原告：昆明中天世纪房地产经纪有限公司。
住所地：昆明市X路延长线汇峰大厦B2座X室。
法定代表人：阎某某，总经理。
特别授权诉讼代理人：李天宇，云南鑫明律师事务所律师。
被告：云南保山糖业（集团）有限责任公司。
住所地：云南省保山市隆阳区X镇X路中段。
法定代表人：陈某某，董事长。
特别授权诉讼代理人：尚毅，曙光法律服务所法律工作者。
特别授权诉讼代理人：张范文，云南云法律师事务所律师。
原告昆明中天世纪房地产经纪有限公司（以下简称“中天公司”）诉被告云南保山糖业（集团）有限责任公司（以下简称“保山糖业”）委托合同纠纷一案，本院于2006年2月13日受理，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条之规定，组织原、被告双方于2006年3月14日交换证据后，依法组成合议庭于2006年4月5日公开开庭审理了本案，原告中天公司的诉讼代理人李天宇，被告保山糖业的诉讼代理人尚毅、张范文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中天公司诉称：2004年4月23日，原告中天公司与被告保糖公司订立《独家代理销售合同》，约定原告独家代理销售由被告开发的“东方昱龙”商住房。合同采用销售包干底价政策，销售包干价为3250元/平方米，超出底价的销售收入为原告的代理销售收入。双方同时约定，销售面积为建筑面积，公摊系数以21%计算，大于21%的公摊部份由被告负责。合同订立后，原告的销售人员即进场开展销售工作。后由于客观情况发生改变，本案原告与被告又针对公摊系数及结算价格达成补充协议，约定：1、原合同中双方约定的对外销售公摊系数由21%更改为26.8%；2、原合同中双方约定的结算价由3250元/平方米更改为3400元/平方米。即原告以3400元/平方米的价格，26.8%公摊面积向被告结算，超出部份为原告的销售佣金；3、办理客户产权时按实测公摊38.92%进行办理。在整个代理销售过程中，原告共完成销售房屋178套，销售总金额人民币x元，按照双方对销售结算底价及公摊系数计算的约定，被告应支付原告代理销售佣金x元，减去被告已支付的x元，被告尚需向原告支付x元的代理销售佣金。原告认为，双方订立的《独家代理销售合同》符合法律规定，系合法有效的合同。合同双方当事人均应按合同约定如实履行自己的义务。但在原告按照合同约定履行了自己的销售义务并达到预期销售量后，被告并未按照双方约定全额履行其付款义务，其行为已构成违约。原告特向法院申请解除双方订立的《独家代理销售合同》并要求被告支付其尚未支付的代理销售佣金。据此，诉请：1、请求法院依法判令解除原告与被告订立的《独家代理销售合同》；2、判令被告向原告支付房屋代理销售佣金x元；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告保山糖业辩称：一、原被告双方于2004年4月23日签订的《独家代理销售合同》于2005年6月下旬已经终止，这一客观事实不但得到被告的认可，同时原告自己也认可了合同终止的事实，理由是原告在2005年8月10日向西山区人民法院起诉被告关于《委托合同纠纷》一案的民事起诉状中原告认可合同终止时间为2005年6月下旬。另外，该委托合同虽然是涉及双方关于销售商铺的代理合同，其中双方约定于2005年11月9日终止合同，原告于2005年的8月10日起诉被告就是认为双方合作已经终止，并对双方的代理佣金进行结算的诉讼，虽然是不同的两个案由，但从原告起诉的诉状及昆明市西山人民法院（2005）西民初第X号民事判决书可以确认双方在本案中合同终止时间是2005年6月下旬，因此原告的第一项诉请没有任何事实根据和法律依据，是不能成立的。二、原告x元销售佣金由被告支付的诉讼请求也是不能成立的。在双方于2004年4月23日签订《独家代理销售合同》以来被告已向原告支付了x元代理佣金。根据双方合同第五条第5款“以甲方的名义与客户签署销售合同，负责办理银行按揭、合同登记、公证手续（甲方支付应向有关部门缴纳的相关手续的费用）”。合同第八条第1款“甲方在正式销售合同签订并获得购房者交付首期房款，并办理完银行按揭后，乙方对该合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。”明确了双方的权利义务。2005年6月30日前原告销售了132套被告的商住房，根据双方约定原告只能获得132套商住房的代理佣金，这一点有被告提供的华夏银行的证据及其他相关证据佐证，因此原告的诉请没有任何事实根据和法律依据，不应当得到法庭的支持。其诉请是不能成立的，请法庭依法予以驳回。
