上诉人（原审被告、反诉原告）云南钱某工贸有限公司。
住所地：昆明市X路X号船房综合楼。
法定代表人钱某某，董事长。
委托代理人李宗常，云南隆云律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司。
住所地：云南省昆明市X路X号。
法定代表人许某，董事长。
委托代理人孔令屏、杨某，云南华汇律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人云南钱某工贸有限公司因与被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年2月7日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款之规定，本案报经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
一审法院确认本案法律事实如下：2005年4月8日，被告与昆明滇池温泉花园酒店有限公司签订了《经营场所租赁协议》，协议约定：昆明滇池温泉酒店公司将位于本市X路X号滇池温泉花园酒店内的“康体中心”经营场所租赁给被告经营使用，租期自2005年4月20日起至2008年4月19日止，租金为每年人民币x元，即每月x元。被告须按季度缴纳租金给昆明滇池温泉酒店公司，每次缴纳x元，并于前一季度末月的20日前缴纳下一个季度的租金。同时还约定租赁期间，任何一方不得提前终止本协议。若一方确需提前终止，必须提前两个月书面通知对方，并由双方友好协商妥善解决。同年4月20日昆明滇池温泉酒店公司将经营场所交付给了被告使用，被告对所承租的经营场所进行了装修，并支付了一定的装修费用。2005年4月22日，双方又就租赁经营场所签订了三份补充协议，对租赁经营场所的治安消防安全，相关物资用品的交接及各方持卡消费的事宜进行了约定。同时约定昆明滇池温泉酒店公司原已发放的各种公关消费卡及券等，被告应给予接待，昆明滇池温泉酒店公司不再支付款项给被告。随后，因云南省高级人民法院执行中国银行云南省分行与昆明滇池温泉酒店公司借款合同纠纷一案，云南省高级人民法院委托昆明星迪嘉拍卖有限公司对昆明滇池温泉酒店公司的房地产进行公开拍卖，2005年12月28日，原告与昆明星迪嘉拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。原告竞买了昆明滇池温泉酒店公司所持有的面积为x.10平方米的土地使用权(地使用证号：昆国用98字第x号)及该宗地上建筑面积共约x.30平方米的房产(房屋所有权证号：x、x、x、x)及相关的配套设施、设备。2006年1月12日，云南省高级人民法院通知昆明滇池温泉酒店公司于同年1月16日上午9时30分办理标的物移交。原告于2006年1月16日接收了其竞买的标的物。2006年3月23日，云南省高级人民法院(2004)云高执字第X号X号X号附X号民事裁定书确认，原告所竞买的标的物归其所有。2006年3月30日，原告向被告出具了《关于交纳场地租金的通知》和《关于尽快完善相关经营手续的通知》，告知被告其承租的经营场所自2006年1月16日以后的权利人为原告，被告应向原告交纳至2006年3月16日的租金共计x.21元，该款于2006年4月15日前交付。并通知被告于2006年5月1日前办理并完善相关的工商、税务经营手续及相关许某手续，在没有办理相关经营证照之前，被告必须停止“康体中心”所有一切经营活动。被告在2006年4月5日收到了该二份通知，并于2006年4月13日书面回函原告，被告愿意与原告继续协议，但就此合同存在变更问题。至今，被告未接到任何关于变更合同的通知，所以，就保障双方利益而言，被告拒绝向原告交纳场地租金。随后，原告于2006年4月17日出面通知被告，因被告截止目前仍未将差欠款项支付原告，原告正式通知被告，于通知发出之时起正式解除原、被告双方的租赁关系及《经营场地租赁协议》。请被告于2006年4月20日前将场地清理交还原告。至于被告差欠原告的场地租金，原告将通过法律途径向被告进行清收。2006年4月25日，被告书面复函原告，表明原告4月17日的通知当天已收悉，但被告认为双方就弥补被告在提前解除协议中受到的损失，原告应同意被告经营至6月15日时方将经营场地移交原告，且原告免收2006年1月16日至6月15日的场地租赁费用等事项达成一致意见时，被告可同意解除双方的经营场所租赁协议关系。原告于当天收到被告的复函，随即于第二天即2006年4月26日强行从被告处收回了租赁的经营场所，并将被告遗留在经营场所的物品也强行收走。庭审中，被告表明其向原出租方即昆明滇池温泉酒店公司交付租金至2006年1月30日。双方对2006年1月16日至4月26日，原告客人在被告处消费签单款为x.3元，原告应返还被告这一事实无异议。另：原告公司于2006年2月20日登记成立。为此，原告诉至法院，要求被告支付场地租金及各项费用x.07元。被告认为双方的协议有效，反诉要求继续履行合同。
一审法院根据上述确认事实认为：本案被告与原出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司签订的《经营场所租赁协议》及三份补充协议系有效合同。合同签订后，原出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司依约将租赁场所交付给了被告使用，被告也按期向原出租方交付了租金。租赁合同履行期间，被告所承租的经营场所于2006年3月23日经云南省高级人民法院确认归原告所有。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，被告与昆明滇池温泉花园酒店有限公司签订的《经营场所租赁协议》及补充协议对原告具有约束力，即出租方变更为原告。我国合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告向原出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司交付租金至2006年1月30日，其后未再交付租金。依据本案查明的事实，原出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司实际已于2006年1月16日将被告承租的经营场所移交给了原告，而原告于2006年3月30日书面通知被告在2006年4月15日前交纳租金，并无不妥。但被告逾期仍不支付租金，故原告随后于2006年4月17日书面通知被告解除《经营场所租赁协议》，符合法律规定。原、被告间的《经营场所租赁协议》及三份补充协议，于2006年4月17日被告收到原告的书面解除通知时即已解除。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告支付租金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。租金的支付期限原告虽主张自2006年1月16日起至4月26日止。但原告并未就被告实际向原出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司交付租金至2006年1月15日提供证据，且从《经营场所租赁协议》约定的租金交纳方式及被告使用租赁场所的起始时间来看，被告向原告出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司交付租金应至2006年1月30日止。因此，被告未向原告交付租金的期限应自2006年2月1日起至4月25日止，按协议约定共计为x元。扣除双方无异议的原告客人在被告处消费签单款x.3元，被告实际应向原告支付租金x.7元。