原告要求被告归还贷款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。
原借贷双方对抵押物办理了抵押登记手续，原告受让该笔债权的同时，依法受让了抵押权，原告对房屋所有权证号x、总建筑面积4692.86平方米项下的第一项、第二项和第四项X层20间中面积为1921.94平方米的砖混结构房屋，享有优先受偿权。X层20间中其余部分因抵押无效，原告无权享有抵押权。第三项X层4间砖木结构，建筑面积72平方米的厕所，因抵押登记后已被拆除，且没有相应的替代物或替代财产，故原告对该项财产的抵押权已丧失。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条、第五十三条，最高人民法院《关于某用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、由云南省嵩明县百货公司在判决生效后十日内归还中国华融资产管理公司昆明办事处贷款本金90万元，利息x.15元（截至2004年3月20日）及自2004年3月21日起至还清贷款之日的逾期贷款利息，按中国人民银行同期逾期贷款利率计。
二、若云南省嵩明县百货公司到期不能归还上述款项，则中国华融资产管理公司昆明办事处有权对云南省嵩明县百货公司座落于某阳镇X街X号的第一项X层7间（面积900.96平方米）、第二项X层6间（面积是738平方米）、第四项X层20间砖混结构房屋中的面积为1921.94平方米的房屋（房屋所有权证号x）折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
案件受理费8240.75元，由云南省嵩明县百货公司承担。
如不服本判决，可于某决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于某南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长曾蕙菁
审判员李南
代理审判员屈忠义
二○○四年十二月十五日
书记员杨强
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