综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、原、被告双方的《独家代理销售合同》终止时间；二、成功销售的户数；三、佣金的计算方法。
原告中天公司针对本案双方争议的问题及其诉讼请求，提交如下证据材料：
一、《独家代理销售合同》，证明：原被告双方于2004年4月13日订立合同，合同对于代理售房的项目、销售形式、结算的底价及结算时计算销售面积的公摊系数均做出了明确的约定。
二、2004年10月18日《关于“金帝富士”项目建筑开工时间的通知》，证明：原告对于项目开盘所做的前期准备工作。
三、2004年10月18日《关于“金帝富士”项目销售合同领取的通知》，证明内容同上。
四、2004年10月18日《关于“金帝富士”项目产权交易事宜的通知》，证明内容同上。
五、2004年10月18日《关于“金帝富士”项目销售面积测绘的通知》，证明内容同上。
六、2004年10月18日《关于“金帝富士”项目开盘时间的通知》，证明内容同上。
七、2004年8月30日《关于支付中天公司公司垫资款项的通知》，证明内容同上。
八、2004年10月18日签订的《关于“金帝富士”项目广告喷绘事宜的通知》，证明内容同上。
九、2004年11月16日《金帝富士项目更改原合同中的公摊系数及结算价格的补充协议》，证明：本案的原、被告双方针对具有专业资质的房屋面积测量单位的测绘报告，对原合同中的两个关键问题——结算底价及对外销售的公摊系数做出了更改，明确结算底价定为3400元/平方米，对外销售的公摊面积定为26.8％，超出部份作为乙方的销售佣金。
十、2004年11月18日《房屋面积测绘计算报告（预售房）》1、根据昆明市民用建筑设计研究院房屋面积计算咨询中心的测绘报告，保糖金帝富士公寓（即东方昱龙项目）7－X层的公摊系数为38.9%；2、公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积/套内建筑面积。
十一、《昆明中天公司有限责任公司“金帝富士公寓”销售情况统计表》，证明：该份证据系原告从昆明市房产交易管理处获取的已进行交易登记的由被告负责销售的客户名单。共有客户178户，销售总金额为人民币x元。
十二、《商品房买卖合同登记备案表》，2005年6月24日以前有126份，2005年6月24日以后有16份，至2005年12月12日止，共178份。证明：由原告负责销售的客户的详细登记备案表清楚的载明交易客户的姓名及交易的合同号，客户数为178户。
十三、关于昆明中天世纪房地产经纪有限公司诉云南保山糖业（集团）有限责任公司的诉讼请求计算标准说明、证明：原告方诉讼请求的计算依据及方法。即原告的销售单价4242.52元/平方米，减去双方约定的结算底价3400元/平方米，原告所应获得的利润单价为842.52元/平方米。故原告应提取的销售佣金为842.52元/平方米×x.56平方米=x元，减去被告已支付的x元，被告还应支付x元。
十四、关于705、X号文汝俊所购房屋2004年12月6日由保糖公司提交的《通知》一份，证明原告所收的款项没有全额进入华夏银行帐户，不能以华夏银行所出证明衡量原告的销售业绩。
另，庭审中原告中天公司补充提交如下证据材料：
一、从2005年4月底到5月初，15套一次性付款的购房合同及发票，在保糖公司提交的华夏银行情况说明中没有反映。购房人分别是李志敏、杨旷、郑兴江、马利明、马瑜婕、金积勇、陈某礼、张金星、陈某亮、吴丽萍、李勤文、王敏、闫静兰、郭琼英、闫家明。
二、由华夏银行负责信贷的工作人员蓝超签收的资料齐全客户名单一份，其中有王爱棉、陈某杰、杨玉宝、林爱珍、章道勤、李彩芽、夏玉连7人在华夏银行出具的情况说明中没有反映。
对于原告中天公司提交的上述证据材料，被告保山糖业质证后认为：对一、真实性无异议。对二至八，真实性及证明目的没有异议。对九、签字及印章的真实性没有异议，但双方没有约定过公摊系数，只约定了公摊率。对十一到十二、不予认可，根据双方主合同第五条第五款，第八条第一款的约定，要办理完按揭才能得到佣金，而原告所提交的证据是合同登记表，在双方合同终止前中天公司只履行132套房屋销售义务。对十三，系中天公司的单方计算，不是证据，不予认可。对十四，真实性无异议，该份《通知》是对双方合同的一个变更，单独对文汝俊两套房屋算作中天公司销售业绩。对于中天公司补充提交的证据材料，是在举证期限届满后提交的，不予质证。