对于原告要求被告支付2006年1月16日至4月26日，被告使用的电话费460.88元、帐单赔偿费50元以及自2006年4月26日至6月20日，被告原有客户持卡在原告处消费x元的请求，因原告所出示的证据不足以证明其主张，故一审法院不予支持。至于被告提出的，要求继续履行合同，将租赁场所返还被告；确认原告于2006年4月26日强行收走被告物品的行为违法，原告应书面赔礼道歉并返还强行收走的物品的反诉主张，因原告解除租赁合同符合法律规定，双方间的租赁合同已依法解除。故对被告要求继续履行合同，将租赁场所返还被告的反诉请求一审法院不予支持。对于被告请求确认原告强行收走被告物品的行为违法，要求原告书面赔礼道歉并返还强行收走的物品的主张，因被告的这一反诉主张系侵权之诉，与本案不是同一法律关系，被告可另行主张。据此，原判依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，遂判决：一、由被告云南钱某工贸有限公司于判决生效后十日内支付原告云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司场地租金人民币x.7元；二、原告云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司的其他诉讼请求不准；三、驳回被告(反诉原告)云南钱某工贸有限公司要求原告(反诉被告)云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司继续履行合同，返还租赁场所，并书面赔礼道歉，返还强行收走的物品的反诉请求。
宣判后，上诉人云南钱某工贸有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：被上诉人的“强行”行为是严重违法行为。为此，请求二审法院对被上诉人的严重违法行为予以追究。一审判决确认了上诉人与出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司签订的《经营场所租赁协议》及补充协议，也确认了其协议“若有一方确需提前终止，必须提前两个月书面通知对方，并由双方友好协商妥善解决”的内容。但是，一审判决却认为被上诉人2006年4月17日当天解除协议的通知合法有效，而置已经确认的“两个月书面通知”的合同内容于不顾，这与其确认的内容前后矛盾。这不仅明显损害了上诉人的合法权利，而且也违背了合同意思自治的基本法律原则。对此，请二审法院予以纠正。一审判决适用法律不公。本案中，上诉人有充分的、合理的、正当的理由，在相关变更手续不完善的情况下，可以拒绝向被上诉人支付租金。上诉人在一审中的反诉合法、有据，理应得到支持。因此，上诉人要求依法收回租赁场地，继续履行合同的请求是合法有效的。故请求二审法院：1、撤销原判；2、继续履行《经营场所租赁协议》；3、判令被上诉人返还强行收走上诉人在经营场所的价值3.8万元的物品，并公开书面道歉；4、一审、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
二审确认事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：双方签订的《经营场所租赁协议》是否应继续履行。
本院认为：我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁物的效力。”本案中，原出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司与上诉人云南钱某工贸有限公司在履行合同期间，云南钱某工贸有限公司承租的经营场地于2006年3月23日经云南省高级人民法院确认归被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司所有。依照上述法律规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动时，原租赁合同继续有效，不受其影响。原出租方昆明滇池温泉花园酒店有限公司与上诉人云南钱某工贸有限公司所签订的《经营场所租赁协议》第十五条约定：租赁期间，任何一方不得提前终止本协议。若一方确需提前终止，必须提前二个月书面通知对方，并由双方友好协商妥善解决。按照合同法的规定，被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司应严格遵守合同的约定。根据本案查明的事实，由于上诉人云南钱某工贸有限公司未按时交纳租金，被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司即要求解除《经营场所租赁协议》。但是，被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司却单方面解除合同，其行为违反了双方的合同的约定，即：租赁期间，任何一方不得提前终止本协议，若一方确需提前终止，必须提前二个月书面通知对方，并由双方友好协商妥善解决。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”协商一致，是指双方当事人都同意解除合同，而不是单方行使解除权。被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司单方解除合同，既不符合法律规定，也不符合双方的合同约定，其解除合同的行为无效，原判对此认定有误，本院予以纠正。根据“买卖不破除租赁原则”，上诉人云南钱某工贸有限公司要求继续履行租赁合同的上诉请求成立，本院予以支持。但是，上诉人云南钱某工贸有限公司应按照合同约定，将其所欠租金给付被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司。原判对此处理恰当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百零七条及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决第一项，即“一、由被告云南钱某工贸有限公司于判决生效后十日内支付原告云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司场地租金人民币x.7元。”
二、撤销昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决第二项、第三项，即“二、原告云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司的其他诉讼请求不准；三、驳回被告(反诉原告)云南钱某工贸有限公司要求原告(反诉被告)云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司继续履行合同，返还租赁场所，并书面赔礼道歉，返还强行收走的物品的反诉请求。”
三、云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司与云南钱某工贸有限公司继续履行双方所签订的《经营场所租赁协议》及补充协议。
一、二审案件受理费人民币7354元，由上诉人云南钱某工贸有限公司承担人民币5006元，由被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司承担人民币2348元；一、二审反诉诉讼费人民币8060元，由上诉人云南钱某工贸有限公司承担人民币2418元，由被上诉人云南滇池温泉花园国际大酒店有限公司承担人民币5642元。
本判决为终审判决。
本判决书一经送达各方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○七年四月二十日
书记员朱莉
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