上诉人（原审被告）中国农业银行昆明市经济技术开发区支行。
住所地：昆明市官渡区X路X号。
法定代表人钟某某，该支行行长。
委托代理人刘志平，云南有成律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南盛金源贸易有限公司。
住所地：昆明市X路X巷X号。
法定代表人李某某，该公司经理。
委托代理人陈宏元，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人中国农业银行昆明市经济技术开发区支行（以下简称“农业银行”）因与被上诉人云南盛金源贸易有限公司（以下简称“盛金源公司”）买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2007）官民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年5月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2004年12月10日，被告委托云南明通拍卖有限公司拍卖昆明市果品公司环城南路X巷X号房产所有权及土地使用权，原告以800万元拍得该项拍卖标的。拍卖成交确认书记载的标的情况为，房产所有权6581.64平方米、土地使用权3254.14平方米。2005年9月5日，昆明市国土资源局官渡分局与被告签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同记载表明，原告向被告所购得的土地使用权实际面积为2933.91平方米，其后昆明市国土资源局官渡分局向原告发放的《土地使用证》记载面积为2933.91平方米。被告委托拍卖公司拍卖的土地面积与土地部门核准的土地面积误差为320.23平方米。根据通达公司评估报告对房地分别进行的评估，土地价值为x.96元、房产价值为x.31元。因此，该房地产总价值中，土地价值比例为72.5％、房产价值比例为27.5％。根据拍卖成交价为800万元的情况，拍卖成交的3254.14平方米土地的价款为580万元，即每平方米土地单价为1782.34元。之后，双方进行协商，被告于2005年4月26日向原告出具了《情况说明》，认可了土地面积存在误差，并承诺差额部分由双方协商解决。其后，双方未达成协议，故原告诉至法院要求被告返还多收取的土地转让款x.74元及利息,并承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案双方当事人系不当得利的民事法律关系。双方当事人在土地拍卖过程中形成的有关文件是有效的，应受法律保护。本案中，被告委托拍卖的土地面积与实际核准面积有320.23平方米差额，根据拍卖成交确认书所确认的土地面积为3254.14平方米、房产面积为6581.64平方米、成交价为800万元的情况，差额面积所对应的款项x.74元即为被告所收取的不当得利，该款应由被告返还原告。同时，由于造成拍卖面积误差的过错在被告，故被告应支付自收取该款之日起至返还款项之日止的占用资金利息。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：一、由被告中国农业银行昆明市经济技术开发区支行于本判决生效之日起五日内返还原告云南盛金源贸易有限公司拍卖款x.64元及利息（自收取该款之日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
原审判决宣判后，中国农业银行昆明市经济技术开发区支行不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由为：一、原判认定事实错误。本案争议土地是果品公司通过法院的法律文书抵偿给上诉人的。在处理该土地的整个过程中，无论是评估还是拍卖，上诉人均没有隐瞒事实的行为，也没有任何过错。实际上，在拍卖过程中，该土地与地上房屋系整体打包拍卖，且拍卖价格远远低于评估价格。即该土地的实际面积不影响拍卖价格。二、原判适用法律错误。上诉人系基于与被上诉人之间的买卖合同关系而收取款项，不存在不当得利。而且，对于上诉人是否应退还所谓的多收款项，上诉人与被上诉人并未达成协议，因此，不应判决上诉人支付自收取款项之日起的利息。综上，原判错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人云南盛金源贸易有限公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院依法予以维持。
对于原判认定事实，除上诉人认为原审法院根据通达公司的评估结论认定本案所涉土地及地上房屋在房地产总价值中的比例不当以外，本案双方当事人对原判认定的其余案件事实均无异议。对双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。
对于上诉人所提异议，本院认为，虽然在房地产的转让中，土地及地上房屋通常系一并进行流转，但在价值问题上，土地的使用权和房屋的所有权系各自论价，通达公司的房地产估价报告也系分别对土地使用权和房屋所有权的价值分别进行评估，即土地估价x.96元、房屋估价x.31元，房地产估价合计x.27元。即在房地产总价值中，土地价值的比例为72.5％，房屋价值的比例为27.5％。原审法院根据通达公司的估价报告认定本案争议土地及地上房屋在房地产总价值中的比例是正确的，本院对上诉人所提异议不予支持。
综上，本案经本院二审审理确认的案件事实与原判认定的案件事实一致。此外，根据被上诉人于2004年12月20日出具的进帐单，可以认定被上诉人于2004年12月20日向上诉人支付了800万元款项的事实。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否应就本案所涉土地的差额部分向被上诉人返还相应款项
本院认为：《中华人民共和国拍卖法》第四十四条规定，委托拍卖合同应当载明以下事项：……（二）拍卖标的的名称、规格、数量、质量；……。虽然该规定系针对委托拍卖合同而制定，但可以看出委托人有义务说明拍卖标的的状况。本案中，无论是拍卖资料还是拍卖成交确认书，均明确载明拍卖标的中的土地使用权的面积为3254.14平方米。虽然拍卖成交确认书载明“拍卖标的以现状拍卖”，但并未表明拍卖标的系以整体拍卖及委托人即上诉人不对土地使用权的实际面积负责。而且，被上诉人作为竞买人，在上诉人未对本案所涉土地的使用权进行权属变更登记之前即进行拍卖的情况下，并无条件和能力对上诉人公布的关于土地使用权面积的信息进行核实，故“现状拍卖”不能等同于“整体拍卖”。上诉人关于土地使用权的实际面积不影响拍卖价款的主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据拍卖成交确认书，被上诉人以800万元价款所购买的标的是面积为6581.64平方米的房屋所有权和面积为3254.14平方米的土地使用权。但实际上，被上诉人通过该买卖合同关系取得的土地使用权的面积仅为2933.91平方米，即土地使用权的面积差额为320.23平方米。鉴于该土地使用权的面积不能通过其他方式予以补救，故上诉人应减少相应的价款以弥补被上诉人的损失。原判根据本案所涉土地的价值与本案所涉房地产总价值的比例情况，判决上诉人返还被上诉人x.64元是正确的，本院依法予以维持。关于利息问题，因本案确实存在由于土地使用权的面积有误差而导致上诉人实际多占用相应款项的事实，故上诉人应支付相应利息。综上，原判认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持；上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9507.59元，由上诉人中国农业银行昆明市经济技术开发区支行负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长杨兴灿
审判员李某云
代理审判员王瑞
二○○七年六月十八日
书记员宗恒
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