被告保山糖业针对本案双方争议的问题及其答辩理由，提交如下证据材料：
第一组：1-1、中天公司在西山区人民法院对保糖公司《商铺代销合同》纠纷起诉书，证明原告于2005年6月下旬从被告楼宇销售点撤走，单方终止了合同的履行。
1-2、中天公司对保糖公司《商铺代销合同》纠纷一案（2005）西法民初字X号判决书，证明内容同上。
第二组：2-1、保糖公司与华夏银行签订的《楼宇销售按揭贷款合作协议书》，证明：2004年11月20日被告与华夏银行股份有限公司昆明城北支行双方确立“销售按揭结算帐户”确立该银行为被告商住房买受人按揭贷款的唯一金融机构。
2-2、2006年1月19日华夏银行城北支行出具的关于132户购房的情况证明，证明：截止2005年6月30日止中天公司共计售房132套。
2-3、2004年4月23日双方签订的《独家代理销售合同》，证明：《独家代理销售合同》第五条第五款和第八条第一款约定原告必须以被告名义与客户签订房屋销售合同，负责办理银行按揭、合同登记、公证手续等几项义务完成后方可获取佣金。
第三组：（2005）西法民初字第X号西山法院对李红岩、王丽娅一案的判决书，证明原告私自收取购房客户款项的事实，其中王丽娅的款项由原告私自收取后没有将款项汇入华夏银行城北支行的“销售结算帐户”。
对于被告保山糖业提交的上述证据材料，原告中天公司质证后认为：对1-1、真实性无异议，但不能证明被告的观点。对1-2、不是生效判决，不能作为证据使用。对2-1、2-2，真实性无异议，住宅楼的销售款没有全额进入华夏银行的帐户，不能成为原告销售业绩的证明。对2-3、真实性、证明内容无异议。对第三组、真实性无异议，证明内容有异议，不存在私自收款，该款项要转交给被告方。
通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十二条之规定，在诉讼过程中，一方当事人对于对方当事人陈某的案件事实明确表示承认的，以及一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应当予以确认。故对于原告中天公司陈某的案件事实及所举证据，被告保山糖业认可的部分，以及被告保山糖业陈某的案件事实及所举证据，原告中天公司认可的部分，本院予以确认。
根据庭审举证和质证，本院确认本案如下法律事实：保糖公司、中天公司双方于2004年4月23日订立《独家代理销售合同》，由保糖公司委托中天公司对“东方昱龙”项目房屋独家代理销售，并经过合同公证，双方在合同中约定：房产销售价按建筑面积计算以3250元/平方米实行包干结算，超出部分由被告作为代理佣金收取；双方约定本项目的广告费用由被告根据实际情况制定计划，负责支付；公摊率以21%计算，大于21%的部分由原告负责；保糖公司在正式销售合同签订并获得购房者交付首期房款，并办理完银行按揭后，中天公司对该合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。2004年7月12日中天公司给保糖公司一份《关于修改层高的报告》，将结算价由原3250元/平方米，变更为3500元/平方米，原告保糖公司表示同意。2004年11月3日由保糖公司、中天公司与华夏银行昆明城北支行订立《会谈纪要》，三方明确约定：在“东方昱龙”商城二期商住楼销售的所有款项，必须进入共管帐户实行统一监管。2004年11月20日保糖公司与华夏银行昆明城北支行签订《楼宇销售贷款合作协议书》一份，由原告保糖公司在该行开立“售房按揭结算帐户”。2005年6月1日保糖公司向中天公司支付x元代理佣金，2005年1月21日中天公司以广告费名义收取保糖公司款项20万元、2005年2月5日收取80万元、2005年3月25日收取94万元，原告保糖公司共计向被告中天公司支付代理佣金x元。2006年1月19日华夏银行昆明城北支行出具《“金帝富士”国际公寓二期住宅截止2005年6月30日办理按揭贷款情况通报》，证明截止2005年6月30日，在该行实际办理按揭贷款112户，贷款金额2742.8万元;一次性付款客户20户，金额413.08万元；两项合计132户，合计金额3155.88万元。