原告：国家发展和改革委员会国家物资储备局。
住所地：北京市西城区X街X号。
法定代表人：苏某，该局局长。
特别授权诉讼代理人：李志杰、郭玉勇，云南世方达律师事务所律师。
被告：昆明汕港房地产开发有限公司。
住所地：本市X路X号。
法定代表人：胡某某，该公司董事长。
原告国家发展和改革委员会国家物资储备局（下称国家物资储备局）诉被告昆明汕港房地产开发有限公司（下称汕港地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2005年10月17日立案受理后，依法组成合议庭。诉讼中，汕港地产下落不明，无法送达相关诉讼文书。本院依据《民事诉讼法》第八十四条“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。”的规定，对汕港地产依法公告送达诉讼文书。2006年2月5日，国家物资储备局变更增加诉讼请求，本院依法向汕港地产公告送达国家物资储备局变更增加诉讼请求的起诉状副本。同年5月18日，本院依法公开开庭审理了本案，国家物资储备局的诉讼代理人郭玉勇到庭参加诉讼。汕港地产经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依据《民事诉讼法》第一百三十条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，对汕港地产进行缺席审理。本案现已审理终结。
国家物资储备局起诉称：1996年11月，云南华储物资经营公司（下称云南华储物资）与汕港地产签订《房产买卖协议》，双方约定：汕港地产将位于本市X路X号“汕头大厦”Α座七层的701—706和九层的901—903商品房共九套出售给云南华储物资。2000年12月30日，云南华储物资将上述商品房转让给云南储备管理，云南储备管理与汕港地产签订了《商品房购销合同》。2001年12月6日，经汕港地产的同意，云南储备管理将该九套商品房转让给国家物资储备局。汕港地产应为其办理房屋产权登记，但汕港地产至今未能办理。遂诉至本院，请求判令汕港地产：1、继续履行《商品房购销合同》，并办理房屋产权证；2、支付违约金30万元；3、承担诉讼费。
汕港地产经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，未作答辩。
国家物资储备局针对其诉讼请求以及事实和理由，向本院提供以下证据材料：
1、《组织机构代码证》及《公证书》，证明国家物资储备局的诉讼主体资格；
2、《变更合同通知书》、《昆明市单位购买市场价商品房资格审查表》、《商品房购销合同》、《补充协议》、《变更合同通知书》、《变更合同申请书》、两份《通知》，证明其通过合法转让享有购房合同主体资格。双方在合同中约定了相关的权利义务。汕港地产未按约定履行义务；
3、《收款凭证》，证明其已履行了付款义务，且已付清。
汕港地产经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未进行质证。
本院认为，国家物资储备局提供的《组织机构代码证》及《公证书》是公证机关依职权制作的公文书证，依据《民事诉讼法》第六十七条“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一项“国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。”的规定，本院对国家物资储备局提供的《组织机构代码证》及《公证书》作为认定本案案件事实的证据采信。至于国家物资储备局提供的《变更合同通知书》、《昆明市单位购买市场价商品房资格审查表》、《变更合同申请书》、《商品房购销合同》、《补充协议》、《通知》及《收款凭证》，汕港地产及其法定代表人胡某某均在上述书证上加盖了公司印章及签字，且与原件、原物相符，并形成证据链，相互印证。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第一项“证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；”第二项“证据与本案事实是否相关；”第三项“证据的形式、来源是否符合法律规定；”第四项“证据的内容是否真实；”的规定，本院对国家物资储备局提供的上述证据材料作为认定本案案件事实的证据采信。
根据庭审和国家物资储备局所提供的证据材料，并对国家物资储备局所提供证据材料的审核与认定，本院确认以下案件事实：
位于本市X路的汕头大厦是汕港地产开发建设的房地产项目。1994年7月26日，汕港地产领取了由昆明市房产管理局颁发的预许昆房字1994—X号《商品房预售许可证》，汕港地产取得了汕头大厦的商品房预售许可。汕港地产是由昆明汕特实业发展公司（中方）与香港东捷实业发展公司（外方）共同投资965万美元，其中外方认缴120.63万美元的合资经营（台、港、澳资）企业，胡某某任公司董事长。1993年12月30日，经昆明市工商行政管理局审核批准成立。2005年6月23日，被昆明市工商行政管理局吊销。
1996年11月，汕港地产与云南华储物资签订《房产买卖协议》，双方约定：汕港地产将“汕头大厦”Α座七层的701—X号和九层的901—X号，共九套商品房出售给云南华储物资。2001年1月4日，云南储备管理和云南华储物资通知汕港地产，并发出《变更合同通知书》，通知书明确：云南华储物资向汕港地产购买的汕头大厦九套商品房支付的购房款为云南储备管理所有，所购汕头大厦九套商品房已上交给云南储备管理，请将原（96）第X号房产买卖协议书中的买方名称变更为云南储备管理。汕港地产法定代表人胡某某于同年1月8日在该通知上签署“同意变更”的意见，并加盖了汕港地产的公司印章。云南储备管理与汕港地产于2000年12月30日签订了《商品房购销合同》，双方约定：1、云南储备管理向汕港地产购买“汕头大厦”Α座七层的701—X号和九层的901—X号的现房，共计九套商品房；2、面积：七层的701—X号，建筑面积为697.53m2，九层的901—X号，建筑面积为349.05m2；3、价格：3188元/m2，总金额为x元；4、付款期限：云南储备管理在2000年12月31日支付总价款的97%，即x元；5、汕港地产在30日内办理房屋产权登记。合同签订后，汕港地产于2001年1月9日向云南储备管理交付了上述商品房。