原告交通银行昆明分行。
住所：昆明市X路X号。
负责人陈某某，行长。
委托代理人李志勇、林某，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明市正义百货商场。
住所：昆明市X路X号。
法定代表人夏某某，经理。
委托代理人朱某，昆明市百货公司资产部员工，特别授权代理。
被告昆明市百货公司。
住所：昆明市X路X号。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人杨某，该公司资产组职员，特别授权代理。
案由：借款合同纠纷。
原告起诉称：2002年12月13日，被告昆明市百货公司(以下简称：百货公司)与原告签订《短期借款最高额抵押合同》，约定用其所有的昆明市X路X、X号房屋作为抵押物，为昆明市正义百货商场（以下简称：百货商场）在2002年12月16日至2005年12月16日期间,向原告所有短期借款合同项下的借款提供最高额为人民币190万元（以下款项均为人民币）的抵押担保。之后双方依法到昆明市房产管理局产权监理处进行了抵押登记，领取了昆明市房他字第x号《房屋他项权证》。2003年2月9日,被告百货商场与原告签订《借款合同》，约定由其向原告借款183万元，借款期限自2003年2月10日至2003年5月10日,利率为年息5.04%。合同签订后，原告按约定向被告百货商场发放了183万元的贷款。合同到期后，被告仅归还了部份借款，至今尚欠原告本金160万元及相应利息未归还，经原告多次催收，两被告至今尚未归还。2004年9月,被告百货商场在未告知及未征得原告及房屋所有权人百货公司同意的情况下,与昆明仙都服装有限公司签订《合作改制协议书》，将其所使用的《最高额抵押合同》项下的抵押物转让给昆明仙都服装有限公司。据此，原告提起诉讼，请求判令：一、被告归还借款本金160万元及利息（截止2004年12月20日的利息为x.36元，自2004年12月21日起至款项还清之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；二、原告有权对被告所有的位于昆明市X路X、X号的房屋实现抵押权；三、被告百货公司擅自转让抵押物的行为无效；四、原告实现债权的费用1万元由被告承担。
两被告对原告所起诉的事实无异议，经本院审查，原告与被告百货公司依法到昆明市房产管理局产权监理处进行了房产抵押登记，领取了昆明市房他字第x号《房屋他项权证》，本院对原告所起诉的上述事实依法予以确认。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成以下调解协议：
一、昆明市正义百货商场、昆明市百货公司于2005年3月31日前归还交通银行昆明分行借款本金160万元及利息（截止2004年12月20日为x.36元；自2004年12月21日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。
二、若昆明市正义百货商场、昆明市百货公司不能按上述期限还款，则交通银行昆明分行有权对昆明市百货公司所有的位于昆明市X路X、X号，房屋所有权证号为昆明市房权证字第x号、房屋他项权证号为昆明市房他字第x号，面积为3178.04平方米的房屋拍卖、变卖或折价后所得价款优先受偿。
三、交通银行昆明分行预交的案件受理费x.79元及交通银行昆明分行为实现债权而支出的律师代理费1万元，由昆明市正义百货商场、昆明市百货公司共同承担，于2005年3月31日前支付给交通银行昆明分行。
上述协议，符合有关法律规定，本院依法予以确认。
本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。
审判长陈某梅
代理审判员屈忠义
代理审判员苏静巍
二○○五年三月十七日
书记员杨某
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