2004年11月18日昆明民用建筑设计研究院房屋面积计算咨询中心接受保糖公司的委托对“金帝富士”公寓7-X层房屋作出《房屋面积计算测绘报告》一份，公摊系数为38.99%，即:（公摊建筑面积3865.75平方米+预留共用面积分摊600平方米）/套内建筑面积x.32平方米=公摊系数38.99%。2004年10月18日中天公司作出《关于项目建筑开工时间的通知》，保糖公司于2004年10月22日确认开工时间在开盘前，同日中天公司作出《项目销售合同领取的通知》、《项目产权交易事宜的通知》、《销售面积测绘的通知》、《开盘时间的通知》，保糖公司均于2004年10月22日收到。2004年11月16日，原、被告双方订立《金帝富士项目更改原合同中的公摊系数及结算价格的补充协议》，该补充协议约定：由于金帝富士项目的面积实测报告公摊为38.92%，与原双方约定的公摊为21%出入较大，为了保证销售的顺利实施，原合同中双方约定的对外销售公摊系数由21%更改为26.8%对外销售;原合同中双方约定的结算均价3250元/平方米更改为3400元/平方米，中天公司以3400元/平方米、26.8%公摊面积向保糖公司结算，超出部分为中天公司的销售佣金。另外，对于由文汝俊购买的X号（套内面积28.98平方米，总价x元）、X号(套内面积30.54平方米，总价x元)两套房屋，依据2004年12月6日的《通知》，原告保糖公司认可算作被告中天公司的销售业绩计算佣金。2005年8月10日，中天公司向西山区人民法院对保糖公司《商铺代销合同》纠纷一案起诉，起诉书中称：2005年6月下旬，……，保糖公司突然无故终止了（商铺）《房屋销售代理合同》的履行，并采取无理手段强行驱逐中天公司的销售人员。西山区人民法院于2005年12月8日对该案作出（2005）西法民初字X号判决书，判令保糖公司向中天公司支付商铺代理销售佣金x元等内容。2005年6月30日保糖公司向西山区人民法院起诉，要求中天公司返还其在履行“东方昱龙”商住楼《独家代理销售合同》中向购房人李红岩、王丽娅私自收取的x元款项。中天公司在答辩中称：合同履行过程中，保糖公司却采取非法手段强行驱逐中天公司销售人员，造成合同无法履行……。西山区法院经过审理，于2005年9月2日作出（2005）西法民初字第X号民事判决，判令中天公司将其向购房人李红岩、王丽娅收取的购房款x元返还给保糖公司。
根据本院确认的上述法律事实，综合双方诉辩陈某，本院认为：
一、关于《独家代理销售合同》及《补充协议》的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案当中，原告保糖公司与被告中天公司经协商一致，双方于2004年4月23日订立《独家代理销售合同》，原告保糖公司委托被告中天公司独家代理销售“东方昱龙”商城二期商住楼，代理期限1年，对于受托人中天公司所应获取的报酬（代理佣金），双方在合同第三条约定：实行销售包干底价政策，该包干销售底价为3250元/平方米。中天公司实际销售超过该包干底价部分属于中天公司的代理销售收入，归中天公司所有。销售面积是指建筑面积，销售底价以建筑面积每平方米3250元，公摊率以21%计算。之后，原、被告双方于2004年11月16日就公摊系数及结算价格的变更订立《补充协议》，双方协商约定：结算价由3250元/平方米更改为3400元/平方米，中天公司以3400元/平方米的价格，26.8%公摊面积向保糖公司结算，超出部分为中天公司的销售佣金。上述《独家代理销售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，合同及协议真实、合法、有效。至于保糖公司认为《补充协议》对公摊系数由21%更改为26.8%的变更，损害了购房客户的利益，《补充协议》应为无效的观点。因为原、被告双方所约定的公摊系数只是为了计算中天公司所应获取的代理佣金，在确定建筑面积时所依据的系数，无论是原先约定的21%，还是变更后的26.8%，只对原、被告双方当事人之间计算代理佣金具有约束力，在对购房客户办理产权时是按实测公摊38.92%进行办理，不存在损害购房客户利益的问题，对于保糖公司认为《补充协议》无效的观点，本院不予支持。据此，依照上述《独家代理销售合同》及《补充协议》的约定，被告中天公司所应获取的销售代理佣金的计算公式为：代理佣金=售出房屋的建筑面积（即“套内面积+以26.8%的公摊系数计算的公用面积”）×（平均销售单价－包干底价3400元/平方米）。
二、关于原、被告双方《独家代理销售合同》的终止时间。