2001年1月9日，云南储备管理与汕港地产签订《商品房购销合同补充协议》，双方约定：1、经甲乙双方协商同意，在乙方（云南储备管理）的下属单位云南华储物资与甲方（汕港地产）签订的（96）第X号房产买卖协议书及补充协议的基础上，甲方（汕港地产）、乙方（云南储备管理）和云南华储物资共同商定重新变更合同；2、九套商品房的实际面积由x变更为1046.58m2；3、因汕港地产未能按期交房，同意给云南储备管理予x元的补偿，作为1999年11月1日至2000年12月31日期间的逾期交房违约金，并作为云南储备管理支付的购房款。至此，云南储备管理原已支付的285万元加上本协议补偿的x元，合计x元为总房款的97%；4、云南储备管理还应支付汕港地产的10万元，待汕港地产和云南储备管理办理完《商品房购销合同》鉴证手续并交房后支付5万元，余款待汕港地产办妥房屋产权证后，按产权证上审定的面积结清全部购房款。2001年12月6日，云南储备管理向汕港地产发出《变更合同通知书》，通知书明确：其所购买汕头大厦九套商品房产权归国家物资储备局所有，要求将《商品房购销合同》中的买方由云南储备管理变更为国家物资储备局，汕港地产的法定代表人胡某某在该通知上签署“原2001年1月9日签订的补充协议继续有效”，并加盖了汕港地产的公司印章，同意将购买方变更为国家物资储备局。同日，云南储备管理向昆明市房地产交易所申请将《商品房购销合同》中的买方由云南储备管理变更为国家物资储备局，汕港地产的法定代表人胡某某在该通知上签署“同意变更合同”，并加盖了汕港地产的公司印章。云南华储物资及云南储备管理自1997年3月4日至2001年1月9日先后分别向汕港地产支付了x元的购房款，尚余x元的购房款未付。汕港地产至今未能为国家物资储备局办理所购汕头大厦九套商品房的房屋产权证。
根据本院确认的事实，本院认为：关于双方签订的《房产买卖协议》、《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》的效力。依据《合同法》第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”的规定，汕港地产与云南华储物资签订的《房产买卖协议》、与云南储备管理签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，是合同双方在平等、自愿的基础上达成的一致协议，且是双方的真实意思表示，并未损害国家、集体和他人的合法权益，所签订的协议内容未违反法律禁止性规定，故汕港地产先后分别与云南华储物资、云南储备管理签订的《房产买卖协议》、《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》合法、有效。在履行合同的过程中，云南华储物资通知汕港地产，明确所支付的购房款已归云南储备管理所有，所购汕头大厦九套商品房已上交云南储备管理，要求将房屋购买者由云南华储物资变更为云南储备管理，汕港地产签署了同意变更的意见。之后，云南储备管理通知汕港地产，并明确汕头大厦九套商品房的产权属国家物资储备局所有，要求将房屋购买者由云南储备管理变更为国家物资储备局，汕港地产也签署了同意变更合同的意见。汕港地产与云南华储物资、云南储备管理经协商一致，变更了购房合同的主体符合《合同法》第七十七条第一款关于当事人协商一致，可以变更合同的规定，汕港地产与云南华储物资、云南储备管理变更合同的行为并不违反法律禁止性规定，故汕港地产与云南华储物资、云南储备管理变更合同的行为合法、有效。
关于国家物资储备局要求继续履行《商品房购销合同》，并办理房屋产权证的诉讼请求。依据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同因双方的意思表示一致而成立，因双方的意思表示一致而变更或解除。本案中，国家物资储备局在履行中履行合同义务符合双方约定，且购房款已经付清。而汕港地产在履行中仅按约定履行了交付房屋的合同义务，并未按约定履行在约定的期限内向房屋产权登记机关申报房屋产权来源，填报《新建房屋申报登记表》，提交分幅图、分丘图和分户图，并在产权登记机关审查验证后书面通知国家物资储备局办理权属登记手续，为国家物资储备局办理房屋产权证的合同义务，汕港地产履行义务不符合约定的行为已构成违约。因此，汕港地产应承担为国家物资储备局办理所购房屋的所有权证的民事责任。故国家物资储备局要求汕港地产继续履行《商品房购销合同》，并办理房屋产权证的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于国家物资储备局要求汕港地产支付30万元违约金的诉讼请求。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，国家物资储备局向汕港地产购买的房屋是现房，汕港地产应在合同签订之日起90日内为国家物资储备局办理所购房屋的产权登记手续，并使其取得房屋权属证书。汕港地产未按约定履行合同义务，并已构成违约，依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，汕港地产应承担违约责任。由于双方在合同中没有约定违约金或确定损失数额，因此，汕港地产承担的违约金应按国家物资储备局已付购房款的总额，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按此标准计算的违约金数额已经超过国家物资储备局在庭审中主张的30万元违约金，故国家物资储备局要求汕港地产支付30万元违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告昆明汕港房地产开发有限公司在判决生效后10日内为原告国家发展和改革委员会国家物资储备局办理位于本市X路“汕头大厦”Α座七层的701—706和九层的901—903共九套商品房的房屋产权证；
二、被告昆明汕港房地产开发有限公司在判决生效后10日内向原告国家发展和改革委员会国家物资储备局支付违约金30万元。
案件受理费x.48元，由被告昆明汕港房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长邵坚
审判员潘玲
代理审判员卢娜
二○○六年五月十八日
书记员熊辉
本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
