上诉人（原审被告）昆明市正方经贸有限公司。
住所地：昆明市X街X号31-X幢X号。
法定代表人陈某某，总经理。
委托代理人莫卫文，云南政通人和律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明鑫森达经贸有限公司。
住所地：昆明市江东丽景园大道X号三楼。
法定代表人杜某某，董事长。
委托代理人董丹敏，云南海合律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明市正方经贸有限公司因与被上诉人昆明鑫森达经贸有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2005）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年3月21日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院确认本案如下事实：1997年原告森达公司(乙方)与昆明市X街镇近华办事处新农村合作社(甲方)签订了一份《生产经营场地租赁协议书》，约定由甲方昆明市X街镇近华办事处新农村合作社向乙方即原告森达公司有偿提供生产经营场地伍仟叁佰贰拾捌平方米(捌亩)，位于西山区近华办事处新农村乌龙河南面，租期为叁拾年，于1997年7月1日至2027年7月1日。租金以每年每亩(666平方米)壹万元为基数分阶段递增，每肆年以20%递增，至期满为止，并约定乙方投资建盖的库房、铺面、办公楼等固定资产，合同期满后，所有建筑物归甲方所有。2003年7月21日原告森达公司与被告正方公司签订了《转让协议》，内容为：原告森达公司将大观建材城的综合楼、办公楼(四层826.62平方米)的房地产和8亩土地不动资产转让给被告正方公司。协定转让价为170万元，分期付清，被告已付款110万元，剩余60万元被告必须在2003年10月30日前一次性付给原告。原告必须保证被告与新农村办理土地的相关手续，确保被告合法使用土地和房屋。如因土地和房屋使用手续不全，原告必须赔偿给被告所造成的一切损失。如超期不付款，被告将承担10万元的违约金。被告于2003年9月10日支付过10万元，尚欠50万元未偿付。故原告诉至一审法院要求被告继续履行合同，并承担违约金10万元。一审庭审中，原告称被告在与原告签订《转让协议》的时候是知道土地是原告租来的，并且在2004年经新农村合作社、原告、被告三方协商，原告已经退出了与新农村合作社的租赁关系，而由被告直接向新农村合作社租赁，且被告已经拆除了《转让协议》中的综合楼。被告表示在与原告签订《转让协议》的时候知道土地是原告租来的，而且承认新农村合作社确实同意由被告租赁该土地，并且原告已经退出了原来《生产经营场地租赁协议书》的租赁关系，直接由被告向新农村合作社缴纳租金，而被告已经取得了土地使用权证，被告也承认其已经拆除了《转让协议》中的综合楼并重新建盖了新楼。
一审法院认为：本案中，原、被告双方所签订的《转让协议》是一个租赁土地使用权的转让。双方虽在协议第四条约定“甲方(即原告)必须保证乙方(即被告)与新农村合作社办理土地的相关手续，确保乙方合法使用土地和房屋”。从该条内容看，原告要确保被告合法使用土地和房屋，而双方的现履行协议情况是被告已经取得了土地使用权证，且在使用上也没有遇到障碍。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从本案原、被告在《转让协议》签订后，双方履行情况来看，原告将土地使用权及房屋转让与被告经过了土地出租方即新农村合作社的同意，原告已终止了原租赁关系，由被告直接向新农村缴纳支付租金，且被告已实际取得了土地使用权。加之，被告已拆除了《转让协议》中的综合楼并已重新建盖了新楼，故原、被告双方所签订的《转让协议》已生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，本案被告正方公司应当按照双方签订的《转让协议》中的约定，履行偿付原告森达公司尾款50万元人民币的义务。对于被告所称原告在没有取得合法手续的情况下建盖的两幢房屋系违法建筑的主张，因其没有举证加以证实，且被告的该主张不属于本案处理范围，故在本案中不予处理。对原告要求被告支付违约金10万元人民币的诉请，鉴于本案实情，一审法院不予支持。对原、被告双方的其他诉请和抗辩，因无事实依据，一审法院亦不予支持和采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条的规定，遂判决：一、被告昆明市正方经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告昆明鑫森达经贸有限公司人民币50万元；二、驳回原告昆明鑫森达经贸有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人昆明市正方经贸有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决对双方签订的“转让协议”做了片面的不客观的理解，正是基于这种对协议性质的错误理解使一审判决做出了错误的结论。从双方协议本身来看，其性质就是一份买卖协议，标的物就是被上诉人建造的两栋房屋。这两栋房屋是被上诉人租用了集体土地后自己建盖的，该房屋是不允许转让的，正方经贸公司不可能通过转让来达到自己的合同目的。原告转让房地产的行为与现行法律冲突，应认定无效，使被告至今无法取得合法的房屋产权。目前，该地段面临拆迁，上诉人虽然拆掉了其中的一栋房屋，但另一栋房屋在拆迁时将不能得到任何补偿。因此，一审判决建立在协议有效基础上做出的判决，过分强调了被上诉人的合同利益，从而使上诉人的利益被忽略。从双方签订的转让协议来看，鑫森达公司转让给正方公司的“8亩土地不动资产”根本就不具备对外转让的条件。转让协议上列明的转让标的物是“8亩土地不动资产”，并非对方所称的承租权，对方在未取得合法租赁权的前提下无权将承租权再行转让。根据双方协议约定被上诉人转让给上诉人的另一标的物为“综合楼、办公楼”，作为房产转让，我国法律对转让的条件及禁止转让的事由都有明确的规定，被上诉人的转让行为与法律有冲突。由于被上诉人不能向上诉人提供合法有效的房屋手续以履行其合同义务，上诉人没有义务继续向被上诉人履行付款义务，故双方签订的转让协议第四条明确要求被上诉人提供并保证上诉人取得房屋的合法手续，但对方至今不能提供，这也就是上诉人不愿继续付款的真正原因。作为不动产的转让人，提供附随于不动产的相关文件以使受让人合法取得不动产的所有权是其法定的义务，当事人双方在其协议里也有相关的约定，被上诉人不履行此项义务，必然构成违约。对此，一审判决片面的强调上诉人应履行的义务的结论是不公正的。我们认为，被上诉人违反法律规定，将不符合转让条件的房地产转让给上诉人的行为严重损害了上诉人的合法权利。由于被上诉人至今不能提供建筑物的合法手续，上诉人至今不能合法取得建筑物的所有权，被上诉人的诉讼请求不能被支持。据此，请求二审法院撤销原判，驳回一审原告的诉讼请求。
被上诉人昆明鑫森达经贸有限公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
二审确认事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：昆明市正方经贸有限公司是否应支付尾款人民币50万元。
本院认为：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人在签订《转让协议》后，被上诉人已将诉争标的物交付给上诉人使用、管业，上诉人经验收也接受了诉争标的物。从双方履行合同的情况来看，被上诉人将诉争标的物转让给上诉人是得到了诉争土地的合法使用人昆明市X街镇近华办事处新农村合作社的同意，即上诉人直接向昆明市X街镇近华办事处新农村支付租金。故上诉人认为被上诉人不具备转让土地的上诉理由不能成立。现上诉人已实际取得了诉争土地使用权，并已拆除了《转让协议》中的综合楼，重新建盖了新楼，根据我国民法“房随地走”的原则，上诉人认为房屋转让违法的上诉理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据上述法律规定，上诉人应当按照双方《转让协议》中的约定，支付被上诉人尚欠的转让费人民币50万元。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费人民币x元，由上诉人昆明市正方经贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决书一经送达各方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○七年五月八日
书记员朱莉
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