原、被告双方于2004年4月23日订立《独家代理销售合同》，在该合同履行期间，保糖公司是否终止了该合同的履行从西山区法院审理的两案中，中天公司的起诉和答辩意见来看，保糖公司于2005年6月下旬提出终止商铺的《房屋销售代理合同》及商住楼的《独家代理销售合同》的履行，并将中天公司现场售房地点的销售人员予以驱逐。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”因此，双方之间的《独家代理销售合同》已经于2005年6月被委托人保糖公司解除，对于中天公司在本案中主张“解除双方订立的《独家代理销售合同》”的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于依据双方《独家代理销售合同》中天公司可获取代理佣金的销售房屋套数。
原告保糖公司依据华夏银行城北支行出具的《情况通报》认为是132套房屋，加上保糖公司认可算作中天公司代理销售业绩的2套，则应为134套房屋。而中天公司依据《商品房买卖合同登记备案表》认为其成功代理销售的房屋是178套，应以178套商品房计算代理佣金。本院认为，根据双方订立的《独家代理销售合同》的约定：保糖公司在正式销售合同签订并获得购房者交付首期房款，并办理完银行按揭后，中天公司对该合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。在保糖公司、中天公司与华夏银行昆明城北支行订立的《会谈纪要》，三方明确约定：在“东方昱龙”商城二期商住楼销售的所有款项，必须进入共管帐户实行统一监管。因此，中天公司成功代理销售房屋的数量，应当以华夏银行昆明城北支行统计确认的数字为准。而中天公司认为闫家明、郭琼英等16名一次性付款的购房客户，以及另有7份由华夏银行工作人员签收并符合放款条件的合同在华夏银行城北支行出具的《情况通报》中没有反映出来，因此该《情况通报》不能作为认定中天公司成功代理销售房屋数量的依据。首先，对于中天公司提交的上述材料，保糖公司认为超过举证期限，不予质证。其次，中天公司并未举出相应证据证明其已经按照合同的约定将闫家明、郭琼英等16名客户的一次性购房款汇入华夏银行结算专用帐户，在华夏银行城北支行出具的《情况通报》中并无此16名购房人，本院不能作出认定。同时，中天公司也不能举证证明另外7份购房合同已经按照合同约定办理完银行按揭，在《情况通报》中同样也无记载，本院也不能作出认定。综上，中天公司认为依据《商品房买卖合同登记备案表》，应以178套商品房计算其代理佣金的主张不能成立，本院不予支持。本院确认依据双方《独家代理销售合同》，中天公司可获取代理佣金的销售房屋套数，为华夏银行城北支行出具《情况通报》统计的132套房屋，以及保糖公司自认的由文汝俊购买2套房屋，共计134套房屋。
三、关于中天公司可获取的代理佣金，以及保糖公司是否尚欠佣金应当继续支付的问题。
对于上述134套房屋，套内面积共计7427.31㎡（一次性付款的22套房屋857.92㎡，银行按揭的112套房屋6569.39㎡），以26.8%的公摊系数计算代理佣金的公用面积为1990.519㎡(7427.31㎡×26.8%=1990.519㎡)，计算代理佣金的房屋建筑面积为9417.829㎡(7427.31㎡＋1990.519㎡=9417.829㎡)。134套房屋的销售总价为x元（一次性付款的22套房屋x元，银行按揭的112套房屋x元），平均销售单价为4314.49元/㎡(x元÷9417.829㎡=4314.49元/㎡)。因此，被告中天公司所应获取的销售代理佣金为x.80元，即房屋建筑面积9417.829㎡×（平均销售单价4314.49元/㎡－包干底价3400元/㎡）=x.80元。被告保糖公司已经向原告中天公司支付了x元的销售代理佣金，保糖公司多付了x.20元。因此，对于原告中天公司主张由被告保糖公司继续支付代理佣金x元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告昆明中天世纪房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费x.56元，由原告昆明中天世纪房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长杨宁
代理审判员黄超
人民陪审员何颖
二○○六年五月十九日
书记员金馨
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