原告夏某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人许某，上海市A律师事务所律师。
委托代理人王某，上海市A律师事务所律师。
被告崔某，女，X年X月X日生，朝鲜族，住（略）。
委托代理人赵某，上海市B律师事务所律师。
原告夏某诉被告崔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月13日立案受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判，并于2010年6月29日公开开庭进行了审理。原告夏某的委托代理人王某、被告崔某的委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏某诉称：原、被告订有租赁合同一份，约定原告将向被告购买的松江区某室房屋租赁给被告；租赁日期自2009年5月1日起至2009年10月31日止；租金合计10,000元，在房屋尾款中扣除。租赁期间水、电费由被告承担。合同签订后，被告实际占用使用房屋至今。但直至原告作为另案的异议人于2010年4月2日交付房屋尾款至法院，被告仍无理拒付租金。据此，原告诉请判令：一、解除原、被告间的房屋租赁关系；二、被告支付原告自2009年5月1日至2010年4月30日止的房屋租金20,000元；三、被告支付原告垫付的水电费510.86元；四、被告支付原告自2009年5月至2010年4月止的物业费2,744.40元。
被告崔某辩称，被告与原告签订租赁合同的目的是为了应付债权人讨债，即为了向债权人表明自己居住房屋系租赁而来。原、被告虽然签订了租赁合同，但只是形式，实际并没有履行，故原告的诉请没有事实依据，依法应予驳回。
经审理查明：本案所涉的房屋位于（略）某室，原产权属被告崔某及案外人金大焕所有，后经中介公司居间，原、被告于2009年3月23日签约将该房屋以1,270,000元价格转让给夏某、施某。
原、被告间房屋买卖关系确立后，双方于2009年4月底前办理了房屋交割手续。原告夏某于2009年4月2日支付了剩余购房款72,870.34元,并于2010年5月7日取得该房屋的所有权证，案外人施某被登记为该房屋的共有权利人。
后原、被告又签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定由被告作为承租人向原告承租该房屋，租期为2009年5月1日至2009年10月31日止，租金合计10,000元在该房屋交割时从原告应付的购房款中扣除。租赁期间的水电煤等费用由被告承担。该合同另对其它相关租赁事宜均作了约定，但对租赁期间物业费的承担没有约定。租赁合同签订后，双方即按约履行，但租期届满后，被告未向原告归还房屋，直至2010年5月8日始办理了房屋交接手续。该交接手续确认被告应承担交付2010年4月前物业费的义务。此后，原告向被告催讨承租房屋期间的使用费未果，遂向本院提起诉讼。
另查明，被告承租房屋期间尚欠的水电费510.86元及物业费2,744.40元已由原告垫付。
庭审中，原告陈述，系争房屋于2009年5月1日由被告转让交付原告。被告陈述，双方在2009年5月1日前已办理了房屋内设施的移交清单，是否属交付房屋由法院裁决确认。
以上事实，由上海市房地产权证、民事裁定书、房屋租赁协议、房屋交接书、水、电费及物业费收据、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守。被告崔某原属本案系争房屋的权利人，后该房由被告崔某转让给了原告夏某，根据原、被告在庭审中关于房屋买卖交付情况的陈述，本院确认双方实际已在2009年5月1日办理了房屋买卖的交接手续，此时双方虽然没有办理房屋过户手续，但应当认定原告从该日起已取得该房屋的使用、收益权。为此，原告作为该房屋的权利人与被告签订租赁合同，约定由被告以承租人名义向原告承租房屋并支付租金，符合情理，且于法不悖。根据租赁合同约定，租期自2009年5月1日至2009年10月31日止，租金合计为10,000元，但租期届满后，被告仍占有使用该房屋，直至2010年5月8日始返还原告，故被告应当按约向原告支付租赁期间的租金10,000元及租期届满后至实际返还房屋之日止的使用费，且被告还应按约支付使用房屋期间产生的水、电费及物业费。使用费可以参照租赁合同约定的租金标准计算，现原告主张租期届满后至实际返还房屋之日止的使用费10,000元，于法有据，本院予以支持。对原告主张的水电费510.86元，被告庭审中予以确认，故应由被告支付原告。对原告主张的物业费2,744.40元，虽然租赁合同没有约定，但根据原、被告在2010年5月8日交接书的约定，被告应对2010年4月前的物业费承担支付责任，现原告提供收据证明其已承担了垫付物业费义务，故被告应当向原告支付该笔物业费用。
被告辩称租赁合同未实际履行的抗辩意见，没有证据证实。也不符常理，本院不予采信。被告认为原被告签署的移交书上“移交人”文字系原告事后添加，物业费不应由被告承担，因没有提供证据证明，且根据交接书中“欠物业费要补交”文字内容理解，也可以确定应由被告承担租赁占用房屋期间的物业费用，故被告拒付物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、判决如下：
一、确定原告夏某与被告崔某签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2009年11月1日终止；
二、被告崔某于本判决生效之日起十日内支付原告夏某自2009年5月1日至2010年4月30日止的租金和使用费20,000元；
三、被告崔某于本判决生效之日起十日内支付原告夏某水、电费510.86元；
四、被告崔某于本判决生效之日起十日内支付原告夏某2009年5月至2010年4月止的物业费2,744.40元。
如果被告崔某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告夏某支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费380元，减半收取190元，由被告崔某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员苏晓星
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